FHIPOCB 17U HR AAA (E)

Hoja 1 de 21

Twitter: @HRRATINGS

FHIPOCB 17U Certificados Bursátiles Fiduciarios

Fideicomiso Hipotecario F/2061 (FHipo)

HR AAA (E)

Instituciones Financieras 22 de noviembre de 2021

Calificación FHIPOCB 17U HR AAA (E) Perspectiva Estable

Contactos Akira Hirata Director Asociado de Instituciones Financieras / ABS Analista Responsable [email protected] Juan Carlos Rojas Analista Sr. [email protected] Angel García Director de Instituciones Financieras / ABS angel [email protected]

HR Ratings ratificó la calificación de HR AAA (E) con Perspectiva Estable para FHIPOCB 17U La ratificación de la calificación para FHIPOCB 17U1 se basa en la Mora Máxima (MM) que soporta la Emisión bajo un escenario de estrés de 31.3% que, al compararse con una Tasa de Incumplimiento Histórica (TIH) de 4.6%, deriva en una razón de Veces Tasa de Incumplimiento (VTI) de 6.9x (vs. 27.1%, 3.0% y 9.0x en el análisis anterior). En este caso, la TIH considera el comportamiento de la cartera originada por el INFONAVIT2, así como la cartera originada por el FOVISSSTE3 que ha sido adquirida por FHipo4, específicamente. Por otra parte, la Emisión ha mostrado un adecuado comportamiento de cobranza en el último año, ubicándose por encima de lo esperado por HR Ratings con una cobranza total 12m de P$708 millones (m) (vs. P$650m en un escenario base). Asimismo, la cartera cedida presenta una evolución favorable, con un bajo crecimiento en la morosidad, a pesar de tratarse de un portafolio cerrado, lo que refleja un bajo impacto por parte de la desaceleración económica en el portafolio. Finalmente, la Emisión mantiene un adecuado comportamiento en su aforo, manteniéndose ligeramente por encima del aforo objetivo de 29.5% a través de las amortizaciones realizadas en los últimos 12m.

Análisis de Flujo de Efectivo / Comparativo vs. Proyecciones

• Fortaleza de la Emisión a través de la cartera cedida y los recursos en efectivo del Fideicomiso. La cobranza de capital no realizada que soporta la Emisión equivale al incumplimiento de 4,604 clientes de un total de 11,606, de acuerdo con un saldo promedio de P$0.3m (vs. 4,259 clientes en la última revisión).

• Adecuado desempeño del aforo, al mantenerse en 29.6% a agosto del 2021 (vs. 29.6% a agosto de 2020). La Emisión ha realizado amortizaciones por un monto acumulado de P$403m en las últimas cuatro fechas de distribución, lo que superó lo esperado en un escenario base de P$335m a partir de un mayor nivel de prepagos debido a la readquisición de créditos por parte del INFONAVIT y FOVISSSTE.

• Buena evolución en la calidad de la cartera cedida, donde los créditos con cero días de atraso concentran un 94.5% del total a agosto de 2021 (vs. 93.6% a agosto de 2020). El portafolio cedido ha mantenido un sano comportamiento en los últimos doce meses, lo que indica un bajo impacto por la desaceleración económica y una mayor maduración.

• Estabilidad en la composición de la cartera por tipo de régimen de amortización, con un 91.5% de participación de créditos en Régimen Ordinario de Amortización (ROA) a agosto de 2021 (vs. 90.6% a agosto de 2020). Dado que este régimen contempla una cobranza vía descuento de nómina, una elevada participación de este tipo de créditos se considera como un factor positivo al mitigar el riesgo de voluntad de pago.

• Mayor cobranza a la esperada en los últimos 12 meses, con un monto de P$708.4m a agosto de 2021 (vs. P$649.8m en un escenario base). La mayor cobranza respecto a lo esperado se debe principalmente a dos meses de cobranza atípicamente alta, lo que benefició el flujo de cobranza recibida.

1 Emisión de Certificados Bursátiles Fiduciarios con clave de pizarra FHIPOCB 17U (la Emisión y/o los CEBURS

Fiduciarios). 2 Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT). 3 Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (FOVISSSTE). 4 Fideicomiso Hipotecario F/2061 (FHipo y/o el Fideicomitente).

Hoja 2 de 21

Twitter: @HRRATINGS



HR AAA (E)


Expectativas para Periodos Futuros

• Amortización anticipada a la Fecha de Vencimiento Legal. Se esperaría que la Estructura pudiera realizar el pago total de la deuda en el mes 208, equivalente a la fecha de distribución número 70.

