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*HR Ratings de México, S.A. de C.V. (HR Ratings) es una institución calificadora de valores registrada ante la Securities and Exchange Commission (SEC) de los Estados Unidos de Norteamérica como una NRSRO para este tipo de calificación. El reconocimiento de HR Ratings como una NRSRO está limitado a activos gubernamentales, corporativos e instituciones financieras, descritos en la cláusula (v) de la sección 3(a)(62)(A) de la U.S. Securities Exchange Act of 1934.

Twitter: @HRRATINGS

SHF Sociedad Hipotecaria Federal

S.N.C., Institución de Banca de Desarrollo

HR AAA HR+1

Instituciones Financieras 20 de diciembre de 2018

Calificación SHF LP HR AAA SHF CP HR+1 SHF 000203U HR AAA SHF 17 HR AAA SHF 17-2 HR AAA SHF 18-2 HR AAA SHF 18-3 HR AAA Perspectiva Estable Contactos Carlo Montoya Analista [email protected]

Angel García Subdirector de Instituciones Financieras / ABS [email protected] Fernando Sandoval Director Ejecutivo de Instituciones Financieras / ABS [email protected]

Definición La calificación de largo plazo (LP) que asignó HR Ratings para Sociedad Hipotecaria Federal y las cinco emisiones de CEBURS de Banca de Desarrollo es HR AAA con Perspectiva Estable. La calificación determinada significa que el emisor o emisión con esta calificación se considera de la más alta calidad crediticia, ofreciendo gran seguridad para el pago oportuno de las obligaciones de deuda. Mantiene mínimo riesgo crediticio. La calificación de corto plazo (CP) que asignó HR Ratings para Sociedad Hipotecaria Federal es HR+1. La calificación determinada significa que el emisor ofrece alta capacidad para el pago oportuno de obligaciones de deuda de corto plazo y mantiene el más bajo riesgo crediticio. La calificación de HR+1 se considera de relativa superioridad dentro de la escala de calificación.

HR Ratings asignó la calificación de HR AAA con Perspectiva Estable y de HR+1 para Sociedad Hipotecaria Federal y 5 emisiones de CEBURS. La asignación de la calificación para SHF1 y sus emisiones se basa en el respaldo explícito recibido por parte del Gobierno Federal en sus operaciones pasivas. Lo anterior se ve reflejado en las aportaciones de capital por parte del Gobierno Federal, las cuales ayudaron a soportar las pérdidas en los ejercicios anteriores, fortaleciendo a su vez la solvencia. Asimismo, SHF ha mostrado una mejora en su rentabilidad, mediante la generación de utilidades a partir de 2016, no necesitando de aportaciones de capital adicionales para continuar sus operaciones. El deterioro observado en la situación financiera derivó de las altas tasas de morosidad en su cartera de crédito como consecuencia de la recepción de carteras dacionadas, por las SOFOLES, las cuales redujeron los activos productivos del Banco. Es importante mencionar que desde 2012 el Banco se encuentra en un proceso de desincorporación de activos no productivos con el cual han logrado revertir la situación financiera y lograr un saneamiento. Finalmente, el Banco cuenta con un adecuado control interno en sus procesos y toma de decisiones, lo que sumado a sus herramientas tecnológicas han logrado contener la morosidad. Los supuestos y resultados obtenidos en el escenario base y de estrés son:

Algunos de los aspectos más importantes sobre los que se basa la calificación son:

Respaldo explícito por parte del Gobierno Federal. El Gobierno Federal responderá a cualquier pasivo concertado por SHF, lo anterior, de acuerdo con lo expresado en el artículo 8 Bis de la Ley Orgánica de Sociedad Hipotecaria Federal.

Buenos niveles de solvencia, mostrando un índice de capitalización y razón de apalancamiento de 15.1% y 4.1x al 3T18 (vs. 13.4% y 4.5x al 3T17). El fortalecimiento de estas métricas se debe a la generación de utilidades desde el 2016. Es importante mencionar que, si el índice de capitalización cae por debajo del límite inferior aprobado por el Consejo Directivo, actualmente 11.5%, se realizará una nueva estimación prospectiva a su Órgano Colegiado, con recomendaciones y acciones, incluyendo posibles solicitudes de aportación de capital, para mantener dicho indicador por arriba del nivel objetivo de 12.0%.

Crecimiento de la rentabilidad del Banco, llegando a un ROA y ROE Promedio de 2.1% y 11.3% al 3T18 (vs. 0.7% y 4.0% al 3T17). El crecimiento en la generación de utilidades se debe a una mejora en el margen financiero, una menor generación de estimaciones preventivas, además de ingresos extraordinarios provenientes de las ventas de cartera llevadas a cabo.

