El contrato dE arrEndamiEnto comErcial

—la clavE para El futuro dE tu nEgocio

Tipos de contratos de arrendamiento comercial y recomendaciones sobre como negociarlos.

Tabla de contenido

Introducción

Sección 1: Preguntas & Respuestas ............................................................... 4

Sección 2: Terminología del Contrato

A. Tipos de Contrato de Arrendamiento ..................................... 9 B. Términos y Claúsulas Comunes del Contrato ........................... 10 C. Valor del Alquiler ..................................................................... 12 D. Términos Legales Comunes ..................................................... 12

Sección 3: Incumplimiento del Contrato: Proceso de Desalojo

A. Descripción del Proceso ........................................................... 14 B. Procedimiento para el desalojo y duración de cada paso ....... 15

Sección 4: Ejemplos y Herramientas

A. Ejemplo de un Contrato de Arrendamiento ............................ 16 B. Claúsulas Comunes del Contrato (Ejemplos) ........................... 24 C. Ejemplo de Condiciones Adicionales en un Contrato ............. 26 D. Ejemplo de un Acuerdo de Sub-contrato ................................ 28 E. Lista para revisar antes de negociar un contrato ...................... 30 F. Lista para revisar antes de mudarse al lugar ............................. 31

Sección 5: Recursos de Ayuda Adicionales ................................................... 33

Sección 6: Indice Alfabético de Términos ..................................................... 35

INTRODUCCION

Contrato de Arrendamiento Comercial quiere brindarle información y educación a los pequeños comerciantes en San Francisco acerca de los Contratos de Arrendamiento Comercial. Ya sea que usted vaya a firmar un contrato por primera vez o a negociar un contrato existente, la in-formación presentada aquí le ayudará a entender algunos aspectos del contrato de arrendamiento, entender la importancia del contrato para su

negocio y le ofrecerá consejos para guiarlo durante el proceso de negociación y firma del contrato. El objetivo final es capacitar a los empresarios que no tienen los recursos para contratar un abogado privado o un agente de bienes raíces para que puedan represen-tarse a sí mismos.

En la sección 1, vamos a responder a las preguntas más comunes de los Contratos de Arrendamiento. Recomendamos leer esta sección primero para que se familiarice con los asuntos más importantes que sobresalen en un contrato de arrendamiento.

En la Sección 2, presentamos la definición de la mayoría de los términos y claúsulas que incluye un Contrato de Arrendamiento Comercial. Hemos organizado estos términos dentro de diferentes categorias, pero también al final del folleto hemos colocado en orden alfabético la lista de definición de términos y claúsulas.

En la Sección 3 cubrimos las fallas o incumplimiento del Contrato y las acciones legales que el dueño puede tomar en su contra.

Finalmente, en la Sección 4, presentamos algunos ejemplos y herramientas que incluyen un Contrato de Arrendamiento Comercial y sus principales claúsulas, un ejemplo para adicionar condiciones al contrato original, un ejemplo de sub-contrato, consejos para la negociación del contrato y lo que debe tener en cuenta antes de mudarse al lugar.

Cada contrato es diferente y la mayoría de los términos que son importantes para los pequeños empresarios se pueden negociar. Esperamos que esta guía sea útil para el éxito y estabilidad de su negocio, sin embargo sabemos que los asuntos de un contrato son complejos por lo que al final de la guía le ofrecemos una lista donde puede encontrar ayuda legal adicional.

un consejo para la terminología

A través del folleto las dos partes en el Contrato de Arrendamiento Comercial serán referi-das como “Dueño” e “Inquilino” en lugar de “Lessor” (Owner/ Dueño) y “Lessee” (Ten-ant/Inquilino) que es como aparecen en el Contrato de Arrendamiento. Aquí le damos un consejo para no dejarse confundir con la terminología legal.

Lessor: Owner (Dueño) = LessOr (La O para el dueñO).

Lessee: Tenant (Inquilino) = LessEe ( La E para ustEd).

Recuerde que el Contrato de Arrendamiento Comercial es en inglés.

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3 Qué es un Contrato de Arrendamiento Comercial?

Un Contrato de Arrendamiento Comercial es un documento escrito que una vez firmado es un acuerdo que obliga a las partes a su cumplimiento. En el caso del Inquilino (Usted) le permite ocupar un espacio físico para el negocio a cambio del pago mensual de una suma de dinero por el alquiler.

3 Necesito un Contrato?

Tener un Contrato de largo plazo por ejemplo más de tres años puede ser importante para la estabilidad de su nego-cio. Para la mayoría de los pequeños negocios, el Alquiler es uno de los costos fijos mensuales. Si sabe cuanto va a pagar de alquiler cada mes por un determinado tiempo es-tará en una mejor posición para hacer su Plan del Negocio. Si tiene un contrato mes a mes su negocio será vulnerable a un desalojo o incremento de alquiler repentino.

Si no tiene un Contrato de Arrendamiento a largo plazo:

• No podrá estar seguro que su negocio va a operar año tras año en el mismo lugar.

• Su negocio tendrá que reubicarse repentinamente lo cual es costoso y toma mucho tiempo. Esto puede interrumpir la operación de su negocio lo que causará la pérdida de clientes y por lo tanto sus ganancias.

• No podrá asegurar financiamiento para su negocio porque por lo general prestamistas y bancos requieren que usted tenga un contrato de arrendamiento por el mismo tiempo del préstamo que usted está solicitando.

3 Existen desventajas por tener un Contrato?

Si usted firma un Contrato, es responsable por cumplir sus obligaciones por todo el tiempo de duración establecido en el Contrato. Esto significa que usted es responsable por el pago mensual a tiempo del alquiler sin importar si su negocio tiene ganancias o no. Si usted no cumple con las

obligaciones del contrato que firmó, puede terminar en la corte o dañando su historial de crédito.

3 Son los derechos como Inquilino comercial en San Francisco los mismos que los dere-chos como Inquilino residencial?

No. En California No existe control de alquiler en los Con-tratos Comerciales. A diferencia de las leyes de control de alquiler que protegen a los inquilinos residenciales y limita al Dueño para incrementar el alquiler y desalojar inquilinos, los Inquilinos comerciales (como Usted) solo tienen los derechos que están escritos en el Contrato y por el tiempo del acuerdo.* Existen también pocas leyes de protección al consumidor como el límite a los depósitos de seguridad que significa que el Dueño puede cobrarle lo que quiera si el mercado lo permite. Es por esto que negociar un Contrato de Arrendamiento que sea favorable para usted es importante.

* Existen derechos legales que pueden hacerse cumplir por Ley pero requieren acción legal para lo cual necesita un abogado.

3 Puedo negociar el Contrato de Arrendamiento Comercial?

Por supuesto que Si. Si hay algo que necesite, intente negociarlo.

Los contratos de Arrendamiento están escritos para fa-vorecer al Dueño y no al Inquilino. No importa si a usted le entregan un contrato escrito, usted tiene el derecho de negociar los términos antes de firmarlo, por lo tanto exija un tiempo para leerlo y enterder lo que va a firmar. Usted debe incluir lo que necesita para su negocio, por lo tanto entender todos los aspectos del Contrato es esencial para mantener su negocio fuerte y que produzca ganancias.

3 Cómo puedo negociar un Contrato de Arrendamiento favorable?

Comience a escribir su plan de negocio. Una vez que lo

I. PREGUNTAS Y RESPUESTAS

Ya sea que usted esté firmando un contrato por primera vez o renegociando un contrato existente, tenga en cuenta que hay muchas cosas por considerar. A continuación encontrará respuestas a las preguntas mas frecuentes e importantes en un Contrato de Arrendamiento Comercial?

haga sabrá que tipo de espacio necesita para su negocio y cuanto puede pagar por el. Es importante que usted sepa esta información básica antes de empezar a negociar.

En el apéndice de este folleto esta la lista de asuntos para revisar antes de negociar el contrato, pero a continuación presentamos algunas consideraciones a la hora de negociar un contrato:

• Conozca cuanto están cobrando de alquiler en el vecindario donde quiere ubicar su negocio. Esto lo puede hacer preguntando en los negocios alrededor, contac-tando a las Asociaciones de Comerciantes o preguntando por el alquiler que cobran en los espacios disponibles en el vecindario.

• Haga una lista de los términos que usted considera de-ben estar en el contrato y aquellos que aunque no esten funcionarían para su negocio.

• Este atento e incluya costos adicionales como el im-puesto a la propiedad, reparaciones y posibles multas por remover graffiti. Identifique y calcule los costos. (Solicite al Dueño una copia del impuesto de la propiedad del año anterior)

• Conozca quien es su competencia, cuantos negocios similares al suyo operan dentro de dos a cuatro bloques alrededor de su negocio.

• Verifique los requerimientos de zonificación para el posible lugar de su negocio. Los requerimientos de zonificación son reglas y regulaciones impuestas por la Ciudad que controlan el tipo de usos permitidos en cierta área. Por ejemplo si el sitio es zonificado para una tienda que vende diferentes productos como verduras y frutas, usted no podrá abrir un restaurante sin solicitar el cambio del uso permitido. Este procedimiento que se hace en el departamento de Planificación de la Ciudad puede ser difícil, costoso y puede tomar un tiempo largo. Si usted está pagando alquiler por un lugar que no puede utilizar porque está esperando el permiso para cambiar de uso, esto puede causarle serios problemas financieros si de-pende de las ventas para pagar el alquiler.

Si usted necesita licencias o permisos especiales o está es-perando financiaciamiento para empezar su negocio, usted debería negociar un Contrato de Arrendamiento Condicio-nal con el dueño. Un contrato condicional requiere que los permisos, reparaciones o la financiamiento deberan estar listos antes de que el contrato sea válido. Otra alternativa es incluir todos los términos y condiciones en una Carta de Intención que llevaría a un Acuerdo de Contrato de Ar-rendamiento si se cumplen las condiciones. (Ver Sección 3 Términos y Claúsulas Comunes)

Lo más importante es que usted se sienta seguro de que tiene algo bueno que ofrecerle al Dueño . Use su Plan de Negocio para completer la lista antes de negociar el contrato de esta manera usted estará listo para cuando encuentre el lugar perfecto.

3 Qué debería pagar en el Alquiler?

El Valor del Alquiler debería basarse en varios factores: el precio del mercado, el presupuesto de su negocio y la duración y tipo de contrato que usted está firmando. Es por ello que planear y hacer el trabajo con anticipación es esencial. Pregunte en los negocios alrededor cuanto pagan de alquiler y compare con otros espacios comerciales en el vecindario. Si ha hecho el Plan de Negocio, usted tendrá una idea clara de cuanto puede pagar por el alquiler. Este es el factor mas importante para determinar el precio de alquiler que usted está dispuesto a pagar.

La cantidad del Alquiler también depende del tipo de contrato. Si tiene un contrato de arrendamiento “Total” (Gross Lease) todos los costos adicionales están incluídos en el precio del alquiler; esto puede resultar en un precio alto comparado a un contrato Neto. De otro lado, si tiene un contrato “Neto” (Net Lease) puede tener un precio de alquiler bajo pero tendra costos adicionales como el im-puesto a la propiedad que pueden ser altos y por lo tanto incrementar el precio del alquiler. (Vea en la terminología mayor información de las diferencias entre contrato “Total” y “Neto”)

3 Debería contratar a un agente de bienes raíces?

Esto depende de su presupuesto y cuánto tiempo tiene para encontrar un lugar. Hay diferentes tipos de agentes y ellos por lo general cobran una commisión. Hay dos con-sideraciones importantes para contratar un agente:

1. Para quién trabaja el agente? Algunas veces los agentes trabajan para el Dueño, otras veces para ambos el Dueño y los posibles Inquilinos, y otras veces trabajan exclusiva-mente representando al Inquilino. Usted necesita saber para quien está trabajando el agente y asegurarse que represente sus intereses.

2. Cuál es la comisión? Los agentes cobran diferentes tari-fas, desde solo una comisión fija hasta un porcentaje del valor total del contrato. Asegurese de entender exacta-mente lo que el agente le va a cobrar por el servicio.

Como profesionales de bienes raíces, los agentes pueden ser útiles para buscar un espacio comercial y negociar el

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contrato de arrendamiento. De otro lado si usted ha hecho una planeación apropiada, no hay razón para pensar que no puede hacerlo usted mismo.

3 Son iguales todos los contratos de arrendamiento?

No. Hay diferentes tipos de contrato, los más comunes son Contrato “Total” (Gross) y “Neto” (Net).

El Contrato “Total” incluye todos los costos adicionales en el alquiler como mantenimiento e impuesto de la propiedad. El Inquilino solo es responsable por el precio del alquiler acordado en el contrato.

El Contrato “Neto” no incluye los costos adicionales. En los contratos Netos el Inquilino paga el alquiler más el costo adicional del impuesto de la propiedad y los costos de mantenimiento. Contratos Netos Doble o Triple se refieren a los costos adicionales al Alquiler como son el impuesto a la propiedad, seguro y costos de operación. Los Costos Netos más comunes son el impuesto a la propiedad y el seguro. Los costos de operación pueden incluir el servicio de agua y costos de mantenimiento.

La mayoría de los contratos son una combinación de dife-rentes tipos de contrato como el Contrato Total combinado con el Contrato de Incremento Anual. En este ejemplo hay un precio de alquiler que incluye todos los costos y además se incrementa anualmente de acuerdo a los establecido en el contrato y puede ser una suma fija adicional o un por-centaje sobre el alquiler. (Vea en la sección de Terminología mayor información de los diferentes tipos de contrato)

3 Cuál es la duración o término más común de un Contrato de Arrendamiento?

Esto depende. En algunos vecindarios todavía se depende de contratos de arrendamiento a largo plazo de 10, 15, 20 o más años. Sin embargo la tendencia actual es de 3 a 5 años con diferentes opciones de renovación. Igual que otros factores en el contrato, la duración es otro punto para negociar y siempre tenga en cuenta su plan de negocio para decidir que es mas conveniente para usted.

Algunos asuntos para considerar:

• Las condiciones del mercado pueden influenciar la duración del contrato o las necesidades de su negocio. Por ejemplo si el mercado y la economía están bien los precios de los alquileres van a ser altos y a usted le con-vendría un contrato a largo plazo para evitar el riesgo de incrementos del precio del alquiler. De otro lado si el mer-cado y la economía no están bien y por el contrario van en declive, a usted le convendría un contrato a corto plazo para despues negociar un precio de alquiler más bajo.