• Liberación constante de remanentes en favor del Fideicomitente. Se esperaría que la Emisión logre mantener un aforo por arriba del aforo mínimo de 29.5%, lo que permitiría la liberación de remanentes por P$1,659m durante la vida remanente de la Emisión en un escenario base.

Factores Adicionales Considerados

• Cartera denominada en Unidades de Medida y Actualización (UMAs), por lo que los flujos de cobranza se encuentran adecuadamente calzados con la deuda denominada en UDIs5. La totalidad de la cartera fue originada en Veces Salario Mínimo (VSM) y posteriormente indizada a la UMA, por lo que el riesgo de revaluación de la deuda ante un incremento en la inflación estaría mitigado.

• Participación de un administrador maestro que proporciona reporteo independiente sobre el desempeño de la cartera cedida. Las funciones de Administrador Maestro son llevadas a cabo por HiTo6, que tiene una calificación de HR AM1-.

Factores que Podrían Bajar la Calificación

• Reducción en la VTI a niveles por debajo de 4.5x. Esto podría ser ocasionado por un incremento acelerado en la TIH obtenida a través de la mora reflejada en la cartera de los originadores a un nivel de 7.0%.

• Cambios regulatorios u operativos en el INFONAVIT y/o el FOVISSSTE. Lo anterior podría impactar en la forma de administración de los Derechos de Cobro cedidos al Fideicomiso, lo que podría impactar en la calidad en la cartera de crédito y el flujo de efectivo hacia el Fideicomiso.

Descripción de la Transacción Los CEBURS Fiduciarios fueron colocados el 7 de julio de 2017 por un monto de P$3,363m, equivalente a 584,277,300 UDIs, a un plazo legal de 360 meses o 30 años. Al corte de agosto de 2021, el saldo insoluto de la Emisión es de P$2,355m, equivalente a 341,190,965 UDIs, y se tiene un plazo remanente de 311 meses. La transacción consistió en una cesión única de cartera hipotecaria, ya que la Emisión no contempla un periodo de revolvencia, con amortizaciones parciales al principal siendo realizadas desde la primera fecha de distribuciones. Los CEBURS Fiduciarios fueron emitidos por el Fideicomiso Emisor F/3186 constituido por FHipo en su carácter de Fideicomitente, por Banco Invex7 en su carácter de Fiduciario del Fideicomiso Emisor y por Monex8 como representante común de los tenedores.

5 Unidades de Inversión (UDIs) 6 HiTo, S.A.P.I. de C.V. (HiTo y/o el Administrador Maestro). 7 Banco Invex, S.A. Institución de Banca Múltiple, Invex Grupo Financiero (Banco Invex y/o el Fiduciario). 8 Monex, Casa de Bolsa S.A. de C.V., Monex Grupo Financiero (Monex y/o el Representante Común).

Hoja 3 de 21

Twitter: @HRRATINGS



HR AAA (E)


Perfil de la Calificación El presente reporte de calificación se enfoca en el análisis y la evaluación de los eventos relevantes sucedidos durante el último año que influyen sobre la calidad crediticia de la Emisión. Para más información sobre la calificación asignada por HR Ratings, se puede consultar el reporte de calificación inicial con fecha del 7 de junio de 2017, así como el reporte de actualización y los tres reportes de revisión anual consecuentes. Los reportes pueden ser consultados en la página www.hrratings.com.

Perfil del Fideicomitente FHipo es un Fideicomiso Hipotecario constituido por CH Asset Management, S.A.P.I. de C.V. (antes Concentradora Hipotecaria)9, creado para adquirir, originar, coparticipar, administrar y gestionar portafolios hipotecarios en México, originados por instituciones financieras del sector público y privado. Actualmente, el Fideicomiso cuenta con dos contratos con instituciones que originan cartera, siendo estas el INFONAVIT y el FOVISSSTE10, entidades financieras del sector público, aunque hay un énfasis importante en la cartera originada por INFONAVIT. Asimismo, se cuenta con una alianza estratégica, para originar a través de YAVE (anteriormente conocido como Smart Lending). FHipo fue constituido el 3 de julio de 2014, iniciando operaciones durante el tercer trimestre del mismo año.

Revisión de Expedientes La Emisión contempló una auditoría de expedientes sobre una muestra representativa de los créditos a ceder como colateral. Esta auditoría fue realizada previo a la cesión de cartera sobre 959 expedientes, donde un 51.4% corresponden a créditos del FOVISSSTE y el 48.6% corresponden a créditos del INFONAVIT. En la auditoría se revisó que los expedientes estuvieran debidamente integrados y que reflejaran las condiciones de originación de los créditos. En los resultados, se aprecia que los expedientes cumplieron en un 98.5% con los puntos de revisión. Es importante mencionar que HR Ratings considera la auditoría inicial de expedientes debido a que la Emisión contempla una cesión única de cartera al inicio, por lo que la composición de los Derechos de Cobro no se modificaría a través del tiempo. Con ello, se considera que la auditoría realizada inicialmente tiene un alcance y tamaño de muestra consistente con los criterios considerados como adecuados por HR Ratings, con un porcentaje de incidencias por debajo de lo considerado como un riesgo operativo relevante.