Altas métricas de morosidad, mostrando un índice de morosidad y morosidad ajustada de 12.0% y 12.3% al 3T18 (vs. 19.3% y 19.5% al 3T17). El Banco mantiene buenos procesos de recuperación y seguimiento que han logrado contener y reducir la cartera vencida, lo anterior, a través de venta de carteras, contratación de administradores primarios y maestros y seguimientos de todos los créditos.

Buenas herramientas tecnológicas. Dichas herramientas han ayudado a la recuperación y seguimiento de cartera, las cuales mediante el uso de fotografía, geolocalización y registro de obra han ayudado al Banco a mantener un mejor control de sus créditos además de una mejor ministración del proyecto.

Diversificación en sus herramientas de fondeo. SHF cuenta con una adecuada diversificación en sus herramientas de fondeo que le permiten reducir sus riesgos de liquidez y de concentración. Al 3T18, el fondeo se encuentra en emisiones de CEDES en tasa variable, tasa fija en pesos y tasa fija real; en CEBURES en tasa variable y tasa fija real; y en PRLV´s a tasa fija. En el mismo periodo, se cuenta con líneas de crédito con Organismos Financieros Internacionales. Finalmente, se cuenta con fondeo por medio de reportos, operaciones de mercado abierto y call money.

Nueva administración. Derivado de cambios administrativos por la entrada del nuevo Gobierno Federal, HR Ratings dará seguimiento a la nueva estrategia a ser desarrollada.

1 Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C., Institución de Banca de Desarrollo (SHF y/o el Banco).

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Principales Factores Considerados Sociedad Hipotecaria Federal es una Sociedad Nacional de Crédito, Institución de Banca de Desarrollo con personalidad jurídica y patrimonio propios. Fue creada el 11 de octubre de 2001 con el objeto de impulsar el desarrollo de los mercados primario y secundario de crédito a la vivienda mediante el otorgamiento de créditos y garantías destinadas a la construcción, adquisición y mejora de la vivienda, preferentemente de interés social; así como al incremento de la capacidad productiva y desarrollo tecnológico relacionados con la vivienda. A partir de febrero de 2002, sustituye como Institución Fiduciaria al Banco de México en el FOVI2. Dicho fideicomiso fue creado en 1963 por la SHCP y Banxico con el fin de otorgar apoyos financieros a las instituciones de crédito mediante aperturas de crédito destinadas al financiamiento de la construcción, adquisición y mejora de la vivienda. En julio de 2004, SHF introdujo la Garantía por Incumplimiento (GPI) y Garantía por Pago Oportuno (GPO) que fueron diseñadas con el fin de brindar cobertura al intermediario financiero contra el no pago de una hipoteca. Posteriormente, en 2009 introdujo Seguros de Crédito a la Vivienda SHF como alternativa a la GPI. Desde 2013 SHF ha venido modificando las políticas de otorgamiento de crédito con el fin de fortalecer su cartera, mejorar su perfil de riesgo, y ofrecer mejores productos para atender la necesidad de vivienda en México. La asignación de la calificación se basa en la obligación explicita que existe por parte del Gobierno Federal de responder a cualquier pasivo contraído, expresado en el artículo 8 Bis de la Ley Orgánica de Sociedad Hipotecaria Federal. Adicionalmente, la calificación se basa en las adecuadas métricas de solvencia mantenidas, históricamente el índice de capitalización y la razón de apalancamiento han estado en niveles promedio de 13.4% y 4.5x, siendo estos niveles moderados. El Banco ha adoptado una política interna de mantener el índice de capitalización en un nivel objetivo de 12.0%; en caso de llegar a debilitarse más allá del 11.5% se activan las políticas definidas en el Marco para la Administración Integral de Riesgos, las cuales establecen que se debe realizar una nueva estimación prospectiva a presentarse al Consejo Directivo, con las recomendaciones y acciones, incluyendo posibles solicitudes de aportación de capital, para mantener el indicador por encima de su nivel objetivo. Asimismo, derivado de las pérdidas observadas en los ejercicios desde 2012 hasta 2015, el Gobierno Federal realizó tres aportaciones de capital por P$500m, P$2,250m y P$1,600m en 2014, 2015 y 2016, respectivamente, para cumplir con su política interna y sostener los resultados mostrados. Es importante mencionar que durante 2017 el Banco ya no requirió de aportaciones adicionales derivado de la llegada a su punto de equilibrio y del fortalecimiento del capital mediante el resultado neto. Asimismo, a pesar de mantener altos niveles de cartera vencida por la recepción de carteras en dación de pago, la razón de cartera vigente y deuda neta se ha mantenido por encima de 1.0x, y ha mostrado una mejora periodo a periodo llegando a 1.3x al 3T18, con ello mostrando robustos niveles de capital, permitiendo mantener una elevada posición propia con la cual se podría hacer frente a su deuda. Con respecto a la liquidez del Banco, por ser una Institución de Banca de Desarrollo, SHF no tiene un