• Usted también puede negociar un incremento del alquiler flexible o un descuento anual. Si usted está empezando un negocio, el contrato a corto plazo podría ser de mayor beneficio en caso de que su negocio no sea exitoso. Sin embargo si su negocio es exitoso y tiene un contrato a corto plazo, usted podría estar en desventaja si no le renuevan el contrato o si le aumentan exageradamente el precio del alquiler. Podría perder el lugar de su negocio y tener dificultad para acceder a financiaciamiento. Además podría perder sus clientes si es obligado a cambiar de lugar.

• En una economía difícil y un mercado lento, los dueños e inquilinos pueden querer reducir la duración del contrato si existe el temor de que el negocio no va a ser exitoso. De otro lado algunos dueños e inquilinos podrían benefi-ciarse de un contrato a largo plazo si aseguran un precio de alquiler razonable y el dueño se beneficiaría de tener un inquilino por largo tiempo.

Si no está seguro cual opción es mejor para usted, pu-ede negociar una Claúsula de Terminación Temprana del Contrato. Esto le permite al Inquilino terminar el contrato antes del tiempo acordado a cambio de pagar una multa. Por lo general la multa es por algunos meses de alquiler y costos del Dueño, pero usted puede negociar una multa razonable. Esta opción es solo para terminar antes de su vencimiento el Contrato de Arrendamiento.

Recuerde revisar continuamente su plan de negocio para estar seguro que está negociando en beneficio de sus intereses.

Recuerde, si hay algo que usted quiere en el contrato debe negociarlo. La mayoría de los contratos comerciales están escritos para beneficiar al Dueño y no al Inqui-lino. No importa si el Dueño le entrega un contrato ya listo, usted puede negociar los términos, condiciones o cambios antes de firmar la versión final del contrato. Pida tiempo para leer y revisar el contrato antes de firmar. E

3 Si hay Opción para Renovar el contrato, eso significa que el contrato continua por el periodo de tiempo establecido en la claúsula de Renovación?

No. La Opción para Renovar es solo una promesa para negociar de buena fe. El Dueño puede negarse a renovar el contrato y proponerle un incremento en el alquiler. Es muy conveniente que usted negocie estos términos antes de firmar el contrato. Para calcular el incremento del alquiler para la Renovación del contrato puede utilizar el precio del mercado (lo que otros negocios similares al suyo están pagando), el Indice de Precios al Consumidor ( porcentaje aproximado a la inflación), establecer por anticipado un porcentaje en la claúsula de renovación o utilizar el incre-ment anual que está determinado en el contrato.

A menos que usted tenga una Opción de Renovación Au-tomática, usted tiene que renegociar los términos de reno-vación y el precio del alquiler. La Opción de Renovación Automática renueva el contrato automaticamente por el número de años establecido en la claúsula de renovación. La renovación automática puede ser cancelada por cualqui-era de las partes en el contrato, el Dueño o el Inquilino por medio de una notificación escrita donde se anuncia la terminación del contrato. Tener una claúsula de renovación automática es muy conveniente para el Inquilino porque garantiza tener un nuevo contrato y un precio predecible en el alquiler.

3 Que pasa si hay cambios en el Contrato?

Un contrato debería siempre ser escrito, lo mismo que cu-alquier cambio al contrato original. Si hay un cambio debe ser escrito e incluído como Anexos al Contrato (ver ejemplo de Adiciones al Contrato). Las dos partes deben firmar cualquier cambio y debe adjuntarse al Contrato original. Siempre mantenga a la mano una copia del contrato.

3 Existen otras claúsulas que pueden cam-biar la cantidad del precio del alquiler?

Si. Los siguientes son los costos adicionales más comunes que pueden estar incluídos en el contrato. Algunos de estos pueden ser negociados con el Dueño y deben ser consid-erados en el presupuesto total de sus costos. (Vea la Sección 3 Términos y Claúsulas Comunes para mayor información)

Alquiler Remanente: es la cantidad que el Dueño puede cobrarle de alquiler si el Inquilino se queda ocupando el lugar despues de haber terminado el contrato. El dueño puede empezar a cobrarle esta cantidad sin ninguna noti-

ficación o puede usar esta cantidad de alquiler que usted debe en un procedimiento legal. Esta cantidad es por lo general 150% a 200% del precio normal del alquiler y puede ir aumentando rápidamente. Esta cantidad debe ser negociada antes de firmar el contrato.

Cobertura de Seguro: Los Dueños por lo general requieren que el Inquilino tenga una póliza de seguro que cubra entre 1 millon y 2 millones de dólares. Algunas pólizas pueden ser costosas asi que la recomendación es comparar precios en firmas de seguros reconocidas. También es necesario que busque una póliza de seguros que incluya a su negocio y propiedad personal. Es común que el Dueño pida que incluya su nombre en la póliza de seguros y le notifique si hay alguna modificación.

Impuesto a la Propiedad: Si usted es responsable por el pago de los impuestos a la propiedad, asegurese de pedir una copia del recibo del impuesto del año anterior. Esto no es una garantía de los costos actuales pero le dará una idea. Estos valores suben o bajan cada año. Entoncces usted necesita incluir este costo en su presupuesto.

Multas y Cuotas para el mantenimiento del edificio: El Dueño puede requerir que el Inquilino haga manteniemien-to del exterior del edificio que ocupa su negocio. En este caso el Inquilino sera responsable por los costos adicionales como repintar, reparar o pagar multas por daños debidos a graffiti o vandalismo. Asegurese de determinar claramente quien pagará por daños al exterior del edificio, por las reparaciones y mantenimiento como por ejemplo plomería y partes eléctricas en el edificio.

3 Cuáles son las Claúsulas más importantes que debo negociar?

Valor del Alquiler: Siempre es bueno negociar un precio de alquiler justo y manejable. Es por ello que informarse sobre el precio del mercado (lo que pagan otros negocios), buscar y preguntar en diferentes lugares es útil. Su plan de Negocio le dirá cuanto puede pagar. Es aconsejable tener reservado en el banco por lo menos dos meses de alquiler en caso de alguna emergencia

Depósito de Seguridad: Asi como no hay control de alquil-er para los contratos de arrendamiento comercial, tampoco hay límites en la cantidad del depósito de seguridad. Usted debe negociar una cantidad razonable, como por ejemplo que el depósito no exceda dos meses del alquiler. Igual-mente no hay requisito para que el Dueño pague intereses del depósito pero usted puede pedir que su depósito sea utilizado para cubrir el alquiler en caso de que no pueda pagar o este retrasado. En este caso, el Dueño puede pedirle que restituya la cantidad del Depósito de Seguridad

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en un período de tiempo razonable por lo general de 30 días. Usted también puede negociar este tiempo. Esta op-ción puede prevenir que el Dueño inicie una acción legal en contra suya si está atrasado con el pago del alquiler. (Vea la Sección de Fallas e Incumplimiento del Contrato para mayor información)

Pagos Retrasados: Usted puede negociar el límite de la multa por pagos del alquiler retrasados asi como un periodo de gracia o espera hasta el Tercer o Quinto día del mes. La mayoría de las multas por pago retrasado varía del 3% al 10% del total del alquiler. Asegurese de anotar cuando es el día para pagar el alquiler a tiempo y cuando se considera que el pago está retrasado. Es importante entender cuando debe pagar su alquiler para evitar fallas o incumplimento de su parte. Asegurese de tener pruebas de sus pagos como copias de los cheques y pruebas de que el Dueño recibió el pago como documentos del banco que muestren que el Dueño procesó el cheque del alquiler.

Duración del Contrato: Para estar seguro que la duración del contrato es correcto para su negocio, usted debe haber negociado con el Dueño. Por ejemplo si el Dueño le ofrece un contrato por tres años, pero su banco le pide un con-trato de 5 años para procesar la solicitud del crédito, usted puede usar esa información para negociar con el Dueño un contrato de largo plazo. Prepare información para el Dueño que muestre que usted está interesado en el lugar y la duración del contrato. Usted puede mostrarle el Plan de Negocio, los requisitos del Banco y cualquier otra infor-mación que considere necesaria.

Esta información es útil porque el Dueño no quiere alqui-larle a alguien que no va a poder pagar y cumplir con los acuerdos del contrato.

Plazo de Renovación del Contrato: Señalando los detalles como Alquiler, Plazo de renovación ( 5 o 3 años adicionales) y cualquier cambio al contrato original ayudará al proceso de Renovación del contrato en el futuro. La Opción de Reno-vación no es garantía de renovar el contrato, es solo una promesa para negociar de buena fé. El Dueño no tiene que darle automáticamente una renovación. La única manera de asegurar una renovación es incluyendo una Claúsula de Renovación Automática en la cual el contrato continuaría con los mismos términosy condiciones hasta que cualquiera de las partes (Dueño ó Inquilino) notifique por escrito que el con-trato ha terminado. Usted puede pedir una renovación automáti-ca por un periodo de tiempo determinado por ejemplo 5 años y establecer en el acuerdo que a menos que el Dueño notifique por escrito para cancelar la renovación automática, el nuevo contrato empezará en el día establecido. Esto requiere trabajo adicional pero previene problemas si usted quiere quedarse en ese lugar.

3 Cuáles son los derechos y obligaciones como Sub-Inquilino?

Como Sub-Inquilino, su derecho a ocupar el espacio comercial está basado en el Contrato de Arrendamiento original. Como sub-inquilino hay algunos asuntos impor-tantes para considerar:

1. El Inquilino principal (Master) debe tener el permiso para Sub-arrendar parte del espacio comercial. Si él tiene ese derecho, el contrato tiene usualmente una claúsula de Sub-arrendar que requiere el permiso del Dueño. La mayoría de las claúsulas de Sub-arrendar establece que el Dueño no debería negar este derecho sin causas razon-ables.

2. Como Sub-Inquilino, sus derechos están basados en el contrato original, si por ejemplo el contrato termina, sus derechos también terminan. Por lo tanto es importante que usted revise completamente y entienda el contrato de arrendamiento original porque usted debe cumplir las mismas condiciones y términos.

3. Como Sub-Inquilino, usted está estableciendo una relación contractual con el Inquilino Principal no con el Dueño. Desde que el Inquilino Principal requiere cumplir con el contrato actual, el no va a querer negociar términos más favorables para usted.

4. Bajo Sub-arrendamiento, el espacio comercial se alquila “tal como está” esto significa que usted es responsable de cualquier reparación o modificación al espacio. A pesar de que el Inquilino principal es responsable del contrato original, el Dueño puede cobrarle a usted por daños o alteraciones al espacio que usted ocupa.

5. Asegurese de revisar el Contrato original y cualquier modificación al mismo. El contrato original puede tener claúsulas que no son apropiadas para su tipo de negocio. Es importante que usted conozca y entienda sus obligacio-nes bajo el contrato original.

A pesar de que Sub-Alquilar es una práctica muy común, no siempre es la mejor opción para el negocio. Para crear un nuevo contrato debe haber “Novation” (Vea en la sección de Terminología para mayor información) que es un nuevo contrato directamente con el Dueño, de esta manera se puede asegurar que el contrato es adecuado para su negocio y usted puede negociar mejores condicio-nes y términos.

II. TERMINOLOGIA DEL CONTRATO

En esta Sección discutimos los términos clave que usted necesita entender cuando revise su contrato de arrendamiento. Hemos organizado los términos por categorías: Tipos de Contrato de Arrenda-miento, Términos y Claúsulas Comunes, Valor del Alquiler y Términos Legales Comunes. Adicionalmente hay una lista alfabética al final del folleto para su uso.

A. TIPOSDECONTRATODEARRENDAMIENTO

El propósito de esta sección es ofrecer información acerca de los diferentes tipos de contrato. Hay diferentes tipos de contrato pero los que se explican a continuación son los mas usados.

contrato neto (net lease): El Inquilino es responsable por el alquiler y el impuesto a la propiedad.

contrato doble neto (nn or double net lease): El Inquilino es responsable por el alquiler, el impuesto a la propiedad y el seguro de la propiedad

contrato triple neto (nnn or triple net lease): El Inquilino es responsable por el alquiler, el impuesto a la propiedad, el seguro y los costos de operación.

contrato total (gross lease): El Inquilino paga un precio fijo de alquiler y el Dueño paga todos los costos de operación como agua, recolección de basura y mantenimiento. Estos contratos son comunes en edificios donde hay varios inquilinos.

contrato total modificado (modified gross lease): Adicional al Alquiler, el Inquilino es responsable por servicios de limpieza de su local comercial.

contrato total industrial (industrial gross lease): Adicional al Alquiler, el Inquilino es responsable por su parte en el pago de los servicios de agua, recolección de basura y limpieza del lugar.

contrato de Servico completo (full Service lease): Todos los gastos de servicios de agua, recolección de basura y limp-ieza están incluídos en el precio del alquiler. Estos contratos son comunes en los Sub-Arriendos o en los espacios compartidos.

contrato basado en ipc (index lease): El precio del Alquiler depende del Indice del Precio al Consumidor (CPI en inglés) El CPI es publicado por el la Oficina Federal de Estadísticas del Departamento del Trabajo. Este porcentaje es considerado neutral y por eso se utiliza porque tanto el Dueño como el Inquilino no pueden decidir cual es el incremento. Este porcentaje que es equivalente a la inflación refleja el mercado en su ciudad y estado. .

contrato basado en porcentajes (percentage lease): El precio del alquiler es un porcentaje de las ventas totales, eso significa que el alquiler puede variar de acuerdo al éxito de su negocio.

contrato gradual: El precio del Alquiler para los próximos años puede variar dependiendo de factores especificos como el ingreso total o un porcentaje de incremento anual.

contrato de incremento anual: El alquiler se incrementa por una cantidad o un porcentaje fijo en un tiempo previamente determinado.

contrato de valor fijo (Straight lease or flat lease): El valor del Alquiler es fijo por el término de duración del contrato.

contrato principal (master lease): Es el primer contrato que controla los demás contratos que le siguen. La persona que aparece en el documeto original se considera el Inquilino Principal (Master Tenant) cuando se crea un Sub-contrato.

Sub-contrato (Sublease): El Inquilino principal asigna algunos o todos los derecho a una tercera parte. El Inquilino original se convierte en el Inquilino Principal (Master Tenant) y el nuevo inquilino se convierte en el Sub-Inquilino. Esta opción no reem-plaza al inquilino original y él sigue siendo responsable por el alquiler y los daños por el término de duración del contrato. La única forma de liberar la responsabilidad del Inquilino original es mediante “Novation” que significa un nuevo contrato entre el Dueño y el nuevo Inquilino.

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B. TERMINOSYCLAUSULASCOMUNESDEUNCONTRATO

Esta sección busca ayudarle a entender las claúsulas y términos mas comunes del contrato que esta a punto de firmar. No es una lista completa de posibles claúsulas pero son las más comunes utilizadas en los Contratos de Arrendamineto. Con esta información usted estará en capacidad de negociar y entender mejor sus derechos y obligaciones propuestos en un Contrato de Arrendamiento Comercial.