9 CH Asset Management, S.A.P.I. de C.V. (antes Concentradora Hipotecaria y/o CH Asset Management y/o CH). 10 Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (FOVISSSTE).

http://www.hrratings.com/

Hoja 4 de 21

Twitter: @HRRATINGS



HR AAA (E)


Desempeño Histórico de la Emisión

Flujos Observados vs. Proyectados A agosto de 2021, la Emisión registró el pago de cupón trimestral número 17, con una cobranza total acumulada de P$3,091m (vs. P$2,838m proyectado por HR Ratings en un escenario base). Entre los principales rubros en los que se aplicó dicha cobranza, se encuentra la amortización de los CEBURS Fiduciarios con P$1,541m, la liberación de remanentes en favor del Fideicomitente con P$1,031m y el pago de intereses de la Emisión con P$514m (vs. P$1,282m, P$1,055m y P$528m en un escenario base). Por otra parte, desde el último análisis, se observa una amortización de los CEBURS Fiduciarios en los últimos 12m por P$403m, una liberación de remanentes 12m de P$202m y un pago de intereses 12m de P$107m (vs. P$335m, P$181m y P$108m en un escenario base). En este caso, el mayor nivel de flujo al esperado en los últimos doce meses se debe a un mayor nivel de prepagos sobre los créditos hipotecarios.

Hoja 5 de 21

Twitter: @HRRATINGS



HR AAA (E)


Cobranza Observada vs. Proyectada La cobranza acumulada durante la vida de la Emisión asciende a P$3,091m a agosto de 2021, lo que supera lo esperado en un escenario base de P$2,838m, debido principalmente a un mayor nivel de prepagos al esperado. Durante los últimos 12m, la cobranza total registró un monto de P$708m, donde el 53.9% proviene de la cartera del INFONAVIT y el 46.1% proviene de la cartera del FOVISSSTE (vs. P$650m en un escenario base). A pesar de que la cartera del FOVISSSTE tiene una mayor participación en el portafolio total cedido, la cartera del INFONAVIT cuenta con una mayor tasa de interés, lo que explica un mayor flujo de cobranza proveniente de este originador. Por último, la cobranza observada presenta un comportamiento relativamente en línea con lo esperado en un escenario base, con excepción en los meses de diciembre de 2020 y junio de 2021, donde la cobranza presentó montos atípicamente altos. Por otra parte, tomando en consideración que la cartera se encuentra denominada en UMAs, es relevante señalar que dicha unidad de medida presenta un nivel de P$2,724 mensuales para 2021, lo que refleja un incremento de 3.2% con respecto a la cifra de 2020 (vs. P$2,588 en 2020 y P$2,770 en un escenario base).

Hoja 6 de 21

Twitter: @HRRATINGS



HR AAA (E)


Características del Colateral La cartera cedida como colateral está conformada por créditos originados por el FOVISSSTE y el INFONAVIT, los cuales fueron originados en Veces Salario Mínimos e indexados a la UMA a partir de 2017. La cartera total presentó un saldo de 1,261,801 UMAs a agosto de 2021, equivalente a P$3,438m a través de 11,606 contratos con un saldo promedio de P$296,226 (vs. 1,443,333 UMAs, P$3,812m, 12,636 contratos y P$301,677 a agosto de 2020). La cartera total tiene un plazo remanente promedio ponderado de 262 meses, una tasa de interés promedio ponderada de 6.6%, un Loan to Value (LTV) de originación de 78.5% y una razón de Payment to Income (PTI) de 25.8% (vs. 272 meses, 6.8%, 78.5% y 25.7% en el análisis anterior). Por otro lado, el 70.5% del saldo de la cartera se concentra en créditos del FOVISSSTE, los cuales cuentan con un plazo remanente promedio ponderado de 267 meses, una tasa promedio ponderada de 5.4% y un LTV de originación promedio ponderado de 76.0% (vs. 278, 5.4% 75.5% en el análisis previo). Por su parte, la cartera del INFONAVIT representa el 29.5% restante del total, la cual cuenta con un plazo remanente de 249 meses, una tasa de interés promedio ponderada de 9.5% y un LTV de 84.5% (vs. 260 meses, 9.5% y 84.3%).