2 Fondo de Operación y Financiamiento Bancario a la Vivienda (FOVI).

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requerimiento mínimo de CCL, no obstante, se cuenta con una política interna de mantener un 40.0% como límite inferior. Con respecto al resultado neto, SHF mostró pérdidas desde el último trimestre de 2012, llevando a generar -P$2,482m, -P829m y -P1,657m durante los ejercicios de 2013, 2014 y 2015. Posteriormente, con la estrategia de mejora financiera implementada, a partir de 2016 el Banco ha generado utilidades, derivado de una mayor cartera productiva y una menor generación de estimaciones preventivas, llegando a un resultado neto mayoritario de P$222m y P$1,728m durante 2016 y 2017. Es importante mencionar que durante estos ejercicios se causaron un menor monto de impuestos, derivado de las pérdidas fiscales de años anteriores, beneficiando así el resultado neto de SHF. Para el tercer trimestre de 2018 la utilidad acumulada equivale a P$1,357m, siendo un crecimiento del 179.3% (vs. P$486m al tercer trimestre del 2017) Con lo anterior, las métricas de rentabilidad han mostrado una mejora periodo a periodo, llegando a un ROA y ROE promedio de 2.1% y 11.3% al 3T18, la primera métrica se encuentra en niveles elevados, mientras que la segunda en niveles moderados derivado del robusto capital contable que mantiene el Banco. Es importante mencionar que, durante el ejercicio de 2017, se recibieron ingresos extraordinarios derivado de las subastas realizadas de algunos créditos vencidos, las cuales no se esperaría observar de manera recurrente, por lo que se esperaría un menor resultado durante los próximos periodos. A partir del cierre de 2012, periodo en el que se concretaron la mayoría de las daciones de carteras provenientes de las Sofoles, SHF ha mostrado un crecimiento promedio anual del 6.3% en su cartera de crédito total, llevando a la cartera de crédito de P$60,604m al 4T12 a P$83,095m al 3T18 sustituyendo la cartera vencida por una mayor proporción de cartera vigente. Los movimientos en la cartera total se explican por las ventas de cartera, así como la desincorporación de créditos improductivos durante estos años, los cuales han contribuido a mejorar la calidad de la cartera de crédito. Asimismo, el crecimiento ha sido impulsado por una mayor colocación, en las cuales se ha buscado un mejor perfil de riesgo, principalmente a través de Instituciones de Banca Múltiple principalmente líneas de calce bancarias, créditos al FOVISSSTE y créditos a la construcción bajo distintos esquemas. Es importante mencionar que, desde finales del 2009 como consecuencia de las múltiples carteras y fideicomisos recibidos por la crisis económica, SHF muestra en su balance créditos hipotecarios y comerciales de primer piso, los cuales constituyen principalmente la cartera vencida. Por parte de la calidad de la cartera de crédito, SHF mostró su peor nivel durante el 3T13 llegando a un índice de morosidad y morosidad ajustado de 33.5% y 34.8%, no obstante, debido a las acciones de contención, recuperación y venta de cartera, estas métricas han mostrado una recuperación llegando a 12.0% y 12.3% al 3T18. Con lo anterior, la cartera vencida pasó de un monto de P$16,588m al cierre de 2012 a P$9,951m al tercer trimestre de 2018, disminuyendo principalmente por las subastas realizadas. HR Ratings considera que, aunque las métricas de morosidad se encuentran en niveles deteriorados, el proceso de saneamiento se muestra positivo. Por parte de las inversiones en valores, históricamente, estas han representado niveles alrededor del 30.0% sobre los activos totales, únicamente mostrando una baja en su participación durante el 4T17. Estas se encuentran conformadas por la posición propia del Banco, un fondo de liquidez para hacer frente a compromisos contingentes, las reservas técnicas para la aseguradora y el fondo de pensiones de los trabajadores del Banco. Manteniendo alrededor del 50.0% de estos se encuentras invertidos en activos