DueñO: Definido en el contrato como LessOr, puede ser el dueño de la propiedad o de la compañía que administra la propiedad.

Inquilino: Definido en el contrato como LessEe, ese es (UstEd) el comerciante

Parte (Party): Las partes en el contrato son el Dueño y el Inquilino. El Dueño de la propiedad permite al Inquilino que use la propiedad por pagos monetarios determinados (Alquiler)

Término: Es la duración en tiempo que el contrato es válido, el cual debe incluir el día que empieza y termina el contrato. Esta información es importante para calcular el alquiler en el futuro y las opciones de renovación, así como también para protejer los derechos de los inquilinos.

Espacio comercial (Premise): Es el lugar, dirección y me-dida en pies cuadrados del espacio que va a ser alquilado. Debe estar claramente descrito en el contrato.

Opción de Renovación (Renewal Option): Es el dere-cho del Inquilino para renovar o extender la duración del contrato a un precio de alquiler determinado. La renovación puede hacerse por un término adicional en tiempo (por lo general es el mismo tiempo que el contrato original) o pu-ede extenderse a 5 o 10 años. El precio del alquiler puede basarse en el precio del mercado o en el mismo precio del contrato original. La opción para renovar es solo un acuerdo para negociar en buena fé. Una forma más segura para renovar el contrato es teniendo una claúsula de Renovación Automática.

Renovación Automática (Automatic Renewal): El contrato continua basado en los términos y condiciones existentes hasta que cualquiera el Dueño o el Inquilino notifiquen por escrito a la otra parte que quieren cancelar la claúsula y que por lo tanto quieren terminar el contrato.

Claúsula de Sub-contrato (Sublease clause): Los dere-chos de sub-contratar establecen las reglas para alquilar el espacio o parte que ocupa el Inquilino a una tercera parte que es el Sub-Inquilino. Este es un término importante y el lenguaje de razonabilidad debe ser incluído en la claúsula, por ejemplo “el Dueño no puede sin causa razonable oponerse a que el Inquilino sub-contrate con otra parte”

Asignación (Assignment): Es asignar su contrato a una tercera parte con la aprobación del Dueño. Esto puede prevenir que usted venda o transfiera un negocio sin la autorización del Dueño. La Asignación no elimina las obliga-ciones del Inquilino original para con el Dueño, esto solo transfiere los derechos y beneficios a una tercera parte para ocupar el espacio comercial. Para liberarse de las obligacio-nes debe haber “Novation” que es crear un nuevo contrato.

“Novation”: Este proceso requiere la aprobación de las tres partes, El Dueño, el Inquilino original y el nuevo Inquili-no. Esto crea un nuevo contrato y transfiere las obligaciones y derechos al nuevo Inquilino. Generalmente este nuevo contrato tiene los mismos términos y condiciones del contrato existente pero las partes son diferentes. Las partes de este nuevo contrato son el Dueño y el nuevo Inquilino. El anterior inquilino queda libre de las responsabilidades establecidas en el viejo contrato.

Porcentaje de espacio compartido (Pro-Rata Share): Este es el porcentaje del edificio que el Inquilino ocupa y esta basado en el área en pies cuadrados del espacio alquilado comparado con el area (en pies cuadrados) total del edificio.

Area Común (Common Area): Las áreas comunes incluyen elevadores, baños compartidos y cuartos de máquinas etc. Estas áreas no son de uso exclusivo del Inquilino y se comparte con otros. Cada Inquilino es responsable por un porcentaje de los costos.

Area de Uso en Pies Cuadrados (Usable Square Feet): La medida de pies cuadrados que utiliza el Inquilino y esto puede incluir baños privados, espacio de almacenamiento. No incluye areas comunes.

Area Alquilada en Pies Cuadrados (Rentable Square Feet): Es la medida en pies cuadrados por las que el Inquilino paga el alquiler. Es la suma del Area de Uso y el porcentaje de Area Común compartida. Esto es importante tener en cuenta cuando se mude del local y compare lo que va a pagar del alquiler.

Factor de Pérdida (Loss Factor): Es la diferencia del por-centaje entre el area de uso y el area alquilada, que usual-mente es entre 10% y 15%. Entre mayor es el porcentaje de factor de pérdida, más dinero está pagando en las Areas

comunes y no por el area que ocupa su negocio.

Gastos de Operación (Operating Expenses): Hay gastos de operación del edificio que son diferentes a los costos de operación del negocio. El contrato puede incluir que el Inquilino es responsable por una parte de estos gastos y de cualquier incremento anual. Gastos de operación asociados al edificio incluyen servicio de limpieza y mantenimiento.

Cascarón (Shell): Es un espacio comercial sin ningún tipo de mejoramiento o acabados.

Entregar la Llave (Turn Key): La propiedad está completa-mente lista y terminada para que el Inquilino se mude y no se necesita ningún tipo de arreglo.

“Tal Como Está” (“As-Is” Condition): El Inquilino acepta las condiciones existentes del lugar cuando firma el con-trato de arrendamiento. Las condiciones pueden incluir defectos físicos o problemas con la zonificación.

Mejoramiento Pagado por el Inquilino (Tenant Paid Improvement): El Inquilino paga por los costos de arreglos en la propiedad.

Asignación al Inquilino para Mejoras (Tenant Improve-ment Allowances): La asignación es una cantidad fija de dinero que concede el Dueño al Inquilino para los arreglos que puede descontarse del pago mensual del alquiler.

Aprobación de la Construcción (Turn Key Build-out): Son los arreglos que requiere el Inquilino en el edificio y que son aprobadas por el Dueño. El Dueño y el Inquilino establecen el costo y presupuesto de las mejoras que son incluídos en el precio mensual del Alquiler. El Dueño paga por las mejoras y maneja los contratos de construcción.

Carta de Trabajo (Work Letter): La carta de trabajo define el tipo de mejoras y el costo estimado para el Inquilino.

Construcción en el Edificio (Build-out): El Dueño pro-vee una asignación o un préstamo para las mejoras que requiere el Inquilino y él es responsable de manejar los contratos de construcción. El préstamo es pagado como parte del alquiler mensual durante el tiempo del contrato de arrendamiento.

Mejoras del Inquilino (Tenant Improvements) (TI’s): Estas son las mejoras que el Inquilino quiere hacer dentro del espacio alquilado. El Inquilino es responsable por los costos de las mejoras. Esta claúsula establece como se va a entregar el espacio, quien va a hacer el trabajo y el costo.

Muebles, partes fijas del mobiliario, decoraciones y equipos son considerados aparte de los TI’s.

Mobiliario del Negocio (Trade Fixtures): Son los mue-bles, decoraciones y equipo que el Inquilino instala para la operación del negocio y son únicas para el negocio; sin embargo si este mobiliario se fija permanente a la estruc-tura del lugar puede convertirse en propiedad del Dueño al final del contrato si no hay lenguaje específico que diga lo contrario. Esto es importante porque reemplazar el mobiliario para un bar o la campana extractora de un res-taurante puede ser muy costoso.

Derecho de Primera Oferta (Right of First Offer -ROFO): El Inquilino tiene el derecho de ser el primero en hacer la oferta para arrendar o comprar el espacio comercial. El Dueño debe darle la oportunidad al Inquilino de hacer una oferta. El Inquilino tiene el derecho de hacer la oferta por un tiempo limitado. Esto es solo un acuerdo para negociar de buena fé.

Derecho de Rechazar (Right of First Refusal -ROFR): El Dueño le otorga al Inquilino, usualmente por escrito la oportunidad para hacer la primera oferta en caso de que quiera arrendar o vender una parte de la propiedad. Los tér-minos del procesos son claramente establecidos. El Dueño debe tener una oferta que el Inquilino puede rechazar o negociar si está interesado. Si el Inquilino rechaza la oferta, la propiedad puede ser vendida o alquilada a otra persona.

Claúsula de Relocalización (Relocation Clause): Esta claúsula le da al Dueño el derecho de trasladar al Inquilino durante el término del contrato. Esta claúsula incluye la descripción de un espacio alternativo y tiene una definición clara de las condiciones de relocalización.

Acceso (Access): Determina las veces que el Inquilino tiene acceso a toda la propiedad como también al espacio de uso. Hay limitaciones en edificios grandes pero general-mente el acceso a la propiedad debería ser ilimitado.

Seguridad (Security): Describes los sistemas de seguridad del edificio como alarmas y personal de seguridad asi como claves de seguridad para entrar, tarjetas de identificación etc.

Inquilino Principal (Anchor Tenant): Es por lo general el Inquilino más importante que atrae la atención en un Centro comercial. Por ejemplo Target o otros almacenes de cadena.

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Precio del Alquiler (Rental Rate): Es el precio mensual inicial en el contrato y los incrementos que usualmente son cada año. En esta claúsula se define el tipo de alquiler que puede ser Servicio Completo, Triple Neto, Total etc. .

Valor del Alquiler: Es la suma de dinero total que el Inquilino está obligado a pagar al Dueño por la duración del contrato.

Alquiler de Servicio Completo (Full Service Rent): El precio incluye los costos de operación y el impuesto a la propiedad.

Incrementos del Alquiler (Rent Escalations): El alquiler que paga el Inquilino se incrementa cada año. El incremen-to más utilizado es el del Indice de Precios al Consumidor CPI o un porcentaje que puede variar entre el 3% y 5%.

Año Base (Base Year): Año Base es usualmente el primer año del contrato y se establece en el mismo excepto en los contratos de Triple Neto (NNN). El Inquilino es responsable por el pago de los incrementos por cada uno de los años siguientes.

Alquiler Remanente (Holdover Rent): Es la cantidad adicional de alquiler que el Inquilino debe pagar si perma-

nence en el lugar una vez haya finalizado el contrato. El alquiler remanente está por lo general entre un 150% y 200% del pago mensual.

Concesión de Alquiler (Rent Concession): Este es un período de alquiler gratis concedido al Inquilino por el Dueño. Esto puede presentarse durante el tiempo que el Inquilino está haciendo las mejoras al lugar y por lo tanto el negocio no está operando. El Inquilino debe usar está situación para negociar el contrato.

Amortización (Amortization): Son costos que el Dueño le pasa al Inquilino como alquiler adicional durante el término del contrato. El Dueño puede ofrecerle amortización (pago a plazos) para el pago de los costos de las mejoras que requiere el Inquilino.

Valoración (Assessment): Es una cuota impuesta a la propiedad, usada para pagar por mejoras públicas como arreglo de las calles o drenajes.

Mantenimiento de Areas Comunes (Common Area Maintenance CAM): Es una cantidad que se le cobra a los Inquilinos por mantener los baños compartidos, estaciona-miento, y arreglo de jardínes etc.

D. TERMINOSLEGALESCOMUNES

A continuación algunos términos legales comunes o frases que se encuentran en los Contratos de Arrendamiento Comercial:

Acta de Americanos con Incapacidades (The Ameri-cans with Disabilities Act ADA): Requiere que todos los negocios que están abiertos al público o que emplean a más de 15 personas, cuenten con lugares accessibles para personas discapacitadas. El contrato debe especificar quien paga por las modificaciones necesarias para cumplir con esta Ley, si hay que construir rampas de acceso o ampliar las puertas de entrada para acomodar sillas de ruedas.

Certificado de Ocupación (Certificate of Occupancy): Certificado expedido por una agencia local del gobierno o el departamento de Inspección de Edificios donde notifica que el lugar ha sido inspeccionado y es adecuado para ocuparlo.

Condenación (Condemnation): Si un edificio es tomado por el gobierno o es declarado inservible o condenado el

C. VALORDELALQUILER

La Claúsula del Precio del Alquiler es probablemente la más reconocida en un Contrato de Arrendamiento Comer-cial; sin embargo no siempre es la que mejor se entiende. El valor del alquiler puede ser no muy claro porque no hay una definición del area en pies cuadrados del espacio lo cual hace difícil calcular el valor por pie cuadrado por el Area del Espacio de Uso “Usable Square Feet”. Por eso es importante entender las definiciones de la Sección anterior entre la diferencia del Espacio que Usa y del Espacio por el cual paga el Alquiler (i.e. Usable Square Feet vs. Rentable Square Feet). Por lo general el alquiler incluye el pago por areas comunes. También es muy importante en-tender los incrementos anuales al valor del alquiler para saber cuanto pagará al final de su contrato. Hay también costos adicionales como mantenimiento y valoraciones que son incluídas en el precio del alquiler. Asegurese que sabe cual es el precio del alquiler del mercado averiguando cuanto pagan otros negocios alrededor para que usted pueda negociar un buen precio.

contrato de arrendamiento puede ser invalidado.

Reclamo (Encumbrance): Cualquier reclamo o demanda en contra de la propiedad sostenidad por otra persona dife-rente al Dueño. Incluye hipotecas, impuestos etc.

Declaración Certificada (Estoppel Certificate): Es una declaración del Inquilino donde provee información impor-tante sobre el Contrato, como la cantidad del depósito de seguridad, los derechos y obligaciones del Dueño y certifica que el Inquilino no ha incumplido con los términos del contrato. Este certificado es solicitado por el Dueño antes de vender o refinanciar el edificio.

Apague y Anule (Go Dark): Esta claúsula permite que el Dueño invalide el contrato cuando el Inquilino cierra el negocio aún cuando el contrato está en efecto. Libera a las dos partes de las obligaciones. Incluir esta claúsula ayuda si el negocio no resulta exitoso.

Desperdicios Peligrosos (Hazardous Waste): Esta claúsula establece que el Inquilino no puede tener ningún tipo de desperdicios o sustancias peligrosas en el lugar. Puede incluir una lista de materiales que son considerados peligrosos.

Gravamen (Lien): Es un reclamo legal en contra de la propiedad por el pago de una deuda u obligación.

Garantía del Dueño (Landlord’s Lien Warrant): El Dueño puede poner una garantía en el contrato a la propiedad personal del Inquilino para cobrarse el alquiler que pueda deberle el Inquilino.

Carta de Intención (Letter of Intent LOI): Es un acuerdo escrito con términos propuestos para el contrato final que puede ser precio del alquiler, incrementos, duración del contrato etc. Esta carta puede obligor a las partes pero por lo general es una lista detallada de lo propuesto para el contrato de Arrendamiento. Se recomienda presentarla como parte del proceso de negociación del contrato.

Derecho para Terminar (Right to Terminate): El Dueño puede permitir una terminación anticipada del contrato por el pago de una multa. Esta multa puede ser algunos meses del alquiler y algunos costos adicionales del Dueño para volver a alquilar el lugar. Esta es una buena opción para negocios que apenas empiezan siempre y cunado la multa no sea excesiva.