Hoja 7 de 21

Twitter: @HRRATINGS



HR AAA (E)


Calidad del Colateral En el análisis de morosidad de la cartera por periodos de atraso, se aprecia una concentración significativa en el intervalo de cero periodos de atraso, con un 94.5% a agosto de 2021, en tanto que la cartera con un atraso de entre uno y tres periodos, concentra un 2.5% (vs. 93.6% y 3.2% a agosto de 2020). Por último, la cartera con cuatro periodos de atraso, lo que representa un atraso de más de 90 días, concentra un 3.0% del total (vs. 3.2% a agosto de 2020). HR Ratings considera que el análisis de buckets de morosidad de la cartera refleja un riesgo bajo de deterioro en términos de calidad del colateral en el corto plazo. De igual forma, se observa una estabilidad en la morosidad de cartera en los últimos 12m, reflejando un bajo impacto derivado de la desaceleración económica.

Hoja 8 de 21

Twitter: @HRRATINGS



HR AAA (E)


Composición de los Derechos de Cobro Cedidos Los créditos que conforman la cartera total, tanto del FOVISSSTE como del INFONAVIT, presentan tres regímenes de amortización. Por un lado, el Régimen Ordinario de Amortización (ROA), que cuenta con un mecanismo de cobranza vía descuento de nómina, concentra el 91.5% del total a agosto de 2021, mientras que el Régimen Extraordinario de Amortización (REA), que no considera este mecanismo de cobranza, concentra un 7.2% (vs. 90.6% y 7.1% a agosto de 2020). El porcentaje restante de la cartera se encuentra en alguna extensión o gracia, el cual se ubica en 1.2% a agosto de 2021 (vs. 2.3% en agosto de 2020). HR Ratings considera que la evolución de la cartera cedida por tipo de régimen es adecuada, donde la concentración en un régimen ROA se muestra como una fortaleza operativa, al reducir el riesgo de voluntad de pago de los acreditados.

Distribuciones del Colateral En la distribución por entidad de la República, el Estado de México se muestra como el de mayor relevancia al concentrar el 15.1% del total a agosto de 2021, seguido de Veracruz con 10.5%, Hidalgo con 6.0% y Nuevo León con 5.4% (vs. 15.3%, 10.6%, 5.7% y 5.6% a agosto de 2020). El resto de la cartera se distribuye en 28 entidades más,

Hoja 9 de 21

Twitter: @HRRATINGS



HR AAA (E)


con una participación promedio de 2.3%. HR Ratings considera que la cartera cedida cuenta con una adecuada pulverización por entidad, por lo que no existe un riesgo de concentración geográfica relevante. Sobre la distribución por año de originación, la cartera muestra una reducida variación, donde el grupo de créditos de 2014 concentra un 35.1% del total, el grupo de 2015 un 18.7% y el grupo de 2012 un 15.7% (vs. 33.2%, 17.5% y 17.2% a agosto de 2020). Asimismo, la cartera contempla créditos originados en 12 años más, que van desde 2002 hasta 2015. Por último, en la distribución por tasa de interés, los créditos con tasas de 5.0% a 6.0% concentran el 52.7% del total, aunado a una mayor participación de créditos del FOVISSSTE, que contemplan tasas menores (vs. 49.3% a agosto de 2020). Por su parte, los créditos con tasas de 9.0% a 10.0% concentran un 27.8%, mientras que los créditos entre 6.0% y 9.0%, concentran un 19.5% (vs. 31.6% y 19.2% a agosto de 2020).

Hoja 10 de 21

Twitter: @HRRATINGS



HR AAA (E)


Hoja 11 de 21

Twitter: @HRRATINGS



HR AAA (E)


Análisis de Cosechas y TIH El análisis de cosechas utilizado por HR Ratings se basa en el comportamiento de la cartera cedida en las distintas emisiones públicas del INFONAVIT, desde 2004 hasta 2015, y de la cartera del FOVISSSTE adquirida por FHipo en 2016, la cual contempla créditos originados desde 2004 hasta 2016. Por una parte, la cartera de FOVISSSTE muestra su mayor nivel de incumplimiento en la cosecha de 2016, alcanzando un nivel de 3.9%; a pesar de no contar con un monto de originación relevante en dicha cosecha, se considera dicho nivel de incumplimiento como el escenario base de la cartera, al mostrar una mora superior a años anteriores. Por su parte, utilizando el promedio ponderado del incumplimiento de las cosechas de 2008 a 2010 para la cartera analizada para el INFONAVIT, consideradas por HR Ratings como representativas por su tiempo de madurez, se obtiene un nivel de 6.1%. Por último, al considerar ambos niveles de incumplimiento, junto con las proporciones por cada originador dentro de la cartera cedida, se obtiene una TIH de 4.6% (vs. 3.0% en el análisis previo). El incremento en la TIH refleja un moderado incremento en la morosidad del portafolio de los originadores en los últimos 12m derivado de la rotación laboral observada en ciertas dependencias, aunque manteniéndose en niveles adecuados.