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de alta liquidez. Asimismo, las participaciones de otras cuentas por cobrar, en las cuales se encuentran principalmente la cobranza por recibir de los fideicomisos administrados, y los instrumentos derivados, los cuales son utilizados únicamente con fines de cobertura, han mantenido una participación constante. Analizando las herramientas de fondeo de SHF, se observa que el 54.3% del fondeo proviene del mercado de dinero, mediante la emisión de Certificados de Depósito, PRLVs3, CEBURS y una línea de Call Money, manteniendo un saldo total de P$41,701m al 3T18. De igual forma, el restante 45.7% de sus operaciones son fondeadas a través de organismos financieros internacionales, donde se mantiene un saldo de P$35,085m al 3T18. Es importante mencionar que cuando SHF obtiene fondeo directamente en dólares del organismo financiero internacional, realiza la cobertura de tipo de cambio y tasa mediante la contratación de instrumentos derivados, evitando así el riesgo de tipo de cambio y tasa. En opinión de HR Ratings, el Banco mantiene una mejor estructura de fondeo que le permiten mantener una adecuada disponibilidad de fondeo. Con respecto a la distribución de fondeo, se observa que la utilización de fondos provenientes de organismos financieros internacionales ha mostrado una tendencia decreciente, pasando de un 48.3% al 1T15 a un 45.7% al 3T18. Lo anterior, deriva de un incremento en la participación de la captación tradicional, la cual pasó de 51.7% al 1T15 a 54.3% al 3T18. Esto se dio como consecuencia de una mayor confianza por parte de los inversionistas en el Banco, el cual comienza a crear una mayor demanda por las emisiones de SHF, creando una mayor diversificación en el fondeo. Con respecto al costo de fondeo, durante el último año se observa una tendencia a la baja derivado de la reactivación de las colocaciones de CEBURS de Banca de Desarrollo, mejorando las condiciones de sobretasa, y estrategias de fondeo con diversos instrumentos de deuda, llegando a una tasa pasiva ajustada de 10.0% al 3T18. Es importante mencionar que la tasa pasiva ajustada fue calculada por HR Ratings sin utilizar los flujos provenientes de operaciones de cobertura.

3 Pagaré con Rendimiento Liquidable al Vencimiento (PRLV).

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Perfil del Banco Sociedad Hipotecaria Federal es una Sociedad Nacional de Crédito, Institución de Banca de Desarrollo con personalidad jurídica y patrimonio propios. Fue creada el 11 de octubre de 2001 con el objeto de impulsar el desarrollo de los mercados primario y secundario de crédito a la vivienda mediante el otorgamiento de créditos y garantías destinadas a la construcción, adquisición y mejora de la vivienda, preferentemente de interés social; así como al incremento de la capacidad productiva y desarrollo tecnológico relacionados con la vivienda. A partir de febrero de 2002, sustituye como Institución Fiduciaria al Banco de México en el FOVI4. Dicho fideicomiso fue creado en 1963 por la SHCP y Banxico con el fin de otorgar apoyos financieros a las instituciones de crédito mediante aperturas de crédito destinadas al financiamiento de la construcción, adquisición y mejora de la vivienda. En julio de 2004, SHF introdujo la Garantía por Incumplimiento (GPI) y Garantía por Pago Oportuno (GPO) que fueron diseñadas con el fin de brindar cobertura al intermediario financiero contra el no pago de una hipoteca. Posteriormente, en 2009 introdujo Seguros de Crédito a la Vivienda SHF como alternativa a la GPI. Desde 2013 SHF ha venido modificando las políticas de otorgamiento de crédito con el fin de fortalecer su cartera, mejorar su perfil de riesgo, y ofrecer mejores productos para atender la necesidad de vivienda en México. Actualmente, SHF continúa financiando el sector construcción mediante la oferta de diversos productos, entre los que destacan: el financiamiento en segundo piso, los Créditos Sindicados y las Garantías, este último para fomentar el apetito al riesgo. Estos esquemas de financiamiento se fortalecieron buscando consolidar el apoyo al sector; de igual forma, mediante los créditos sindicados se busca ampliar las opciones de acceso al crédito de los desarrolladores para la construcción de vivienda. Finalmente, SHF fomentó bursatilización de carteras mediante Garantías, desde octubre de 2013, SHF participa con FOVISSSTE otorgando Garantía de Pago Oportuno (GPO) a siete emisiones respaldadas por créditos hipotecarios por aproximadamente P$44.0m al cierre de 2015.

Modelo de Negocio El modelo de negocio de SHF se basa en el otorgamiento de crédito y garantías destinados a la construcción, adquisición y mejora de la vivienda, preferentemente de interés social, concentrándose en el crédito a desarrolladores para restablecer la producción de oferta de vivienda y fortaleciendo el desarrollo de la coordinación institucional con el Infonavit y FOVISSSTE, mediante garantías a las emisiones de portafolios hipotecarios. Por otra parte, continúa apoyándose el crédito en segundo piso para adquisición y mejoramiento de vivienda, además del apoyo a los programas sectoriales de banca social. Por otra parte, SHF contribuye a generar apoyo a alternativas de vivienda sustentable en conjunto con Organismos Financieros Internacionales, lo que ha permitido acceder a fondos dedicados a apoyar proyectos de inversión, atención a los sectores vulnerables, creación de capacidades al sector y desarrollo de mercados con el objetivo de apoyar el desarrollo urbano con sustentabilidad.