Depósito de Seguridad (Security Deposit): Es la suma de dinero que el Inquilino paga como garantía de que va a cumplir todas las obligaciones del contrato. El Dueño mantiene el depósito por el tiempo del contrato y puede ser utilizado para arreglar faltas o daños a la propiedad. Si el depósito en cualquier momento es usado para pagar el alquiler atrasado, el Dueño puede pedir que la suma de dinero sea restituída despues de un período fijo de tiempo.

Señales o Avisos (Signage): Especifica el tipo de señal o aviso que está permitido, donde colocarlo y quien paga por su mantenimiento.

Claúsula en Contra de Demandas (Subrogation Clause): Usualmente es para evitar que reclamos o demandas en contra del Inquilino o del Negocio afecten al Dueño de la propiedad.

Variación (Variance): Es un permiso de la Ciudad para usar o desarrollar una propiedad a pesar de no cumplir con las regulaciones de zonificación.

Zonificación (Zoning): Son las reglas y regulaciones impu-estas por la Ciudad para controlar el tipo de uso permitido en cierto lugar. La zonificación puede limitar el tamaño de un espacio comercial y el tipo de negocios que pueden op-erar en la propiedad y puede limitar las horas de operación del negocio.

Mediación (Meditation): Ambas parte acuerdan voluntari-amente trabajar con un mediador, una persona neutral, para resolver cualquier disputa y llegar a un acuerdo. Los acuerdos de mediación son confidenciales y pueden obligar a las partes. El mediador no es juez y no puede hacer una decision en su caso. Solo las partes acuerdan cuál es la solución a través de la facilitación del mediador.

Arbitraje (Arbitration): Alternativo al sistema judicial system, the arbitraje puede hacer una decision acerca del caso y hacerla cumplir a las partes. Este sistema no es un procedimiento de la Corte pero puede verse como tal y el árbitro puede ser un juez retirado o abogado. Este pro-ceso es por lo general más rápido y menos costoso que el judicial.

Estacionamiento (Parking): Describe el espacio y localización del lugar de estacionamiento, la cantidad de espacios a que tiene derecho y el costo. Acuerdos sobre estacionamiento pueden ser separados del contrato de ar-rendamiento pero deben estar por escrito

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III. INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO: PROCESO DE DESALOJO

Una falta o incumplimiento al contrato ocurre cuando uno o más condiciones del Contrato de Arrenda-miento no se cumplen. El ejemplo más común es el no pago del Alquiler, sin embargo incumplir cu-alquier condición del contrato es suficiente para que el Dueño retome el espacio comercial y le cancele el contrato de arrendamiento.

Nosotros esperamos que usted nunca necesite esta información para su negocio, pero es muy impor-tante conocer y entender las reglas, procedimientos y tiempo para hacer efectivo un desalojo. Hay que seguir varios pasos para el desalojo, por lo tanto el Dueño no puede cambiar de un momento a otro las cerraduras de la puerta o quedarse con el inventario y pertenencias del negocio sin una notificación apropiada. El proceso de desalojo puede tomar dos semanas como mínimo, por lo tanto es importante que conozca como funciona todo.

En la siguiente sección presentamosel gráfico que ilustra el proceso de desalojo y el tiempo que toma hacerlo efectivo. A continuación está la descripción del proceso en el evento que usted incumpla el Contrato. Como puede ver la Noticia de Desalojo (Notice to Vacate) es solo el comienzo del proceso. Usted tiene que tomar importantes decisiones a medida que el proceso avanza y puede por lo tanto querer contar con ayuda legal profesional.

A. DescripcióndelProceso

Si una falta o incumplimiento ocurre, el proceso de notificación depende de los términos del Contrato. Si está atrasado con el Alquiler, el Dueño legalmente tiene el derecho de entregarle una Noticia de Desalojo (Notice to Vacate). La Noticia de Desalojo puede basarse en el no pago del alquiler o en cualquier incuplimiento de las claúsulas del contrato. El Dueño tiene el derecho de darle la Noticia de Desalojo al siguiente día de cuando se considere que el pago está retrasado a menos que usted incluya un período de gracia en el Contrato. Despues de tres (3) a ocho (8) días cuando la Noticia de Desalojo expira, el Dueño puede empezar el procedimiento legal de desalojo (Unlawful Detainer) Esto significa que el caso de desalojo pu-ede empezar en la Corte Superior del Distrito y su nombre quedará en los registros de la Corte con consecuencias negativas en el largo plazo. Si usted quiere alquilar nuevamente en el futuro, los nuevos Dueños tendrán acceso a información pública de la Corte como parte de una revisión de su solicitud. Puede pasar que si ellos descubren que usted tiene un registro ante-rior de Desalojo no quieren involucrarse en un contrato de arrendamiento con usted.

Una vez las órdenes y reclamos son entregados a la Corte, es responsabilidad del Dueño asegurarse que usted reciba una copia del archivo. Una vez usted reciba la copia usted tiene cinco (5) días para responder a la Corte. Si usted no responde, el caso sigue al siguiente paso que es un juicio delante de un juez o un jurado depende el que usted elija.

El juicio ante un jurado es visto como más favorable para el Inquilino porque la solicitud del jurado requiere automática-mente una conferencia obligatoria para llegar a un acuerdo. Esta conferencia es una oportunidad para ambas partes el Dueño y el Inquilino para tratar de llegar a un acuerdo.

Si tiene el dinero para pagar lo que debe del alquiler o puede hacer pagos para ponerse al día, el Dueño puede estar dis-puesto a retirar el caso en contra suya y presentar a la Corte una estipulación. La estipulación es un acuerdo obligatorio y es importante que usted entienda todas las obligaciones a que se compromote porque si incumple la estipulación por ejemplo se atrasa en el pago del alquiler por un día, el Dueño puede requerir una decisión de la Corte en contra suya y usted no tendrá la oportunidad de presentar su situación en el caso.

Si no llega a un acuerdo con el Dueño en la conferencia o si usted elige un juicio delante de un juez, usted tendrá su día en la Corte. Esto significa que usted tiene que asistir y presentar su caso en la Corte ante el juez. Si necesita intérprete deberá llevar uno porque a diferencia de los casos criminales, la Corte Civil no proveerá intérprete. El juez usualmente toma la decisión final en el acto. Si no lo hace en el momento, el juez le mandará por escrito la decision final a la dirección que aparece en los documentos de la Corte. Es muy raro que le manden la decisión por correo porque los casos de desalojo se resuelven rápidamente.

@

B. Procedimientodedesalojoyduracióndecadapaso

3Días

Nota: Hay dos pasos para un desalojo (1) Noticia escrita legal, (2) Demanda para DesalojarPor los términos delcontrato

1) Notificiación deTres Días para salir oremediar la situación

Si el Inquilino paga elalquiler /remedia laviolación al contrato

15, 30 o 60-Días

El problematermina

Si noresponde Entregar respuestas,

Solicitar jurado yrevisar documentos

Moción de protesta dela demanda

Revocar serviciode Citaciones

Al Día Siquiente

Juez decide que elInquilino pierde porfallar con el acuerdo

1-5 Días

Noticia al Alguacil

6-8 Días

Alguacil desaloja

Al Día Siquiente

28 Días 7 Días

Audiencia

Gana Pierde

Dueño demanda otra vez Entregar respuestas,Solicitar jurado y revisardocumentos

Memorando paraprogramar el juicio

Conferencia Obligatoria

Juicio (1-4 Días)• Inquilino se queda en el lugar• Inquilino debe pagar el alquiler que adeuda• Inquilino recupera el costo de la demanda• Inquilino recupera los honorarios del

abogado está en el Acuerdo deArrendamientoGanaPierde

10 days

7 days

2) El Dueño presenta el reclamo ydemanda ante la Corte y le notifica porescrito al Inquilino.

1) Notificación contiempo para terminarel Contrato

Si el Inquilino no paga elalquiler y falla en corregir laviolación al contrato

Es importante que lea y entienda cuál es la claúsula que incumple en el contrato. La mayoría de las claúsulas requieren que la parte que pierda en el juicio para los honorarios del abogado de la parte ganadora. Esto significa que además del pago de la deuda por el alquiler, costos de reparación y daños, usted puede ser responsable por miles de dólares de los honorarios del abogado. Por esta razón y el hecho de que la orden de Desalojo permanence en su historia de crédito, es mejor evitar el incumplimiento de cualquiera de las condiciones del Contrato.

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IV. EJEMPLOS Y HERRAMIENTAS

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO COMERCIAL

Este contrato está hecho entre __________________________, llamado aquí como Dueño (Lessor), y ________________________________, llamado aquí como Inquilino (Lessee), donde acuerdan los siguientes TERMINOS y CONDICIONES:

1) Propiedad: El Inquilino (Lessee) ofrece mediante este documeto alquilar del Dueño (Lessor) el lugar comercial situado en la Ciudad de ____________, Condado de ____________, Estado de _____________, descrito como: ________________________________, llamado aquí el lugar, que consiste de aproximadamente _____% del total de pies cuadrados del total del Area en Pies Cuadrados de Espacio Alquilado de la propiedad.

2) Término del Contrato (Lease Term): El término de duración será por ________ años, comenzando en ________________, 20___ y terminando en ______________, 20___, o anticipado si aquí se establece.

3) Valor del Alquiler: El Alquiler Anual será la suma de ______________ Dólares ($_________) pagados en plazos iguales el primer día de cada mes por el alquiler del mes, durante el término del contrato. Todos los pagos del Alquiler serán hechos a nombre del Dueño y remitidos a la siguiente dirección __________________________________.

4) Incremento del Alquiler (Rental increases):

a) $_________________, comenzando en el mes 13 y por los siguientes 12 meses, porcentaje del increment basado en ____________________.

b) $__________________, primer paso, incremento comenzando ____________ y terminando _______________.

$__________________, segundo paso, incremento comenzando _____________ y terminando _____________.

$__________________, tercer paso, incremento comenzando ____________ y terminando ________________.

$__________________, cuarto paso, incremento comenzando ____________ y terminando ________________.

c) $__________________, comenzando en el mes 13 y por los siguientes 12 meses, el alquiler se ajustará de acuerdo a cualquier incremento en el Indice de Precios del Consumidor (U.S. Consumer Price Index CPI) de las estadísticas del Departamento del Trabajo para los consumidores de la ciudad de ___________.

EA. EjemplodeunContratodeArrendamiento

Este ejemplo busca ayudarle a entender como todos los términos y detalles aparecen en el contrato. Este ejemplo contiene las Claúsulas y Condiciones más comunes. Sin embargo recuerde que los términos de su contrato pueden ser diferentes debido a la variedad de contratos que existen. La siguiente sección proveerá Claúsulas adicionales que no encontrará en este ejemplo de Contrato.

d) De acuerdo al calendario del alquiler adjunto.

e) Otros: ______________________________________________________.

5) Depósito de Seguridad (Security Deposit): El Inquilino entregará al Dueño en el momento de firmar este contrato la suma de ________________ Dólares ($ ______________) como depósito de seguridad para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del Inquilino en este contrato, incluyendo sin ninguna limitación la entrega del lugar al Dueño como está establecido aquí. Si el Dueño utiliza parte del depósito para remediar cualquier falta del Inquilino, el Inquilino tiene la ob-ligación de restituir la suma de dinero al Dueño en un tiempo determinado por las partes. No se pagarán intereses a menos que sea requerido por una ley local.

6) Uso: El Inquilino (Lessee) usará y ocupará el lugar exclusivamente para el propósito determinado en este contrato _______________________________ ___________________________________________________________El lugar no podrá ser usado para otro propósito y el Dueño velará para que eso se cumpla.

7) Multa por pago retrasado, interés y cheque sin fondos: El Inquilino reconoce que el pago tarde del alquiler o entregar un cheque sin fondos puede causarle al Dueño costos adicionales y el Inquilino está de acuerdo que estos costos representan un estimado razonable y justo. Si el pago mensual del alquiler no es recibido por el Dueño en los 5 días calendario despues del día acordado o si un cheque es devuelto por falta de fondos, el Inquilino pagará al Dueño la suma de _________ Dólares ($_______) como multa por pagar el alquiler tarde o por cheques sin fondo. Esta suma no puede ser vista como alquiler adicional.

8) Posesión (Possession): Si el Dueño (Lessor) no es capaz de entregar la posesión del lugar al comienzo de lo acordado en el contrato, el Inquilino no es responsable por el pago del alquiler hasta que no tenga posesión del lugar. El Inquilino puede terminar el contrato si la posesión del lugar no es entregada dentro de los días de comienzo establecidos en este contrato.

9) Alteraciones (Alterations): El Inquilino no puede hacer ningún cambio, alteración, adición o mejoras al lugar sin obtener primero el permiso escrito del Dueño. Cualquier cambio al lugar debe hacerse acorde con la Ley y con los permiso requeri-dos.

10) Condición del lugar (Condition of premises): El Inquilino reconoce que el lugar está en buenas condiciones a menos que se especifique lo contrario.

11) Ordenanzas y Estatutos (Ordinances and Statutes): El Inquilino cumplirá con todos los estatutos, ordenanzas y re-querimientos de las autoridades locales, estatales y federales que están actualmente en efecto y las que podrián estar en efecto relacionadas con el lugar, ocasionadas por a que afecten el uso del Inquilino.

12) Asignación y Subcontrato (Assignment and Subletting): El Inquilino no podrá asignar o sub-alquilar cualquier porción del lugar sin el consentimiento por escrito del Dueño quien no podrá negarse si no existe una razón válida. Cualquier asig-nación o sub-contrato sera anulado y el Dueño tendrá la opción de terminar este contrato.

13) Cuidado y Mantenimiento del Lugar (Care and Maintenance of Premises): El Inquilino de sus gastos y todo el tiempo, mantendrá el lugar en buena y segura condición, incluyendo vidrios, cable eléctrico, plomería, instalaciones de calefacción o cualquier otro sistema o equipo y entregará al final del contrato las mismas condiciones como recibió el lugar. El Inquilino será responsable por todas las reparaciones requeridas excepto el techo, paredes exteriores y la estructura de la fundación. ____________________________.

14) Servicios (Utilities): Todas las solicitudes y conecciones necesarias para los servicios de agua, electricidad etc serán hechas a nombre del Inquilino y eel Inquilino será el único responsable por los pagos del servico de alcantarillado, agua, electric-idad, recolección de basura y teléfono.

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15) Gastos del Area Común (Common Area Expenses): En el evento que el lugar este ubicado en un centro comercial o en un edificio, el Inquilino pagará su parte por gastos de mantenimiento, impuestos y seguro del Area Común.