Hoja 12 de 21

Twitter: @HRRATINGS



HR AAA (E)


Análisis de Flujo de Efectivo Con la finalidad de conocer el comportamiento esperado de la Emisión, HR Ratings realizó un análisis de flujo de efectivo bajo dos escenarios, uno base y uno de alto estrés. El de mayor relevancia para HR Ratings es el escenario de estrés, en el cual se busca conocer la MM que soportaría la Emisión para poder cumplir con sus obligaciones en tiempo y forma. Por otra parte, el escenario base se realiza con la finalidad de analizar el funcionamiento de la Emisión ante condiciones similares a las observadas recientemente sobre la calidad de la cartera, llevando a utilizar supuestos que involucren condiciones probables. A continuación, se detallan las características utilizadas para los diferentes escenarios.

Hoja 13 de 21

Twitter: @HRRATINGS



HR AAA (E)


Escenario de Estrés El escenario de estrés busca conocer la Mora Máxima que soportaría la Emisión bajo condiciones adversas. Los supuestos considerados en el análisis fueron los siguientes: A. Saldo insoluto de la Emisión restante de P$2,355m, equivalente a 341,190,965 UDIs

al cierre de agosto de 2021, correspondiente con la última fecha de distribución registrada (vs. P$2,617m y 465,120,264 UDIs en el análisis anterior).

B. Plazo Remanente de la Emisión de 309 meses, lo que equivale a 103 fechas de

pago trimestrales (vs. 321 meses y 107 fechas de pago en el análisis anterior).

C. El Fideicomitente no ejerce la opción de prepago de la Emisión cuando el saldo insoluto de los CEBURS Fiduciarios sea menor al 10.0% de su saldo insoluto inicial. Por lo tanto, cuando el saldo insoluto sea menor al 10.0% del saldo inicial de los CEBURS Fiduciarios, el Fideicomiso destinará la totalidad de los recursos disponibles para la amortización total de los CEBURS.

D. Tasa de interés fija anual de la Emisión de 4.13% sobre el saldo insoluto del periodo

en UDIs durante toda la vida de la Emisión. Los pagos de intereses a la Emisión se llevan a cabo trimestralmente (vs. 4.13% en el análisis anterior).

E. Aforo Mínimo de la Emisión de 29.5%. En caso de que el aforo se ubique por encima

del Aforo Mínimo, se podrán llevar a cabo liberaciones de remanentes a FHipo siempre y cuando el saldo insoluto de los CEBURS Fiduciarios sea igual o superior a 10.0% del monto colocado.

F. Gastos de mantenimiento en línea con el monto máximo autorizado de USD$0.5m

anuales, así como una cuota de administración primaria pagada a los originadores y equivalente a 0.6% sobre el saldo insoluto administrado, más IVA. Es importante mencionar que el monto máximo en gastos de mantenimiento se ajusta de acuerdo con la expectativa del tipo de cambio mantenida por HR Ratings.

G. Incrementos en la UDI de acuerdo con nuestro escenario de estanflación

económica, y revaluación del portafolio en UMAs, de acuerdo con la curva de inflación incorporada.

H. Incrementos en los salarios de los trabajadores de acuerdo con nuestro escenario

de estanflación económica, llegando a una tasa de prepago del 4.0%.

I. Mora mensual incremental de 0.5% para la cartera de FOVISSSTE y bimestral de 0.9% para la cartera del INFONAVIT (vs. 0.4% y 0.8% en el análisis anterior).

J. Uso de todos los recursos fideicomitidos para el pago de la deuda. Tomando en cuenta los supuestos considerados, esperaríamos que la Emisión muestre el siguiente comportamiento:

Hoja 14 de 21

Twitter: @HRRATINGS



HR AAA (E)


Debido a que los CEBURS Fiduciarios se encuentran denominados en UDIs, se considera una revaluación constante del saldo insoluto a partir de los incrementos esperados por HR Ratings en un escenario de estanflación. Por su parte, la cartera cedida como colateral se encuentra denominada en UMAs, la cual se esperaría que se revalúe cada año conforme al mínimo entre la inflación y el ajuste anual en el salario mínimo. En este sentido, se considera una baja probabilidad de una revaluación del salario mínimo por debajo de la inflación, considerando la determinación discrecional del mismo por parte de la Comisión Nacional de Salario Mínimo (CONASAMI), por lo que, en nuestro escenario de estrés, se esperaría una revaluación del activo en línea con el de la deuda, resultando en un bajo riesgo inflacionario asociado a la Emisión.