4 Fondo de Operación y Financiamiento Bancario a la Vivienda (FOVI).

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También, se ha impulsado la oferta formal e institucional de vivienda en renta, mediante un esquema de financiamiento a proyectos habitacionales para construcción y/o remodelación de vivienda con destino a renta. De igual manera, SHF ha otorgado líneas de calce a bancos las cuales tienen como objetivo mejorar la estructura financiera del balance, y dar cumplimiento a las normas que los obligan a mantener niveles de reservas e índices de capitalización necesarios conforme a la regulación aplicable. Finalmente, se ha logrado cambiar el perfil de riesgo, mejorando la calidad de la cartera de crédito, mediante el mayor otorgamiento de créditos a entidades financieras mejor calificadas, reduciendo así, la exposición a instituciones no reguladas. Asimismo, SHF es un Banco rentable, mediante la constante generación de ingresos, mostrando así adecuados niveles de capitalización sin necesidad de inyecciones de capital, lo anterior, a través de un constante crecimiento de cartera de crédito impulsando así el desarrollo de los mercados primarios y secundarios de la vivienda.

Plan de Negocios El plan de negocios para el Banco consiste en continuar mejorando el nivel de riesgo dentro de la cartera de crédito, mediante el robustecimiento del perfil de originación. Lo anterior, sería mediante una mayor participación de bancos, desarrolladores de vivienda e Institutos de Vivienda de alta calificación. Asimismo, se continuarán desincorporando activos improductivos. Durante los próximos periodos, SHF continuará creciendo originando principalmente créditos puente, así como diversificando sus líneas de negocio a través de nuevos productos como el mejoramiento de vivienda y programas de vivienda en renta para robustecer el segmento de vivienda en México y mejorar la calidad crediticia del sector. Finalmente, con relación a la administración de riesgo, el Banco mantendría una adecuada capitalización con niveles por encima del 12.0%, manteniendo una posición propia con bajo riesgo y una cobertura de riesgos cambiarios y de tasa cubiertos, con lo anterior, no se esperaría una inyección de capital durante los siguientes periodos.

Análisis de Activos Productivos y Fondeo

Análisis de la Cartera

Evolución de los Activos Productivos Por parte de las inversiones en valores, históricamente, estas han representado niveles alrededor del 30.0% sobre los activos totales, únicamente mostrando una baja en su participación durante el 4T17, pero mostrando una recuperación por la mayor operación de la aseguradora en 2018. La participación de otras cuentas por cobrar, en las cuales se encuentran principalmente la cobranza por recibir de los fideicomisos administrados y los instrumentos derivados, los cuales son utilizados únicamente con fines de cobertura, han mantenido una participación constante. Continuando con los activos financieros del Banco, se observa que desde el 2015, hasta el último trimestre observado, la cartera de crédito total representa la mayoría de los activos productivos del Banco, la cual ha ido disminuyendo debido a las ventas de cartera llevadas a cabo en los años 2017 y 2018, pasando de representar el 63.8% de los activos al 4T15 al 62.6% al 3T18. Es importante mencionar que la proporción de la

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cartera vencida ha mostrado una disminución con respecto a lo observado al inicio del 2015, principalmente durante el 4T17 y 3T18, lo anterior, se debe a las dos subastas llevadas a cabo durante estos trimestres, las cuales realizaron la venta de 17,827 activos y resultaron en la venta de P$7,392m de cartera vencida, con lo cual aumentó la rentabilidad de los activos en balance. En opinión de HR Ratings, la distribución de los activos ha mostrado una mejora a través de una mayor participación de la cartera vigente, lo que se traduce en una mejora en el margen financiero.

Distribución de la Cartera Total por Producto Al tercer trimestre de 2018, los créditos a entidades financieras representan el 83.4% de su cartera de crédito, en línea con su principal línea de negocio. Dentro de las entidades financieras, se encuentran principalmente créditos otorgados al FOVISSSTE, INFONAVIT, Sofomes hipotecarias e Instituciones de Banca Múltiple. En seguida, se encuentra créditos hipotecarios y empresariales representando el 12.8% y 3.8% al 3T18. Es importante mencionar que, aunque SHF no otorga créditos hipotecarios o de primer piso, estos fueron recibidos en dación de pago como consecuencia de la crisis de vivienda del 2008, por lo que su participación en la cartera de crédito se ha ido disminuyendo desde ese año y se esperaría que esta tendencia continuará, mediante los esfuerzos realizados por el Banco por una contención y recuperación de esta cartera. En opinión de HR Ratings, a pesar de tener productos que no se encuentran dentro de su modelo de negocios, estos continúan disminuyendo, brindando una adecuada concentración de su principal producto.

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Distribución de la Cartera Total por Zona Geográfica La cartera total de SHF mantiene el 76.3% de sus operaciones dentro de la Ciudad de México y el estado de Nuevo León, ya que a pesar de que los recursos son utilizados para fondear proyectos en diferentes estados, los intermediarios financieros principales se mantienen en estas ciudades. Es importante mencionar que, a pesar de mostrar una concentración geográfica, estas dos entidades mantienen la principal actividad económica del país, no representando un riesgo. El resto de los estados mantiene una participación menor del 3.1%, no representando un riesgo de concentración.