16) Entrada e Inspección (Entry and Inspection): El Inquilino permitirá al Dueño o su agente a entrar al lugar a horarios razon-ables y con la debida notificación para realizar las inspecciones requeridas. Igual permitirá al Dueño en cualquier momento antes de los 60 días de la terminación del contrato a colocar señales o avisos anunciando que el lugar esta para alquilar y dejará que las personas interesadas puedan ver el lugar.

17) Indemnización al Dueño (Indemnification of Lessor): El Dueño no será responsable de ningún daño del Inquilino u otra persona, o a otra propiedad que ocurra en el lugar y por lo tanto el Inquilino se compromete a no causar ningún perjuicio al Dueño por cualquier reclamo o demanda por daños no importa como fueron causados.

18) Incremento del Impuesto (Tax Increase): En el evento que haya un incremento al impuesto de propiedad durante cualqui-er año del término del contrato en la Ciudad, Condado, Estado por encima del valor estimado en el año en que comienza el contrato no importa si es por valorización o por incremento, El Inquilino pagará al Dueño con la presentación de los recibos una cantidad igual a _______% del incremento de los impuestos sobre la tierra y el edificio donde está ubicado el lugar.

19) Seguro (Insurance): El Inquilino, de sus gastos, mantendrá al día una póliza de seguros y de responsabilidad pública que incluya heridas a personas y daños a la propiedad en favor de terceros asegurando al Inquilino y al Dueño con una mínima cobertura de: El Inquilino tendrá un póliza de seguro una suma no menor a $____________ dólares ($_________). El Inquilino le en-tregará al Dueño un certificado de la póliza del seguro que muestre que él esta asegurado. El certificado proveerá una noti-ficación escrita al Dueño dentro de los 10 días en el evento de cancelación de la póliza o cualquier cambio en la cobertura.

20) Expropiación por beneficio público (Eminent Domain): Si el lugar o una parte del mismo que afecte el uso del Inquilino puede ser o es tomado o expropiado, este contrato terminará a la fecha de la citada expropiación. El alquiler sera pro-porcional a esta fecha y si el Inquilino pagó alquiler despues de está fecha, la suma adicional será devuelta. El Inquilino no tiene derecho a ninguna parte de la propiedad o algún pago por daños o perjuicios debido a la expropiación. El Inquilino puede reclamar el mobiliario del negocio o mejoras que le pertenecen y por los costos de mudanza a otro lugar.

21) Destrucción del Lugar (Destruction of Premises): En el evento de una destrucción parcial del lugar durante el término del contrato por cualquier causa, el Dueño reparará el lugar durante los siguientes sesenta (60) días bajo las leyes y regula-ciones gubernamentales, pero tal parcial destrucción no terminará este contrato, excepto que el Inquilino tenga derecho a una reducción proporcional del alquiler mientras se hacen las reparaciones. Las partes pueden acordar una extensión del tiempo para las reparaciones si no son suficientes los (60) días manteniendo la reducción del alquiler. Si las reparaciones no pueden hacerse dentro de los sesenta (60) días este contrato puede ser terminado por cualquiera de las partes. Una destrucción total del edificio donde está localizado el lugar terminará el contrato.

22) Sucesores o herederos (Heirs, Assigns, Successors): Este contrato compromete y pasa los beneficios a los herederos o sucesores de cualquiera de las partes.

23) Subordinación (Subordination). Este contrato podrá ser subordinado a todas las futuras y existentes reclamaciones legales o deudas en contra de la propiedad.

24) Recursos del Dueño por Falta del Inquilino (Lessor’s Remedies on Default): Si el Inquilino falta en el pago del alquiler, o cualquiera de las obligaciones o condiciones suscritas en este contrato, el Dueño puede darle una notificación al Inquilino para que remedie esta situación. Si el Inquilino no remedia la situación o falta dentro de ____ días de recibida la notifi-cación o si otra falta de tal naturaleza no puede ser remediada completamente dentro de este período, si el Inquilino no comienza a remediar la falta dentro de ___ días y por lo tanto no procede con diligencia y de buena fé para remediar la falta, el Dueño puede terminar este contrato en no menos de ____ días que notifique al Inquilino. En la fecha especificada en la notificación, el término del contrato finalizará y el Inqulino debera salir del lugar y entregarlo

al Dueño, pero el Inquilino seguirá responsable de las obligaciones en el contrato. Si el contrato ha sido terminado por el Dueño, él puede recuperar la posesión del lugar por cualquier medio legal y remover al Inquilino o a otros de la propiedad y sus pertenencias.

25) Declaración Certificada (Estoppel Certificate): El Inquilino ejecutará y retornará la declaración certificada al Dueño dentro de los 3 días despues de recibida la solicitud. El Inquilino preparará, ejecutará y entregará al Dueño cualquier información financiera razonable requerida por un futuro comprador o prestamista.

26) Honorarios del Abogado (Attorney’s Fees): En caso de que una demanda sea realizada para recuperar posesión del lugar o de cualquier suma debida o por acto que pueda surjir de la posesión del lugar. por cualquiera de las partes, la parte que gane el juicio o la decision final del juez puede recuperar todos los costos del proceso incluyendo razonables horarios del abogado.

27) Opción para Renovar (Option to renew): Establece que si el Inquilino no ha faltado a ninguna de las obligaciones del presente contrato, tendrá la opción de renovar el contrato por un término adicional de______ meses comenzando a la terminación del contrato inicial. Todos los términos y condiciones serán las mismas excepto el alquiler mensual que será la suma de $______________. Esta opción para renovar sera ejercida mediante una notificación escrita al Dueño no menos que ________ días antes de la terminación del contrato inicial. Si la notificación no se entrega de la manera establecida aquí y en el tiempo especificado, esta opción expirará.

28) Notificaciones : Cualquier notificación para cada una de las partes puede requerir ser enviada por correo al Inquilino al lugar del negocio y al Dueño a la dirección mencionada arriba o a las sitios que las partes establezcan para tal efecto.

29) Otros términos y condiciones: ___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

30) Acuerdo Completo : Lo anterior constituye el Acuerdo Completo entre las partes y solo puede ser modificado por escrito y firmado por ambas partes. Los siguientes Anexos, si existe alguno, han sido hechos como parte de este contrato antes de que las partes hayan ejecutado lo relacionado aquí:

Dueño (Lessor): ________________________________ Fecha: ________

Inquilino (Lessee): ______________________________ Fecha:_________

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COMMERCIAL LEASE AGREEMENT

This lease is made between __________________________, herein called Lessor, and ________________________________, herein called Lessee, agree upon the following TERMS and CONDITIONS:

1) Property: Lessee hereby offers to lease from Lessor the premises situated in the City of ____________, County of ____________, State of _____________, described as: ________________________________, herein called premises, which comprises approximately _____% of the total square footage of rentable space in the entire property.

2) Lease Term: The term shall be for a term of ________ years, commencing on ________________, 20___ and termi-nating on ______________, 20___, or sooner as provided herein.

3) Base Rent: Annual rental amount of ______________ Dollars ($_________) payable in equal installments in advance on the first day of each month for that month’s rental, during the term of this lease. All rental payments shall be made to Lessor, at the following address __________________________________.

4) Rental increases:

a) $_________________, commencing with the 13th month and upon each 12 months thereafter, percentage increase based on ____________________.

b) $__________________, step one, increase commencing ____________ and ending ______________. $__________________, step two, increase commencing _____________ and ending ___________. $__________________, step three, increase commencing ____________ and ending _______________. $__________________, step four, increase commencing ____________ and ending _______________.

c) $__________________, commencing with the 13th month and upon each 12 months thereafter rent shall be adjusted according to any increase in the U.S. Consumer Price Index (CPI) of the Bureau of Labor Statistics of the Department of Labor for All Urban Consumers for the City of ___________.

d) In accordance with the attached rent schedule.

e) Other: ______________________________________________________.

5) Security Deposit: Lessee shall deposit with Lessor on the signing of this lease the sum of ________________ Dollars ($ ______________) as security deposit for the performance of Lessee’s obligations under this lease, including without limitation the surrender of possession of the premises to Lessor as herein provided. If Lessor applies any part of the de-posit to cure any default of Lessee, Lessee shall on demand deposit with Lessor the amount so applied so that Lessor shall have the full deposit on hand at all times during the term of this lease. No interest will be paid on security deposit, unless required by local ordinance.

La Ley en California no requiere que el Contrato de Arrendamiento este traducido al lenguaje en el cual se hizo la transacción o el lenguaje mas favorable para el Inquilino, por lo tanto usted siempre recibirá un Contrato escrito en Inglés. Le sugerimos revisar la traducción en Español del Contrato de Arrendamiento que está en las páginas anteriores para que entienda claramente las claúsulas y condiciones a las que se compromete cuando firme el Contrato.

6) Use: Lessee shall use and occupy the premise for the sole purpose of _____________________________________________________________________________________________________________________________. The premises shall be used for no other purpose. Lessor represents that the premises may lawfully be used for such purpose.

7) Late Charge, Interest, NSF check: Tenant acknowledges that either late payment of Rent or issuance of NSF check may cause Lessor to incur costs and expenses and Lessee agrees that these charges represent a fair and reasonable estimate of the cost Lessor may incur due to Lessee’s late or NSF payment. If any installment or Rent due from Lessee is not received by Lessor within 5 calendar days after due, or if a check is returned NSF, Lessee shall pay to Lessor, _________ Dollars ($_______) as late charge, and if applicable, NSF fee, which shall not be deemed additional Rent.

8) Possession: If Lessor is unable to deliver possession of the premises at the commencement hereof, Lessor shall not be li-able for any rent until possession is delivered. Lessee may terminated this lease if possession is not delivered within days of the commencement of the term hereof.

9) Alterations: Lessee shall not, make any alterations, additions, or improvements, in or about the premises, without first obtaining the written consent of Lessor. Any alterations to the premises shall be done according to Law and with required permits.

10) Condition of premises: Lessee acknowledges that the premises are in good order and repair, unless otherwise indicated herein.

11) Ordinances and Statutes: Lessee shall comply with all statutes, ordinances and requirements of all municipal, state and federal authorities now in force or which may hereafter be in force, pertaining to the premises, occasioned by or affecting the use thereof by Lessee.

12) Assignment and Subletting: Lessee shall not assign this lease or sublet any portion of the premises without prior written consent of the Lessor, which shall not be unreasonably withheld. Any such assignment or subletting without consent shall be void and, at the option of the Lessor, may terminate this lease.

13) Care and Maintenance of Premises: Lessee shall, at his own expense and at all times, maintain the premises in good and safe condition, including plate glass, electrical wiring, plumbing and heating installations and any other system or equip-ment upon the premises, and shall surrender the same at termination hereof, in as good condition as received, normal wear and tear excepted. Lessee shall be responsible for all repairs required, excepting the roof, exterior walls, structural founda-tions, ____________________________.

14) Utilities: All applications and connections for necessary utility services on the demised premises shall be made in the name of Lessee only, and Lessee shall be solely liable for utility charges as they become due, including those for sewer, water, gas, electricity, and telephone services.

15) Common Area Expenses: In the event the premises are situated in a shopping center or in a commercial building in which there are common areas, Lessee agrees to pay his pro-rata share of maintenance, taxes, and insurance for the common area.

16) Entry and Inspection: Lessee shall permit Lessor or Lessor’s agents to enter upon the premises at reasonable times and upon reasonable notice, for the purposes of inspecting the same, and will permit Lessor at any time within sixty (60) days prior to the expiration of this lease, to place upon the premises any usual “To Let” or “For Lease” signs, and permit persons desiring to lease the same to inspect the premises thereafter.

17) Indemnification of Lessor: Lessor shall not be liable for any damage or injury to Lessee, or any other person, or to any property, occurring on the demised premises or any part thereof, and Lessee agrees to hold Lessor harmless from any claim for damages, no matter how caused.

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18) Tax Increase: In the event there is any increase during any year of the term of this lease in the City, County or State real estate taxes over and above the amount of such taxes assessed for the tax year during which the term of this lease com-mences, whether because of increased rate or valuation, Lessee shall pay to Lesser upon presentation of paid tax bills an amount equal to _______% of the increase in taxes upon the land and building in which the leased premises are situated. In the event that such taxes are assessed for a tax year extending beyond the term of the lease, the obligation of Lessee shall be proportionate to the portion of the lease term included in such year.

19) Insurance: Lessee, at his expense, shall maintain plate glass and public liability insurance including bodily injury and prop-erty damage insuring Lessee and Lessor with minimum coverage as follows: Lessee shall carry liability insurance in amount of not less than $____________ dollars ($_________). Lessee shall pro-vide Lessor with a Certificate of Insurance showing Lessor as additional insured. The Certificate shall provide for a ten-day written notice to Lessor in the event of cancellation or material change of coverage. To the maximum extent permitted by insurance policies which may be owned by Lessor or Lessee, Lessee and Lessor, for the benefit of each other, waive any and all rights of subrogation which might otherwise exist.

20) Eminent Domain: If the premises or any part thereof or any estate therein, or any other part of the building materially affecting Lessee’s use of the premise, shall be taken by eminent domain, this lease shall terminate on the date when title vests pursuant to such taking. The rent, and any additional rent, shall be apportioned as of the termination date, and any rent paid for and period beyond that date shall be repaid to Lessee. Lessee shall not be entitled to any part of the award for such taking or any payment in lieu thereof, but Lessee may file a claim for any taking of fixtures and improvements owned by Lessee, and for moving expenses.

21) Destruction of Premises: In the event of a partial destruction of the premises during the term hereof, from any cause, Les-sor shall forthwith repair the same, provided that such repairs can be made within sixty (60) days under existing govern-mental laws and regulations, but such partial destruction shall not terminate this lease, except that Lessee shall be entitled to a proportionate reduction of rent while such repairs are being made, based upon the extent to which making the repairs cannot be made within sixty (60) days, Lessor, at his option, may make the same within a reasonable time, this lease con-tinuing in effect with the rent proportionately abated as aforesaid, and in the event that Lessor shall not elect to make such repairs which cannot be made within sixty (60) days, this lease may be terminated at the option of either party. In the event that the building in which the demised premises may be situated is destroyed to an extent of not less than one-third of the replacement cost, Lessor may elect to terminate this lease whether the demised premises be injured or not. A total destruc-tion of the building in which the premises may be situated shall terminate this lease.

22) Heirs, Assigns, Successors: This lease is binding upon and passes on to the benefit of the heirs, successors in interest to the parties.

23) Subordination. This lease is and shall be subordinated to all existing and future liens and encumbrances against the property.