Hoja 15 de 21

Twitter: @HRRATINGS



HR AAA (E)


El escenario de estrés considera amortizaciones trimestrales del saldo insoluto de la Emisión con el propósito de mantener el aforo mínimo de 29.5%. En las fechas de distribución en que el aforo sea mayor a este nivel, los recursos remanentes serán liberados en favor de Fideicomitente. Así, el saldo insoluto de los CEBURS Fiduciarios presentaría una tendencia decreciente para alcanzar una amortización total en el periodo 232, equivalente a la fecha de distribución número 78 (vs. 210 y 70 en el análisis anterior).

Durante la vida de la Emisión, se esperaría una cobranza total de P$5,723m que, después de incorporar el factor de mora incremental, derivaría en una contracción de 29.5% para llegar a una cobranza efectivamente realizada de P$4,034m. Observando la distribución de esta cobranza, el 74.1% provendría de los flujos provenientes por concepto de capital de los créditos hipotecarios, mientras que el 25.9% restante provendría de intereses cobrados. Asimismo, al sumar a dicha cobranza los rendimientos generados por inversiones permitidas con los recursos líquidos que se acumulan en el Fideicomiso entre las fechas de distribución, se obtiene un monto total de recursos para distribuciones de P$4,092m, los cuales serían utilizados en un 69.8% para la amortización de la Emisión, en un 12.7% para el pago de intereses, en un 10.1% para la liberación de remanentes en favor del Fideicomitente y en un 7.4% para el pago de gastos de mantenimiento.

Hoja 16 de 21

Twitter: @HRRATINGS



HR AAA (E)


Por último, el factor de mora incremental considerado por HR Ratings derivaría en una tendencia creciente para la mora acumulada de la cartera cedida, con lo que alcanzaría una Mora Máxima de 31.3% (vs. 27.1% en el análisis anterior). Al comparar la Mora Máxima con la TIH de 4.6%, esto deriva en una VTI de 6.9x (vs. 3.0% y 9.0x en el análisis anterior). A pesar de un incremento en la TIH considerada dentro de nuestro análisis, la razón de Veces de Tasa de Incumplimiento se mantiene dentro de los rangos de la calificación asignada.

Hoja 17 de 21

Twitter: @HRRATINGS



HR AAA (E)


Escenario Base Por otra parte, el escenario base planteado por HR Ratings busca determinar el comportamiento esperado de la Emisión ante condiciones probables, así como un comportamiento de la cartera en línea con lo observado históricamente. Los supuestos originados en el escenario base se presentan a continuación:

A. Se mantienen los principales supuestos con respecto a las características, plazos y

reservas de los CEBURS Fiduciarios.

B. Gastos de mantenimiento equivalentes a P$8.0m anuales de acuerdo con el promedio observado en los últimos dos años (vs. USD$0.5m en el escenario de estrés, equivalente a P$10.1m para los siguientes 12 meses), así como una cuota de administración primaria, pagada a los originadores y equivalente a 0.6% sobre el saldo insoluto administrado, más IVA.

C. Mora mensual incremental de 0.07% para la cartera de FOVISSSTE y bimestral de

0.1% para la cartera del INFONAVIT (vs. 0.5% y 0.9% en un escenario de estrés).

En un escenario base, la cobranza esperada alcanzaría un monto de P$5,596m, que después de incorporar el factor de mora incremental, presentaría una contracción de 4.3% para llegar a una cobranza efectivamente realizada de P$5,354m. Después de incluir los rendimientos de inversiones permitidas, se obtiene un monto de recursos para distribuciones de P$5,418m. Estos recursos se concentrarían en un 53.2% para la amortización de la Emisión, un 25.3% para la liberación de remanentes en favor del Fideicomitente, un 11.7% para el pago de intereses y un 4.6% para el pago de gastos de mantenimiento. Asimismo, se esperaría que la Emisión amortizara en su totalidad en el mes 208, equivalente a la fecha de distribución número 70 (vs. 232 y 78 en el escenario de estrés).

Hoja 18 de 21

Twitter: @HRRATINGS



HR AAA (E)


Asimismo, el factor de mora incremental incluido llevaría a que la Mora Máxima de la Emisión se muestre en línea con el comportamiento histórico de la cartera originada por el INFONAVIT y la cartera originada por el FOVISSSTE que ha sido adquirida por FHipo. Con esto, la MM alcanzaría un nivel de 4.6%, que al compararse con una TIH de 4.6%, deriva en una VTI de 1.0x (vs. 31.3%, 4.6% y 6.8x en el escenario de estrés).