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Principales Clientes de Grupo de Riesgo Común Al tercer trimestre del 2018, SHF mantiene un saldo de P$51,903m dentro de sus diez clientes principales, concentrando el 62.5% de su cartera de crédito y 2.1x el capital contable, mostrando con ello un riesgo de concentración. Sin embargo, es importante mencionar que su principal cliente cuenta con el respaldo del Gobierno Federal por lo que representa un bajo riesgo para el Banco, de igual manera, dentro de los diez clientes principales se encuentra en su mayoría Instituciones de Banca Múltiple con altas calificaciones crediticias, en línea con la estrategia del Banco de buscar clientes con un menor perfil de riesgo. Asimismo, dentro de estos clientes se encuentra una parte relacionada, pudiendo llegar a algún conflicto de interés. HR Ratings considera que, a pesar de contar con una concentración a cartera y capital dentro de sus clientes principales, la mayoría cuentan con una alta calificación crediticia, reduciendo el riesgo de impago.

Distribución de los Ingresos por Línea de Negocio

Analizando la distribución de ingresos por línea de negocios, se observa que la principal fuente de ingresos deriva de la generación de intereses por parte de la cartera de crédito, la cual mantiene una participación 12m promedio del 75.0% desde el 2015 al tercer trimestre del 2018, los cuales provienen de la cartera de crédito productiva y de las diferentes inversiones en valores que mantiene el Banco. Es importante mencionar que dentro de los ingresos netos se incluyen los flujos generados por los instrumentos de cobertura, llevando a mostrar variaciones en los montos trimestrales. En seguida se encuentra la generación de ingresos por comisiones netas, manteniendo un promedio de participación del 19.6% desde 2012. En este rubro se encuentran las comisiones generadas por los créditos, así como las primas generadas por la aseguradora, las cuales representan alrededor del 33.0% por ciento de las comisiones cobradas. Finalmente, la participación de los otros ingresos ha sido del 12.9% desde el 1T15 al 3T18, las variaciones en este rubro se deben a las subastas de activos improductivos realizadas por el Banco. Por su parte, los movimientos en el resultado por intermediación se explican por las minusvalías/plusvalías de los portafolios de inversión derivado de los movimientos de mercado. En opinión de HR Ratings, SHF continúa desincorporando activos productivos, llevando a mayores ingresos recurrentes periodo a periodo.

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Herramientas de Fondeo Analizando las herramientas de fondeo de SHF, se observa que el 54.3% del fondeo proviene del mercado de dinero, mediante la emisión de Certificados de Depósito, PRLVs5, CEBURS y una línea de Call Money, manteniendo un saldo total de P$41,701m al 3T18. De igual forma, el restante 45.7% de sus operaciones son fondeadas a través de organismos financieros internacionales, donde se mantiene un saldo de P$35,085m al 3T18. Es importante mencionar que cuando SHF obtiene fondeo directamente en dólares del organismo financiero internacional, realiza la cobertura de tipo de cambio y tasa mediante la contratación de instrumentos derivados, evitando así el riesgo de tipo de cambio y tasa. En opinión de HR Ratings, el Banco mantiene una mejor estructura de fondeo que le permiten mantener una adecuada disponibilidad de fondeo.

5 Pagaré con Rendimiento Liquidable al Vencimiento (PRLV).

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Con respecto a la distribución de fondeo, se observa que la utilización de fondos provenientes de organismos financieros internacionales ha mostrado una tendencia decreciente, pasando de un 48.3% al 1T15 a un 45.7% al 3T18. Lo anterior, deriva de un incremento en la participación de la captación tradicional, la cual pasó de 51.7% al 1T15 a 54.3% al 3T18. Esto se dio como consecuencia de una mayor confianza por parte de los inversionistas en el Banco, el cual comienza a crear una mayor demanda por las emisiones de SHF, creando una mayor diversificación en el fondeo. Con respecto al costo de fondeo, durante el último año se observa una tendencia a la baja derivado de la reactivación de las colocaciones de CEBURS de Banca de Desarrollo, mejorando las condiciones de sobretasa, y estrategias de fondeo con diversos instrumentos de deuda, llegando a una tasa pasiva ajustada de 10.0% al 3T18. Es importante mencionar que la tasa pasiva ajustada fue calculada por HR Ratings sin utilizar los flujos provenientes de operaciones de cobertura.

Brechas de Liquidez Con respecto a la administración de activos a pasivos, observamos que el Banco mantiene una brecha de liquidez acumulada mayor a un año de P$19,103, mostrando una adecuada administración de los pasivos y activos. Es importante mencionar que se observa una brecha negativa durante el periodo menor a un mes, derivado de un bajo plazo promedio de algunos papeles emitidos en el mercado de dinero, los cuales son renovadas a su vencimiento. No obstante, el Banco muestra una brecha ponderada de activos a pasivos y a capital de 27.7% y 20.3% al 3T18, mostrando una adecuada capacidad de pago. En opinión de HR Ratings, SHF mantiene una adecuada administración de pasivos y activos, brindándole una capacidad de pago en sus obligaciones de corto, mediano y largo plazo.