24) Lessor’s Remedies on Default: If Lessee defaults in the payment of rent, or any additional rent, or defaults in the perfor-mance of any of the other covenants or conditions hereof, Lessor may give Lessee notice of such default and if Lessee does not cure any such default within ____ days, after the giving of such notice or if such other default is of such nature that it cannot be completely cured within such period, if Lessee does not commence such curing within such ____ days and thereafter proceed with reasonable diligence and in good faith to cure such default, then Lessor may terminate this lease on not less than _____days notice to Lessee.

On the date specified in such notice the term of this lease shall terminate, and Lessee shall then quit and surrender the premises to Lessor, but Lessee shall remain liable as hereinafter provided. If this lease shall have been so terminated by Les-sor, Lessor may at any time thereafter resume possession of the premises by any lawful means and remove Lessee or other occupants and their effects. No failure to enforce any term shall be deemed a waiver.

On the date specified in such notice the term of this lease shall terminate, and Lessee shall then quit and surrender the premises to Lessor, but Lessee shall remain liable as hereinafter provided. If this lease shall have been so terminated by Lessor, Lessor may at any time thereafter resume possession of the premises by any lawful means and remove Lessee or other occupants and their effects. No failure to enforce any term shall be deemed a waiver.

25) Tenancy Statement (Estoppel Certificate): Lessee shall execute and return a tenancy statement, delivered to Lessor, within 3 days after receipt. Tenant shall also prepare, execute, and deliver to Lessor any financial statement reasonably requested by a prospective lender or buyer.

26) Attorney’s Fees: In case suit should be brought for recovery of the premises or for any sum due hereunder, or because of any act which may arise out of the possession of the premises, by either party, the prevailing party shall be entitled to all costs incurred in connection with such action, including reasonable attorney’s fees.

27) Option to renew: Provided that Lessee is not in default in the performance of this lease, Lessee shall have the option to renew the lease for an additional term of ______ months commencing at the expiration of the initial lease term. All of the terms and conditions of the lease shall apply during the renewal term except that the monthly rent shall be the sum of $______________. The option shall be exercised by written notice given to Lessor not less than ________ days prior to the expiration of the initial lease term. If notice is not given in the manner provided herein within the time speci-fied, this option shall expire.

28) Notices: Any notice which either party may, or is required to give, shall be given by mailing, postage prepaid, to Lessee at the premises, or Lessor at the address shown below, or at such other places as may be designated by the parties from time to time.

29) Other Terms and Conditions: ___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

30) Entire Agreement. The foregoing constitutes the entire agreement between the parties and may be modified only in a writing signed by both parties. The following Exhibits, if any, have been made a part of this lease before the parties’ execution hereof:

Lessor: ______________________________ Date: ________

Lessee: ______________________________ Date:_________

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ALqUILER REMANENTE (HOLDOVER RENT):

Si el Inquilino falla en desocupar el lugar al final del con-trato, el Inquilino pagará, en adición al alquiler debido, una base diaria de alquiler igual y por los primeros sesenta (60) días de ciento cincuenta porciento (150%) de la base diaria del alquiler pagado del último mes y doscientos porciento (200%) hasta el tiempo en que desocupe el lugar. Adicio-nalmente el Inquilino deberá defender, indemnizar y no perjudicar al Dueño por cualquier daño, gastos (incluyendo honorario de los abogados) ocasionados por mantenerse en el lugar. Ningún pago hecho por el Inquilino al Dueño despues del término sera restituído o será tenido en cuenta para continuar o extender el contrato a menos que este por escrito y firmado por el Dueño y el Inquilino.

LEY DE AMERICANOS CON DISCAPACIDAD ( AMERICAN WITH DISABILITIES ACT ADA):

Las partes están por lo tanto notificadas de la existencia de la Ley, que puede requerir modificaciones estructurales cos-tosas en order para cumplir con la letra de la Ley. Las partes están por lo tanto avisadas para consultar a un profesional quien puede proveer información adicional para cumplir con el Acta.

MOBILIARIO DEL NEGOCIO (TRADE FIxTURES):

Cualquier y todas las mejoras hechas en el lugar durante el término pertenecerán al Dueño, excepto el mobiliario del In-quilino. A la terminación, el Inquilino removerá el mobiliario pero pagará por todos los costos necesarios de repación de cualquier daño ocasionado.

DAñO CASUAL (CASUALTY DAMAGE) :

El Inquilino le dará notificación inmediata por escrito al Dueño por cualquier daño al lugar o al edificio. Si el lugar o el edificio es declarado completamente destruído por un perito de la compañía de seguros o si de acuerdo a estima-ciones del Dueño las repaciones o reconstrucción no pu-eden terminarse antes de 180 días desde ocurrido el daño, cualquiera el Dueño o (el Inquilino si no causo el daño) el Inquilino pueden terminar el contrato notificando por escrito

a la otra parte dentro de los treinta días (30) despues de ocurrido el daño, en este caso el alquiler será abolido por la parte del contrato que falte por terminar y será efectivo desde el día en que dicho daño ocurrió. Tiempo es la esen-cia con respecto a entregar dichas notificaciones.

INCUMPLIMIENTO DEL DUEñO (LANDLORD’S DEFAULT):

Si el Dueño falla en cumplir con alguna obligación den-tro de (30) días despues de una notificación escrita del Inquilino especificando la falta, el exclusivo remedio para el Inquilino será una acción por daños.

RESPONSABILIDAD, INDEMNIZACION Y NEGLIGENCIA:

(a) El Inquilino hasta lo máximo permitido por la Ley se compromote a proteger, indemnizar, defender y no ocasion-ar daño al Dueño, sus sucesores, agents, empleados, socios, contratistas, directores, oficiales y afiliados (colectivamente llamados “Partes Indemnizadas”) de y contra cualquier multa, demanda, pérdidas, costos, responsabilidades, reclamos, acciones y veredictos de la justicia de cualquier clase y carácter (1) que surjan de la culpa del Inquilino por el incumplimiento de sus obligaciones bajo este contrato, (2) que surjan de o causado en total o parcialmente por parte del Inquilino, o cualuqier otra persona que entre al lugar bajo o con el permiso expreso o implícito o por invitación, (3) que surja de o fuera de la ocupación o uso del lugar por la parte del Inquilino o que surja de o fuera de cualquier ocurrencia en el lugar o or lo tanto causado, (4) sufrido por, recuperado de o declarado en contra de cualquiera de las partes indemnizadas por los empleados, agentes, contratistas, invitados del Inquilino o sus Sub-in-quilinos y asignados. Sin embargo, tal indemnización de las Partes Indemnizadas por el Inquilino no serán aplicables si tales pérdidas, daños es causada solo por la negligencia o intencional mala conducta del Dueño o cualquiera de sus agentes autorizados o empleados.

(b) El Dueño y el Inquilino: los dos evitarán cualquier reclamo que podrían tener en contra del otro por cualquier daño, robo, destrucción, pérdida, o pérdida de uso de cu-alquier propiedad hasta el punto que lo mismo es asegu-rado bajo cualquier póliza de seguro mantenida para esto

B. CLAUSULASCOMUNESENUNCONTRATO(Ejemplos)

Estos son algunas de las Claúsulas mas comunes en los Contratos Comerciales que no hacen parte del ejemplo de contrato anterior. Hemos presentado cuál es el significado de algunas de estas Claúsulas en la Sección de Termi-nología, pero a continuación observará como están redactadas estas claúsulas en el Contrato. Si hay alguna de estas claúsulas en su contrato intente negociar términos más favorables ya que estas claúsulas están escritas para proteger los intereses del Dueño.

y que cubre el Edificio, el lugar y el mobiliario del Dueño y el Inquilino, propiedad personal, mejoras del Inquilino, o ventas del negocio, o es requerido para ser asegurado en contra por la parte que está evitando bajo estos términos por lo tanto, sin tener en cuenta si es la culpa o negligencia de la otra parte la que causó tal pérdida. Cada parte causará que su agencia de seguros se comprometa a todas las pólizas aplicables evitando que los derechos sean llevado bajo la claúsula en contra de demandas o en contra de la otra parte.

DESPERDICIOS PELIGROSOS (HAZARDOUS WASTE)

El término “Sustancias peligrosas” como está usado en este contrato significará contaminantes, tóxicos y cualquier otra sustancia, que deba ser retirada o su uso restringido, prohibido o penalizado por cualquier “Ley Ambiental” cuyo termino y significado este relacionado a salud, contami-nación o protección del ambiente. El Inquilino por lo tanto acuerda que (a) no se conducirá ninguna actividad en el lugar que produzca cualquier sustancia peligrosa (b) el lugar no sera usado de ninguna manera para almacenar ninguna sustancia peligrosa; (c) el Inquilino no permitirá que cualquier sustancia peligrosa sea traída al lugar, excepto los Materiales Permitidos, y si son traídos y encontrado el Inquilino deberá removerlos y limpiar inmediatamente con los materiales y procedimientos apropiados de acuerdo a las leyes ambientales. Si en cualquier momento durante o despues de terminado el contrato se encuentra que el lugar está contaminado por el uso de sustancias peligrosas por parte del Inquilino o el incumplimiento del contrato; el In-quilino defenderá e indemnizará y no perjudicará al Dueño de todos los reclamos, demandas, responsabilidades, costos, gastos, daños , obligaciones de cualquier naturaleza que surjan de o como resultado del uso del lugar por patrte del Inquilino. El dueño puede entrar en cualquier momento para hacer inspecciones y pruebas ambientales al lugar tratando de minimizar la interferencia con las operaciones del negocio. Las inspecciones y pruebas serán realizadas a cargo del Dueño a menos que se compruebe la existencia de sustancias peligrosas. .

DERECHO DE PRIMERA OFERTA (RIGH OF FIRST OFFER ROFO):

El Inquilino tendrá el derecho condicional de hacer la primera oferta para alquilar espacio adicional de la propiedad en los términos y condiciones establecidas en el documento adjunto.

CONDENACIóN (CONDEMNATION):

Si el lugar entero puede ser apropiado o expropiado por una autoridad gubernamental o está bajo la amenaza de y en lugar de condenación. Este contrato se considerará terminado el día de dicha toma y el Dueño y el Inquilino no tendrán responsabilidad u obligación que surja bajo este contrato despues de tal día, excepto se establezca algo dife-rente en este contrato. Dueño e Inquilino inmediatamente despues de conocer la expropiación, le dará notificación por escrito a la otra parte.

INFORMACIóN DE GAS RADIOACTIVO (RADON GAS DISCLOSURE):

Como requerido por la ley, el Dueño revelará que gas radon es un gas radiactivo que cuando se acumula en el edificio en cantidades sufientes puede presentar riesgo a la salud de las personas que están expuestas durante constante-mente. Niveles de radon que excedan los límites federales y estatales han sido encontrados en edificios de California. Información adicional acerca de radon puede ser encon-trada en las organizaciones de salud pública del condado.

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C. EJEMPLODECONDICIONESADICIONALESENUNCONTRATO

Esta sección provee un ejemplo de Condiciones Adicionales de un Contrato. Es importante incluir cualquier cam-bio o modificación al Contrato de Arrendamiento en un contrato Adicional y adjuntarlo al contrato original. Esto le ayudará a entender y ubicar las nuevas obligaciones o condiciones. Tambien esto le ayudará a proteger sus derechos si el Dueño incumple con algo que ustedes acordaron por escrito. Usted tiene la obligación de dem-ostrar con pruebas la obligación del Dueño. Una adición se convierte en parte del Contrato.

Iniciales del Dueño (Lessor’s Initials): ___________

Iniciales del Inquilino (Lessee’s Initials): ___________

Fecha: ____________________

ACUERDO DE CONDICIONES ADICIONALES AL CONTRATO

Los siguientes términos y condiciones que son incorporados aquí y son parte del Contrato de Arrendamiento Comercial fueron hechas el ______________________, en el espacio comercial localizado en la Ciudad de ________________________, Condado de ___________________, Estado de _________________, descrito como: ______________________________, llamado aquí el lugar alquilado. En el cuál _______________________________, llamado aquí el Dueño (Lessor), y ____________________________________, llamado aquí el Inquilino (Lessee), acordaron los siguientes TERMINOS y CONDICIONES:

1. _____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

2. _____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

3. _____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

4. ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

5. _____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Dueño (Lessor): ________________________________________ Fecha: __________________

Inquilino (Lessee): ________________________________________ Fecha: __________________

Lessor’s Initials: ___________

Lessee’s Initials: ___________

Date: ____________________

COMMERCIAL LEASE AGREEMENT ADDENDUM

The following terms and conditions are herby incorporated in and made part of the Commercial Lease Agreement dated ______________________, on premises situated in the City of ________________________, County of ___________________, State of _________________, described as: ______________________________, herein called premises. In which _______________________________, herein called Lessor, and ____________________________________, herein called Lessee, agree upon the following TERMS and CONDITIONS:

1. _____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

2. _____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

3. _____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

4. ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

5. _____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Lessor: ________________________________________ Date: __________________

Lessee: ________________________________________ Date: __________________

La Ley en California no requiere que el Contrato de Arrendamiento a las Condiciones Adicionales esten traduci-das al lenguaje en el cual se hizo la transacción o el lenguaje más favorable para el Inquilino, por lo tanto usted siempre recibirá un Contrato escrito en Inglés. Le sugerimos revisar la traducción en Español del Contrato de Arrendamiento y las Condiciones Adicionales que está en la páginas anterior para que entienda claramente las claúsulas y condiciones a las que se compromete cuando firme el Contrato.

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D. EJEMPLODEUNACUERDODESUBCONTRATO

Esta sección provee un ejemplo de acuerdo de Sub-contrato. Es importante escribir todas las obligaciones y condiciones del acuerdo antes de que el Sub-inquilino se mude al lugar. La mayoría de los Contratos de Arren-damiento requieren del permiso del Dueño para poder Sub-contratar. El ejemplo de acuerdo incluye la firma del Dueño. La cosa más importante para recordar acerca de Sub-contratar es que usted el Inquilino Principal (Mas-ter-tenant) sigue siendo responsable por el Contrato de Arrendamiento

ACUERDO DE SUB-CONTRATO COMERCIAL

Este Sub-contrato es hecho entre _______________________________, llamado aquí el Inquilino Principal (Master Tenant) y ____________________________________, llamado aquí el Sub-Inqilino acuerdan los siguientes TERMI-NOS Y CONDICIONES:

Por lo tanto , ________________________, el Inquilino Principal (Master Tenant), ha firmado un contrato con el Dueño de la Propiedad ( Landlord) del espacio comercial localizado en: _____________________________, ________________________, California y ha acordado firmar este contrato bajo ciertos términos y condiciones.