Hoja 19 de 21

Twitter: @HRRATINGS



HR AAA (E)


Glosario ABS Aforo. 1 – ((Saldo Insoluto de Principal de los CEBURS Fiduciarios) / (Saldo Insoluto de Principal de los Créditos Hipotecarios – Saldo Insoluto de Principal de los Créditos Hipotecarios Vencidos)). Aforo Mínimo. 29.5%. Debt to Income (DTI). Pago Mensual del Crédito / Ingresos Mensuales del Acreditado Loan to Value (LTV). Monto Original del Crédito / Valor del Inmueble al Momento de la Adquisición. Mora Máxima. Saldo de Capital Vencido / Saldo de Capital Total. TIH. Suma Ponderada del Incumplimiento Histórico de las Emisiones Estructuradas realizadas por el INFONAVIT y FOVISSSTE ponderadas de acuerdo con el porcentaje de cartera cedida por originador. VTI. MM / TIH.

Hoja 20 de 21

Twitter: @HRRATINGS



HR AAA (E)


HR Ratings Contactos Dirección

Presidencia del Consejo de Administración y Dirección General

Presidente del Consejo de Administración Vicepresidente del Consejo de Administración

Alberto I. Ramos +52 55 1500 3130 Aníbal Habeica +52 55 1500 3130

[email protected] [email protected]

Director General

Pedro Latapí +52 55 8647 3845

[email protected]

Análisis

Dirección General de Análisis / Análisis Económico FP Quirografarias / Deuda Soberana / Análisis Económico

Felix Boni +52 55 1500 3133 Ricardo Gallegos +52 55 1500 3139


Álvaro Rodríguez +52 55 1500 3147

[email protected] FP Estructuradas / Infraestructura Deuda Corporativa / ABS

Roberto Ballinez +52 55 1500 3143 Luis Miranda +52 52 1500 3146 [email protected] [email protected] Roberto Soto +52 55 1500 3148 Heinz Cederborg +52 55 8647 3834 [email protected] [email protected] Instituciones Financieras / ABS

Angel García +52 55 1253 6549

[email protected]

Akira Hirata +52 55 8647 3837

[email protected]

Regulación

Dirección General de Riesgos Dirección General de Cumplimiento

Rogelio Argüelles +52 181 8187 9309 Alejandra Medina +52 55 1500 0761


Negocios Operaciones

Dirección General de Desarrollo de Negocios

Dirección de Operaciones

Francisco Valle +52 55 1500 3134 Daniela Dosal +52 55 1253 6541


Hoja 21 de 21

Twitter: @HRRATINGS



HR AAA (E)


México: Guillermo González Camarena No. 1200, Piso 10, Colonia Centro de Ciudad Santa Fe, Del. Álvaro Obregón, C.P. 01210, Ciudad de México. Tel 52 (55) 1500 3130. Estados Unidos: One World Trade Center, Suite 8500, New York, New York, ZIP Code 10007, Tel +1 (212) 220 5735.

Información complementaria en cumplimiento con la fracción V, inciso A), del Anexo 1 de las Disposiciones de carácter general aplicables a las instituciones calificadoras de valores.

Calificación anterior HR AAA (E) / Perspectiva Estable

Fecha de última acción de calificación 12 de noviembre de 2020

Periodo que abarca la información financiera utilizada por HR Ratings para el otorgamiento de la presente calificación.

Enero 2004 – agosto 2021

Relación de fuentes de información utilizadas, incluyendo las proporcionadas por terceras personas

Información financiera proporcionada por el Fideicomitente y por el Administrador Maestro. Información de cosechas obtenida a través de las emisiones públicas del INFONAVIT y del FOVISSSTE.

Calificaciones otorgadas por otras instituciones calificadoras que fueron utilizadas por HR Ratings (en su caso).

N/A

HR Ratings consideró al otorgar la calificación o darle seguimiento, la existencia de mecanismos para alinear los incentivos entre el originador, administrador y garante y los posibles adquirentes de dichos Valores. (en su caso)

La calificación ya incorpora dicho factor de riesgo.

HR Ratings de México, S.A. de C.V. (HR Ratings), es una institución calificadora de valores autorizada por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), registrada ante la Securities and Exchange Commission (SEC) como una Nationally Recognized Statistical Rating Organization (NRSRO) para los activos de finanzas públicas, corporativos e instituciones financieras, según lo descrito en la cláusula (v) de la Sección 3(a)(62)(A) de la U.S. Securities Exchange Act de 1934 y certificada como una Credit Rating Agency (CRA) por la European Securities and Markets Authority (ESMA).