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Inversiones en Valores Las inversiones de valores de SHF se encuentran conformadas por la posición propia y por otra parte se encuentran CEBURES, BORHIS6, BONHITOS7 y Metro Notas, conformando el 35.0% de la posición del Banco. Es importante mencionar que algunos de estos instrumentos cuentan con niveles deteriorados, por lo que se generan estimaciones preventivas periodo a periodo, llevando a afectar la rentabilidad de SHF. Asimismo, el 65.0% de las inversiones se invierten en títulos respaldados por el Gobierno Federal8. Dentro de este último rubro, se mantiene un 0.4% en una sociedad de inversión que invierte en CEDEVIS9. En opinión de HR Ratings, las inversiones en valores del 65% de la posición propia cuentan con un bajo riesgo crediticio, además de una gran liquidez. Por el restante 35%, se muestran activos poco productivos que podrían seguir afectando la rentabilidad.

6 Bonos Respaldados por Hipotecas (BORHIS). 7 Bonos Hito (BONHITO). 8 Bonos de Regulación Monetaria del Banco de México (BREMS). 9 Certificados de Vivienda (CEDEVIS).

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Instrumentos Financieros Derivados Sociedad Hipotecaria Federal mantiene posiciones en derivados con fines de cobertura y negociación, con los cuales busca reducir los riesgos de tasas y tipos de cambios que pudieran generar un descalce de sus activos y pasivos. Los derivados con fines de negociación se encuentran cubiertos con una operación inversa, mitigando el riesgo de alguna pérdida de capital, es importante mencionar que, aunque sean clasificados en este rubro, estos derivados se ocupan para mejorar la tasa de fondeo de algunas emisiones, buscando una ventaja en el mercado. Con lo anterior, al tercer trimestre de 2018, SHF mantiene una posición pasiva neta de -P$3,263m en los derivados con fines de cobertura y una posición activa neta de P$2.0m en los derivados con fines de negociación. Es importante mencionar que las contrapartes de los productos derivados son principalmente Instituciones de Banca Múltiple de alta calidad crediticia. En opinión de HR Ratings, la posición de SHF mantiene una adecuada posición de derivados, usada únicamente con fines de cobertura.

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Riesgo de Tasas y Tipo de Cambio Al tercer trimestre de 2018, SHF mantiene el 72.1% de su cartera en pesos y el restante 27.9% en UDIS, por el lado de los pasivos, mantiene el 85.6% en pesos, el 7.5% en dólares y los restantes 6.9% en UDIS, mostrando un descalce en dólares. Con lo anterior, buscando mitigar el riesgo de tipo de cambio, el Banco mantiene instrumentos de cobertura con un nocional de P$5,516m dejando un monto expuesto de P$428.3m al tercer trimestre de 2018, el cual representa un riesgo controlado para SHF derivado del alto nivel de operaciones mantenido. Por otro lado, SHF mantiene un 28.7% de su cartera a tasa variable, mientras mantiene el 80.0% de sus pasivos a tasa variable, pudiendo existir un riesgo de tasas, no obstante, SHF mantiene una posición en instrumentos de cobertura que mitiga el riesgo de tasas. En opinión de HR Ratings, SHF cuenta con una adecuada administración de riesgos, la cual mitiga una posible pérdida de capital.

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Análisis de Riesgos Cualitativos

Evaluación de la Administración El Consejo de Administración de SHF está conformado por seis Consejeros Propietarios que representan a la serie “A” de los certificados de aportación patrimonial de la Sociedad, incluyendo a el Secretario de Hacienda y Crédito Público, el Subsecretario de la SHCP, un subgobernador de Banxico designado por el propio gobernador, un representando designado por el Gobernador de Banxico dentro de los 3 niveles jerárquicos superiores del instituto central, el Secretario de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano y el Titular de la Comisión Nacional de Vivienda. Como representantes de los certificados de aportación de la serie “B”, en la cual pueden ser suscritos gobiernos de las entidades federativas y de los municipios y por personas físicas y morales mexicanas, estarán 4 consejeros externos designados por el titular o titulares de los certificados, con lo anterior manteniendo una independencia del 40.0%, en línea con las sanas prácticas. El Consejo de Administración sesiona por lo menos trimestralmente. Con respecto al equipo de altos directivos de SHF está compuesto por 7 integrantes, los cuales tienen a su cargo la Dirección General y las diversas Direcciones Generales Adjuntas. Es importante mencionar que SHF se encuentra en cambios administrativos debido a la entra del nuevo del Gobierno Federal el pasado 1 de diciembre de 2018, por lo que, se esperará analizar el nuevo equipo directivo una vez que estos hayan sido asignados. En opinión de HR Ratings, el Gobierno Corporativo mantiene una adecuada estructura que garantiza una autonomía y pluralidad en la toma de decisiones, fortaleciendo la parte corporativa del Banco.