Las Partes acuerdan mutuamente lo siguiente:

1. ALQUILER: _______________________________________________________________________

2. TERMINO: ________________________________________________________________________

3. DEPOSITO DE SEGURIDAD: ____________________________________________________________ _________________________________________________________________________________

4. SERVICIOS DE AGUA, BASURA, ELECTRICIDAD: ______________________________________________ _________________________________________________________________________________

5. COSTOS ADICIONALES: ________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________

6. ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________

7. ___________________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________________

In Witness Hereto, the above-named parties agree to the terms and conditions set forth above. Entered into on ____________________________________, 20____.

____________________ _______________________ _______________________

Sublessor Sublessee Landlord/Owner

COMMERCIAL SUBLEASE AGREEMENT

This sublease is made between _______________________________, herein called Sublessor and ____________________________________, herein called Sublessee agree to the following TERMS AND CONDITIONS:

Wherefore, ________________________, the Sublessor, has entered into a Lease contract with the Property Owner/Landlord of the premises located at: _____________________________, ________________________, California and has agreed to enter into this contract under certain terms and conditions.

The Parties mutually agree to the following:

1. RENT: _______________________________________________________________

2. TERM: ________________________________________________________________

3. SECURITY DEPOSIT: ____________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________

4. UTILITIES: ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________

5. ADDITIONAL COST: ____________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________

6. ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________

7. ___________________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________________

In Witness Hereto, the above-named parties agree to the terms and conditions set forth above. Entered into on ____________________________________, 20____.

____________________ _______________________ _______________________

Sublessor Sublessee Landlord/Owner

La Ley en California no requiere que el Contrato de Arrendamiento este traducido al lenguaje en el cual se hizo la transacción o el lenguaje mas favorable para el Inquilino, por lo tanto usted siempre recibirá un Contrato escrito en Inglés. Le sugerimos revisar la traducción en Español del Contrato de Arrendamiento que está en las páginas anteriores para que entienda claramente las claúsulas y condiciones a las que se compromete cuando firme el Contrato.

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Primer Paso

Reuna toda la información necesaria para negociar el contrato. A continuación hay una lista de sugerencias de la información que le ayudará a estar preparado para la negociación, sin embargo lo más importante que debe saber es: cuál sería la localización ideal para el negocio, cuál es el precio del alquiler por espacios similares cerca del sitio donde quiere poner su negocio y algo crucial para el futuro del negocio cuánto realmente puede pagar por el alquiler. Nosotros le recomendamos hacer su Plan de Negocio que le ayudará a identificar todas esas importantes partes de la información.

a Dirección del Local comercial

a Precio del Alquiler de otros negocios alrededor

a Negocios que competirián con el suyo

a Principales calles y cruces

a Transporte Público

a Cuánto tiempo ha estado desocupado el lugar

a Alquiler que desearía pagar

a Alquiler máximo que puede pagar

Segundo Paso:

Haga una lista de las cosas que usted necesita tener para su negocio, y las cosas de las que prescindir si eso le sirve para obtener un mejor contrato y obtener mejores condiciones. Estas serán sus herramientas para negociar el contrato.

Debe Tener/No hay trato si no las tiene : Puede no tenerlas/puede negociarlas:

I ________________________________________

I ________________________________________

I ________________________________________

I ________________________________________

Tercer Paso:

Siéntase seguro y sepa con anticipación que es lo que quiere. La mayoría de las cosas que necesita se puden negociar. !Si se puede!

a Término de Duración del Contrato

a Depósito de Seguridad

a Presupuesto para pagar por los servicios

a Mejoras y arreglos al lugar

a Impuestos

a Póliza de Seguro

a Costos adicionales

I ________________________________________

I ________________________________________

I ________________________________________

I ________________________________________

E. LISTAPARAREVISARANTESDENEGOCIARELCONTRATO

a

a

a

F. LISTAPARAREVISARANTESDEMUDARSEALLUGAR

En esta sección presentamos una lista para revisar antes de mudarse al lugar y que le ayudará en su plan de iniciar su negocio manteniendo la información mas importante acerca de las Condiciones del Contrato es un solo lugar. En la lista usted puede incluir, los nombres de las partes del contrato, direcciones, días del pago de alquiler etc para recordar facílmente.

1. Revise el contrato y verifique la siguiente información:

p Nombre de las Partes: ______________________________________________________________

p Direcciones: ______________________________________________________________________

p Lugar del espacio comercial: _________________________________________________________

p Pies Cuadrados: ___________________________________________________________________

p Alquiler: __________________________________________________________________________

p Día para pagar el alquiler: ___________________________________________________________

p Depósito de Seguridad: ____________________________________________________________

p Servicios: ________________________________________________________________________

p Impuesto a la Propiedad (Año anterior): ______________________________________________

p Cobertura del Seguro: ______________________________________________________________

p Costos adicionales / Mantenimiento: __________________________________________________

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La mayoría de los asuntos a continuación debieron ser resueltos en el Plan de Negocio:

2. Arreglos/ Permisos; si necesita permisos para hacer las mejoras y reparaciones, el tiempo de espera puede ser 6 semanas o más. Incluya los costos adicionales asociados con los arreglos.

3. Contacte a la compañía de mudanzas y asegurese que tienen seguro.

4. Actualice o compre un seguro para el nuevo lugar.

5. Ordene el equipo y mobilirario, verifique los días de entrega.

6. Transfiera las cuentas para los servicios de agua, electricidad etc.

7. Actualice la información del Banco y ordene nuevos cheques

8. Haga todos los arreglos necesarios para los servicios de computadores.

9. Actualice las licencias del negocio con la Ciudad ( Unico propietario) o con el Estado de California ( Corporación).

10. Ordene /cambie todo lo que necesite con la papelería del negocio.

11. Actualice la página de Internet y los mensajes de contestador

12. Anuncie la nueva dirección del negocio.

13. Haga una inspección al lugar, tome fotografías del lugar y mantenga los recibos de todos los gastos.

14. Carta de Intención: términos y condiciones del contrato (Vea los términos del contrato)

15. Préstamos para Negocios- asegure capital para los costos de arreglos o para empezar el negocio.

V. RECURSOS DE AYUDA ADICIONALES

Ayuda Legal:

1 Asociación de Referencia para Abogados en San Francisco (San Francisco Bar Association Referral): Para hacer una cita con un abogado privado especialista en el area de servicios que usted necesita debe pagar una cuota de $30. (415) 989-1616. www.sfbar.org

1 Servicios Legales de Voluntarios (Volunteer Legal Services Program of the Bar Association of San Francisco VLSP). Provee asistencia de Reclamos de Deudas, Bancarrota, Mediación y Arbitraje. VLSP provee representación gratis en varios casos y para personas de bajos ingresos. (415) 982-1600.

1 Clínica de Servicios Legales (The Legal Advice and Referral Clinic LARC) Son consultas de ayuda legal gratuita cada segundo Sábado del mes. Este programa no es basado en el ingreso de la perso-na pero ayuda a los que primero vienen a buscar el servicio. Recibirá una consulta con un abogado privado. Si no le pueden ayudar, ellos lo referirán al (Lawyer Referral and Information Service -LRIS). Las consultas son cada segundo sábado del mes desde 10:30 am – 12:00 pm en la Universidad UC Hastings College of the Law cerca al Civic Center.

1 Servicios Legales para Empresarios (Legal Services for Entrepreneurs LSE). Provee servicios para dueños de pequeños negocios que operan o quieren empezar un negocio. LSE tiene un grupo de abo-gados de firmas prestigiosas quienes donan su tiempo para asistir a pequeños empresarios con servicios de transacciones como cartas de incoirporación. Debe completar una solicitud para poder recibir los servicios. LSE no provee representación legar para litigios o reclamos (415) 543-9444. www.lccr.com/lsehome.htm

1 Ayuda Legal del Area de la Bahía (Bay Area Legal Aid) Provee asistencia con derecho de vivienda, asuntos de beneficios públicos, violencia domestica y ayuda legal en general. (415) 982-1300 or www.baylegal.org

1 Centro de Acceso (Access Center): La Corte Superior de San Francisco tiene un Centro Legal de Auto Ayuda. Provee asistencia general e información acerca reclamos y demandas civiles incluyendo desalojos, ordenes de restricción, servicios de mediación y reclamos pequeños. Dirección 575 Polk St. San Francisco, CA 94102.

1 La Raza Centro Legal Provee asistencia con reclamos laborales, inmigración, desalojos, y reclamos civiles pequeños (415) 575-3500. www.lrcl.org

1 Comité de Abogados por los Derechos Civiles (Lawyers Committee for Civil Rights) Provee asistencia y representación para una variedad de Derechos Civiles que incluyen reclamos por discriminación, dere-chos de vivienda, derechos de los jóvenes y beneficios públicos. www.lawyerscomm.org.

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Recursos en el Internet:

8 www.Nolopress.com Nolo Press publica varios manuals y formas legales de auto ayuda.

8 www.Legalmatch.com Legal Match provee una lista de abogados privados en el Area de la Bahía.

8 www.Findlaw.com Find Law provee información legal y recursos educativos. También tiene una lista de abogados privados

8 www.craigslist.com Para buscar lugares que están alquilando.

8 www.rofo.com Sitio en el Internet para recursos de bienes raíces para pequeños negocios.

8 www.sfbizinfo.com San Francisco Business Information provides local information about economic development services and small business resources.

Recursos Independientes:

C Departamento de Inspección de Edificios (Department of Building Inspection): 1660 Mission Street, (415) 558-6164 or www.sfgov.org

C Comisión de Derechos Humanos de San Francisco (SF Human Rights Commission) (415) 252-2500 or www.sfgov.org

C Programa de Mediación Comunitaria (Community Boards Mediation Program). Resolución de conflictos y servicios de mediación. 3130 24th St. San Francisco, CA 94110. (415) 920-3820. www.communityboards.org

C California Department of Fair Employment and Housing. 1-888-758-9911 o www.dfehmp.ca.gov

C Colaborativa de Defensa en contra de Desalojos (Eviction Defense Collaborative) Asistencia para Inquilinos Residenciales 995 Market, San Francisco, Ca 94103 (415) 986-9586.

C Housing Rights Committee. Provides educational information and advocacy for residential tenants. (415) 398-6200 www.hrcsf.org

C San Francisco Tenants Union. Provide educational materials and counseling for residential tenants with legal issues. (415) 282-6622 o www.sftu.org

C San Francisco Residential Rent Stabilization and Arbitration Board. Mediación y Arbitraje para Inquilinos residenciales. No se ofrecen services para inquilinos comerciales. (415) 252-4602.

Condición Actual “Tal Como está (“As-Is” Condition): El Inquilino acepta la condición actual del lugar cuando firma el contrato. Esto incluye defectos físicos o asuntos de

zonificación.

Acceso (Access): Determina el acceso que usted tiene a toda la propiedad también como el espacio de uso. Pueden existir limitaciones en edificios grandes pero por lo genral el acceso es ilimitado.

Ley de Americanos con Discapacidades (Americans with Disabilities Act): La Ley requiere que todos los negocios abiertos al público o que empleen mas de 15 personas tienen que tener acceso al lugar para personas con dis-capacidades. El contrato establece quien paga por cualquier modificación como añadir una rampa o ampliar las puertas de la entrada para acomodar sillas de ruedas.

Amortización (Amortization): Son costos que el Dueño le pasa al Inquilino como alquiler adicional durante el término del contrato. El Dueño puede ofrecerle amortización (pago a plazos) para el pago de los costos de las arreglos que requiere el Inquilino

Inquilino Principal: (Anchor Tenant): Es por lo general el Inquilino más importante que atrae la atención en un Centro comercial. Por ejemplo Target o otros almacenes de cadena.

Arbitraje (Arbitration): Alternativo al sistema judicial, el arbitraje puede hacer una decision acerca del caso y hacerla cumplir a las partes. Este sistema no es un procedimiento de la Corte pero puede verse como tal y el árbitro puede ser un juez retirado o abogado. Este proceso es por lo gen-eral más rápido y menos costoso que el judicial.

Valoración (Assessment): Es una cuota impuesta a la propiedad, para pagar por mejoras públicas como arreglo de las calles o drenajes.

Asignación (Assignment): Es asignar su contrato a una tercera parte con la aprobación del Dueño. Esto puede prevenir que usted venda o transfiera un negocio sin la autorización del Dueño. La Asignación no elimina las obligaciones del Inquilino original para con el Dueño, esto solo transfiere los derechos y beneficios a una tercera parte para ocupar el espacio comercial. Para liberarse de las obligaciones debe haber “Novation” que consiste en crear un nuevo contrato.

Renovación Automática (Automatic Renewal): El contra-to continua basado en los términos y condiciones existentes hasta que cualquiera el Dueño o el Inquilino notifiquen por escrito a la otra parte que quieren cancelar la claúsula y que por lo tanto quieren terminar el contrato..

Año Base (Base Year): Año Base es el primer año del con-trato y se tiene en cuenta para los incrementos del alquiler. Se establece en el contratos excepto en los contratos de Triple Neto (NNN). El Inquilino es responsable por el pago de los incrementos por cada uno de los años siguientes.

Construcción en el Edificio (Build-out): El Dueño provee una asignación o un préstamo para los arreglos que requiere el Inquilino y él es responsable de manejar los contratos de construcción. El préstamo es pagado como parte del alquiler mensual durante el tiempo del contrato de arrendamiento.

Certificado de Ocupación (Certificate of Occupancy): Certificado expedido por una agencia local del gobierno o el departamento de Inspección de Edificios donde notifica que el lugar ha sido inspeccionado y es adecuado para ocuparlo.

Areas Comunes de Mantenimiento (Common Area Maintenance CAM): Es una cantidad que se le cobra a los Inquilinos por mantener los baños compartidos, estaciona-miento, y arreglo de jardínes etc.

Area Común (Common Area): Las áreas comunes incluyen elevadores, baños compartidos y cuartos de máquinas etc. Estas áreas no son de uso exclusivo del Inquilino y se comparte con otros. Cada Inquilino es responsable por un porcentaje de los costos.

Condenación (Condemnation): Si un edificio es tomado por el gobierno o es declarado inservible o condenado el contrato de arrendamiento puede ser invalidado.

Reclamo (Encumbrance): Cualquier reclamo o demanda en contra de la propiedad sostenida por otra persona diferente del Dueño. Incluye hipotecas, impuestos etc.

Declaración Certificada (Estoppel Certificate): Es una declaración del Inquilino donde provee información impor-tante en el Contrato como la cantidad del depósito de segu-ridad, los derechos y obligaciones del Dueño y certifica que el Inquilino no ha incumplido con los términos del contrato. Este certificado es solicitado por el Dueño antes de vender o refinanciar el edificio.