La calificación antes señalada fue solicitada por la entidad o emisor, o en su nombre, y por lo tanto, HR Ratings ha recibido los honorarios correspondientes por la prestación de sus servicios de calificación. En nuestra página de internet www.hrratings.com se puede consultar la siguiente información: (i) El procedimiento interno para el seguimiento a nuestras calificaciones y la periodicidad de las revisiones; (ii) los criterios de esta institución calificadora para el retiro o suspensión del mantenimiento de una calificación, (iii) la estructura y proceso de votación de nuestro Comité de Análisis y (iv) las escalas de calificación y sus definiciones. Las calificaciones y/u opiniones de HR Ratings de México S.A. de C.V. (HR Ratings) son opiniones con respecto a la calidad crediticia y/o a la capacidad de administración de activos, o relativas al desempeño de las labores encaminadas al cumplimiento del objeto social, por parte de sociedades emisoras y demás entidades o sectores, y se basan exclusivamente en las características de la entidad, emisión y/u operación, con independencia de cualquier actividad de negocio entre HR Ratings y la entidad o emisora. Las calificaciones y/u opiniones otorgadas se emiten en nombre de HR Ratings y no de su personal directivo o técnico y no constituyen recomendaciones para comprar, vender o mantener algún instrumento, ni para llevar a cabo algún tipo de negocio, inversión u operación, y pueden estar sujetas a actualizaciones en cualquier momento, de conformidad con las metodologías de calificación de HR Ratings, en términos de lo dispuesto en el artículo 7, fracción II y/o III, según corresponda, de las “Disposiciones de carácter general aplicables a las emisoras de valores y a otros participantes del mercado de valores”. HR Ratings basa sus calificaciones y/u opiniones en información obtenida de fuentes que son consideradas como precisas y confiables, sin embargo, no valida, garantiza, ni certifica la precisión, exactitud o totalidad de cualquier información y no es responsable de cualquier error u omisión o por los resultados obtenidos por el uso de esa información. La mayoría de las emisoras de instrumentos de deuda calificadas por HR Ratings han pagado una cuota de calificación crediticia basada en el monto y tipo de emisión. La bondad del instrumento o solvencia de la emisora y, en su caso, la opinión sobre la capacidad de una entidad con respecto a la administración de activos y desempeño de su objeto social podrán verse modificadas, lo cual afectará, en su caso, al alza o a la baja la calificación, sin que ello implique responsabilidad alguna a cargo de HR Ratings. HR Ratings emite sus calificaciones y/u opiniones de manera ética y con apego a las sanas prácticas de mercado y a la normativa aplicable que se encuentra contenida en la página de la propia calificadora www.hrratings.com, donde se pueden consultar documentos como el Código de Conducta, las metodologías o criterios de calificación y las calificaciones vigentes. Las calificaciones y/u opiniones que emite HR Ratings consideran un análisis de la calidad crediticia relativa de una entidad, emisora y/o emisión, por lo que no necesariamente reflejan una probabilidad estadística de incumplimiento de pago, entendiéndose como tal, la imposibilidad o falta de voluntad de una entidad o emisora para cumplir con sus obligaciones contractuales de pago, con lo cual los acreedores y/o tenedores se ven forzados a tomar medidas para recuperar su inversión, incluso, a reestructurar la deuda debido a una situación de estrés enfrentada por el deudor. No obstante, lo anterior, para darle mayor validez a nuestras opiniones de calidad crediticia, nuestra metodología considera escenarios de estrés como complemento del análisis elaborado sobre un escenario base. Los honorarios que HR Ratings recibe por parte de los emisores generalmente varían desde US$1,000 a US$1,000,000 (o el equivalente en otra moneda) por emisión. En algunos casos, HR Ratings calificará todas o algunas de las emisiones de un emisor en particular por una cuota anual. Se estima que las cuotas anuales varíen entre US$5,000 y US$2,000,000 (o el equivalente en otra moneda).

La calificación otorgada por HR Ratings de México, S.A. de C.V. a esa entidad, emisora y/o emisión está sustentada en el análisis practicado en escenarios base y de estrés, de conformidad con la(s) siguiente(s) metodología(s) establecida(s) por la propia institución calificadora:

Metodología de Calificación para la Emisión de Deuda Respaldada por Flujos Generados por un Conjunto de Activos Financieros (México), Septiembre 2020

Para mayor información con respecto a esta(s) metodología(s), favor de consultar https://www.hrratings.com/es/methodology

http://www.hrratings.com/

https://www.hrratings.com/es/methodology

FHIPOCB 17U HR AAA (E)

Documents

Transcript of FHIPOCB 17U HR AAA (E)