VI. INDICE ALFABETICO DE TERMINOS

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Contrato de Servicio Completo (Full Service Lease): To-dos los gastos de servicios de agua, recolección de basura y limpieza están incluídos en el precio del alquiler. Estos con-tratos son comunes en los Sub-Arriendos o en los espacios compartidos.

Alquiler de Servicio Completo (Full Service Rent): El Alquiler incluye todos los costos de operación e impuestos.

Apague y Anule (Go Dark): Esta claúsula permite que el Dueño invalide el contrato cuando el Inquilino cierra el negocio aún cuando el contrato está en efecto. Libera a las dos partes de las obligaciones. Incluir esta claúsula ayuda si el negocio no resulta exitoso.

Contrato Gradual (Graduated Lease): El precio del Alquiler para los próximos años puede variar dependiendo de otros factores como el ingreso total o un porcentaje de incre-mento anual.

Contrato Total (Gross Lease): El Inquilino paga un precio fijo de alquiler y el Dueño paga todos los costos de operación como agua, recolección de basura y mantenimiento. Estos contratos son comunes en edificios donde hay varios inquilinos.

Desperdicios Peligrosos (Hazardous Waste): Esta claú-sula establece que el Inquilino no está permitido a tener cualquier clase de desperdicios o sustacias peligrosas. Esta claúsula incluye una lista de materiales que son considera-dos peligrosos.

Alquiler Remanente (Holdover Rent): Es la cantidad adicional de alquiler que el Inquilino debe pagar si perma-nence en el lugar una vez el contrato haya finalizado. El alquiler remanente está por lo general entre un 150% y 200% del pago mensual.

Contrato basado en el IPC (Index Lease): El precio del Alquiler depende del Indice del Precio al Consumidor (CPI en inglés). El CPI es publicado por el la Oficina Federal de Estadísticas del Departamento del Trabajo. Este porcentaje es considerado neutral y por eso se utiliza porque tanto el Dueño como el Inquilino no pueden decidir cual es el increment. Este porcentaje que es equivalente a la inflación refleja el mercado en su ciudad y estado.

Contrato Total Industrial (Industrial Gross Lease): Adi-cional al Alquiler, el Inquilino es responsable por su parte en el pago de los servicios de agua, recolección de basura y limpieza del lugar..

Dueño (Landlord): Definido en el contrato como LessOr, puede ser el dueño de la propiedad o de la compañía que administra la propiedad.

Garantía del Dueño (Landlord’s Lien Warrant): El Dueño puede poner una garantía en el contrato a la propiedad

personal del Inquilino para cobrarse el alquiler que pueda deberle el Inquilino.

Carta de Intención (Letter of Intent LOI): Es un acuerdo escrito con términos propuestos para el contrato final que puede ser precio del alquiler, incrementos, duración del contrato etc. Esta carta puede obligor a las partes pero por lo general es una lista detallada de lo propuesto para el con-trato de Arrendamiento. Se recomienda presentarla como parte del proceso de negociación del contrato.

Garantía (Lien): Es un reclamo legal en contra de la propie-dad por el pago de una deuda u obligación.

Factor de Pérdida (Load Factor or Loss Factor): Es la diferencia del porcentaje entre el area de uso y el area alquilada, que usualmente es entre 10% y 15%. Entre mayor es el porcentaje de factor de pérdida, más dinero está pagando en las Areas comunes y no por el area que ocupa su negocio.

Contrato Principal (Master Lease): Es el primer contrato que controla los demás contratos que le siguen. La per-sona que aparece en el documeto original se considera el Inquilino Principal (Master Tenant) cuando se crea un Sub-contrato.

Mediación (Meditation): Ambas parte acuerdan volun-tariamente trabajar con un mediador, una persona neutral, para resolver cualquier disputa y llegar a un acuerdo. Los acuerdos de mediación son confidenciales y pueden obligar a las partes. El mediador no es juez y no puede hacer una decision en su caso. Solo las partes acuerdan cuál es la solución a través de la facilitación del mediador.

Contrato Total Modificado (Modified Gross Lease): Adi-cional al Alquiler, el Inquilino es responsable por servicios de limpieza de su local comercial.

Contrato Neto (Net Lease): El Inquilino es responsable por el alquiler y el impuesto a la propiedad.

Contrato Doble Neto (NN or Double Net Lease): El Inqui-lino es responsable por el alquiler, el impuesto a la propie-dad y el seguro

Contrato Triple Neto (NNN or Triple Net Lease): El Inqui-lino es responsable por el alquiler, el impuesto a la propie-dad, el seguro y los costos de operación.

“Novation”: Este proceso requiere la aprobación de las tres partes, El Dueño, el Inquilino original y el nuevo Inqui-lino. Esto crea un nuevo contrato y transfieras las obliga-ciones y derechos al nuevo Inquilino. Generalmente este nuevo contrato tiene los mismos términos y condiciones del contrato existente pero las partes son diferentes. Las partes de este nuevo contrato son el Dueño y el nuevo Inquilino.

El anterior inquilino queda libre de las responsabilidades establecidas en el viejo contrato.

Gastos de Operación (Operating Expenses): Hay gastos de operación del edificio que son diferentes a los costos de operación del negocio. El contrato puede incluir que el Inquilino es responsable por una parte de estos gastos y de cualquier incremento anual. Gastos de operación asociados al edificio incluyen servicio de limpieza y mantenimiento.

Estacionamiento (Parking): Describe el espacio y lo-calización del lugar de estacionamiento, la cantidad de espacios a que tiene derecho y el costo. Acuerdos sobre estacionamiento pueden ser separados del contrato de arrendamiento pero deben estar por escrito

Parte (Party): Las partes en el contrato son el Dueño y el Inquilino. El Dueño de la propiedad permite al Inquilino que use la propiedad por pagos monetarios determinados (Alquiler)

Contrato basado en porcentaje (Percentage Lease): El precio del alquiler es un porcentaje de las ventas totales, eso significa que el alquiler puede variar de acuerdo al éxito de su negocio.

Espacio comercial (Premise): Es el lugar, dirección y me-dida en pies cuadrados del espacio que va a ser alquilado. Debe estar claramente descrito en el contrato.

Porcentaje de espacio compartido (Pro-Rata Share): Este es el porcentaje del edificio que el Inquilino ocupa y esta basado en el área en pies cuadrados del espacio alquilado comparado con el area (en pies cuadrados) total del edificio.

Claúsula de Relocalización (Relocation Clause): Esta claúsula le da al Dueño el derecho de trasladar al Inquilino durante el término del contrato. Esta claúsula incluye la descripción de un espacio alternativo y tiene una definición clara de las condiciones de relocalización.

Opción de Renovación (Renewal Option): Es el dere-cho del Inquilino para renovar o extender la duración del contrato a un precio de alquiler determinado. La renovación puede hacerse por un término adicional en tiempo (por lo general es el mismo tiempo que el contrato original) o pu-ede extenderse a 5 o 10 años. El precio del alquiler puede basarse en el precio del mercado o en el mismo precio del contrato original. La opción para renovar es solo un acuerdo para negociar en buena fé. Una forma más segura para renovar el contrato es teniendo una claúsula de Renovación Automática.

Concesión de Alquiler (Rent Concession): Este es un período de alquiler gratis concedido al Inquilino por el

Dueño. Esto puede presentarse durante el tiempo que el Inquilino está haciendo los arreglos al lugar y por lo tanto el negocio no está operando. El Inquilino debe usar está situación para negociar en el contrato.

Incrementos del Alquiler (Rent Escalations): El alquiler que paga el Inquilino se incrementa cada año. El incremen-to más utilizado es el del Indice de Precios al Consumidor CPI o un porcentaje que puede variar entre el 3% y 5%.

Valor del Alquiler (Rent): Es la suma de dinero total que el Inquilino está obligado a pagar al Dueño por la duración del contrato.

Area Alquilada en Pies Cuadrados (Rentable Square Feet): Es la medida en pies cuadrados por las que el Inquili-no paga el alquiler. Es la suma del Area de Uso y el porcen-taje de Area Común compartida. Esto es importante para la relocalización para entender que el precio del alquiler incluye el área que se usa en el negocio más una parte de las Areas Comunes como los baños públicos etc.

Precio del Alquiler (Rental Rate): Es el precio mensual inicial en el contrato y los incrementos que usualmente son cada año. En esta claúsula se define el tipo de alquiler que puede ser Servicio Completo, Triple Neto, Total etc.

Derecho de Primera Oferta (Right of First Offer -ROFO): El Inquilino tiene el derecho de ser el primero en hacer la oferta para arrendar o comprar el espacio comercial. El Dueño debe darle la oportunidad al Inquilino de hacer una oferta. El Inquilino tiene el derecho de hacer la oferta por un tiempo limitado. Esto es solo un acuerdo para negociar de buena fé.

Derecho de Rechazar (Right of First Refusal -ROFR): El Dueño le otorga al Inquilino, usualmente por escrito la opor-tunidad para hacer la primera oferta en caso de que quiera arrendar o vender una parte de la propiedad. Los términos del procesos son claramente establecidos. El Dueño debe tener una oferta que el Inquilino puede rechazar o negociar si está interesado. Si el Inquilino rechaza la oferta, la propie-dad puede ser vendida o alquilada a otra persona.

Derecho para Terminar (Right to Terminate): El Dueño puede permitir una terminación anticipada del contrato por el pago de una multa. Esta multa puede ser algunos meses del alquiler y algunos costos adicionales del Dueño para volver a alquilar el lugar. Esta es una buena opción para negocios que apenas empiezan siempre y cunado la multa no sea excesiva.

Depósito de Seguridad (Security Deposit): Es la suma de dinero que el Inquilino paga como garantía de que va a cumplir todas las obligaciones del contrato. El Dueño mantiene el depósito por el tiempo del contrato y puede

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ser utilizado para arreglar faltas o daños a la propiedad. Si el depósito en cualquier momento es usado para pagar el alquiler atrasado, el Dueño puede pedir que la suma de dinero sea restituída despues de un período fijo de tiempo.

Seguridad (Security): Describe los sistemas de seguridad del edificio como alarmas y personal de seguridad asi como claves de seguridad para entrar, tarjetas de identificación etc.

Cascarón (Shell): Es un espacio comercial sin ningún tipo de mejoramiento o acabados.

Señales o Avisos (Signage): Especifica el tipo de señal o aviso que está permitido, donde colocarlo y quien paga por su mantenimiento.

Contrato Gradual (Step up Lease): El precio del Alquiler para los próximos años puede variar dependiendo de fac-tores especificos como el ingreso total o un porcentaje de incremento anual.

Contrato de Valor Fijo (Straight Lease or Flat lease): El valor del Alquiler es fijo por el término de duración del contrato.

Claúsula de Sub-contrato (Sublease clause): Los dere-chos de sub-contratar establecen las reglas para alquilar el espacio o parte que ocupa el Inquilino a una tercera parte que es el Sub-Inquilino. Este es un término importante y el lenguaje de razonabilidad debe ser incluído en la claúsula, por ejemplo “el Dueño no puede sin causa razonable opon-erse a que el Inquilino sub-contrate con otra parte”

Sub-contrato (Sublease): El Inquilino principal asigna algunos o todos los derecho a una tercera parte. El Inqui-lino original se convierte en el Inquilino Principal (Master Tenant) y el nuevo inquilino se convierte en el Sub-Inqui-lino. Esta opción no reemplaza al inquilino original y él sigue siendo responsable por el alquiler y los daños por el término de duración del contrato. La única forma de liberar la responsabilidad del Inquilino original es mediante “Nova-tion”, un nuevo contrato entre el Dueño y el nuevo inqui-lino. A menos que se haga un nuevo contrato “Novation” el inquilino original es parte responsable del contrato.

Claúsula en Contra de Demandas (Subrogation Clause): Usualmente es para evitar que reclamos o demandas en contra del Inquilino o del Negocio afecten al Dueño de la propiedad.

Asignación al Inquilino para Mejoras (Tenant Improve-ment Allowances): La asignación es una cantidad fija de dinero que concede el Dueño al Inquilino para las mejoras que puede descontarse del pago mensual del alquiler

Mejoras del Inquilino (Tenant Improvements) (TI’s): Estas son las mejoras que el Inquilino quiere hacer dentro

del espacio alquilado. El Inquilino es responsable por los costos de las mejoras. Esta claúsula establece como se va a entregar el espacio, quien va a hacer el trabajo y el costo. Muebles, partes fijas del mobiliario, decoraciones y equipos son considerados aparte de losTI’s.

Mejoramiento Pagado por el Inquilino (Tenant Paid Improvement): El Inquilino paga por los costos de mejora-mientos en la propiedad.

Inquilino (Tenant): Definido en el contrato como LessEe, ese es (UstEd) el comerciante

Término (Term): Es la duración en tiempo que el contrato es válido, el cual debe incluir el día cuando empieza y termi-na el contrato. Esta información es importante para calcular el alquiler en el futuro y las opciones de renovación, así como también para protejer los derechos de los inquilinos.

Mobiliario del Negocio (Trade Fixtures): Son los mue-bles, decoraciones y equipo que el Inquilino instala para la operación del negocio y son únicas para el negocio; sin embargo si este mobiliario se fija permanente a la estruc-tura del lugar puede convertirse en propiedad del Dueño al final del contrato si no hay lenguaje específico que diga lo contrario. Esto es importante porque mobiliario para un bar o la campana extractora de un restaurante puede ser muy costoso para reemplazarla.

Aprobar la Construcción (Turn Key Build-out): Son las mejoras que requiere el Inquilino en el edificio y que son aprobadas por el Dueño. El Dueño y el Inquilino establecen el costo y presupuesto de las mejoras que son incluídos en el precio mensual del Alquiler. El Dueño paga por las mejo-ras y maneja los contratos de construcción.

Entregar la Llave (Turn Key): La propiedad está completa-mente lista y terminada para que el Inquilino se mude y no se necesita ningún trabajo de mejoramiento.

Area de Uso en Pies Cuadrados (Usable Square Feet): La medida de pies cuadrados que utiliza el Inquilino y esto puede incluir baños privados, espacio de almacenamiento.

Variación (Variance): Es un permiso de la Ciudad para usar o desarrollar una propiedad a pesar de no cumplir con las regulaciones de zonificación.

Carta de Trabajo (Work Letter): La carta de trabajo define el tipo de mejoras y el costo estimado para el Inquilino.

Zonificación (Zoning): Son las reglas y regulaciones impu-estas por la Ciudad para controlar el tipo de uso permitido en cierto lugar. La zonificación puede limitar el tamaño de un espacio comercial y el tipo de negocios que pueden op-erar en la propiedad y puede limitar las horas de operación del negocio.