Procesos y Sistemas SHF cuenta con una infraestructura tecnológica diseñada para satisfacer las necesidades internas de información. Los sistemas con los que cuenta dan servicio a las funciones periódicas y básicas del negocio. Los sistemas que se explicarán brevemente a continuación son los sistemas involucrados en la administración de riesgo de cartera de crédito de SHF y administración del riesgo operativo.

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Reporteo SHF cuenta con sistemas de apoyo para la elaboración de los reportes regulatorios exigibles para una institución de crédito los cuales son InfoSHF y el SiRR. De igual forma, dichos sistemas apoyan al cálculo de la estimación preventiva para riesgos crediticios y a la determinación de la “calificación” crediticia de cada Entidad Financiera a la que se le ha otorgado algún préstamo. Al ser una institución de crédito, SHF está obligado por la CNBV a presentar su información financiera trimestral y los dictámenes anuales antes de marzo del año siguiente.

Plan de Contingencia Con el fin de prevenir y controlar desastres en la Sociedad Hipotecaria Federal, cuentan con un Manual de Contingencia. En el caso de la protección del equipo de cómputo, se tiene instalado en el área un sistema de detección de incendio que cuenta con un sistema de extinción de incendios por medio de un gas especial. De igual forma, con el fin de tener un plan de recuperación de información tecnológica en caso de desastre, a partir de 2013 se cuenta con un proveedor externo que administra el Plan de Recuperación de Desastres en SHF.

Riesgo Contable y Regulatorio

Regulación Externa Sociedad Hipotecaria Federal opera bajo la figura de Institución de Banca de Desarrollo, por lo que como Institución Financiera es regulada por la CNBV y como Banca de Desarrollo es supervisada por el Banco de México. La Ley Orgánica de Sociedad Hipotecaria Federal tiene como objeto determinar la organización y el funcionamiento de esta Institución Banca de Desarrollo y cuenta con su propio Reglamento. HR Ratings considera que el Banco está sujeto a una estricta regulación, lo que le brinda un beneficio en temas de transparencia y cumplimiento.

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Auditoría Externa Los Estados Financieros Dictaminados son elaborados por Moore Stephens del Barrio y Cía., S.C. En su dictamen, los auditores externos establecen: “En nuestra opinión, los estados financieros consolidados están preparados, en todos los aspectos materiales, de conformidad con las disposiciones en materia de información financiera que se indican en la Nota 3 a los estados financieros que se acompañan y que están establecidas en la Ley de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores”.

Auditoría Interna

Auditoría Interna y Control Interno De acuerdo con las disposiciones normativas aplicables, la Dirección de Auditoría Interna es una unidad administrativa en SHF independiente de las áreas de negocio y administrativas, cuyo responsable o titular es designado directamente por el Consejo Directivo a propuesta del Comité de Auditoría; cabe señalar, que sus procesos se encuentran debidamente documentados en el Manual de Políticas y Procedimientos de Auditoría Interna. Asimismo, de conformidad con lo previsto en las Disposiciones de carácter general aplicables a las Instituciones de Crédito, emitidas por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores, los resultados de la gestión de la Dirección de Auditoría Interna son informados de manera permanente al Comité de Auditoría.

Análisis de Riesgos Cuantitativos

Análisis Financiero Histórico Para el análisis financiero histórico, es importante mencionar que, a partir del último trimestre de 2009, como consecuencia de la crisis hipotecaria observada durante este año y la cual terminó con el concurso mercantil de algunas Sofoles10, SHF comenzó a recibir carteras dacionadas llegando a mantener un total de 138,337 activos emproblemados. Con lo anterior, la calidad mantenida en la cartera de crédito mostró una reducción importante, afectando de igual forma la rentabilidad, principalmente por la generación de estimaciones preventivas. Con ello, el Banco generó pérdidas durante los años 2013, 2014 y 2015. Actualmente, SHF continua con la recuperación y contención de sus activos emproblemados, los cuales han mostrado una recuperación reflejado en la llegada al punto de equilibrio durante 2016 y la generación de utilidades durante los últimos dos años. Analizando la cartera de crédito, observamos que, a partir del cierre de 2012, periodo en el que se concretaron la mayoría de las daciones de carteras provenientes de las Sofoles, SHF ha mostrado un crecimiento promedio anual del 6.3% en su cartera de crédito total, llevando a la cartera de crédito de P$60,604m al 4T12 a P$83,095m al 3T18 sustituyendo la cartera vencida por una mayor proporción de cartera vigente. Los movimientos en la cartera total se explican por las ventas de cartera, así como la desincorporación de créditos improductivos durante estos años, los cuales han contribuido a mejorar la calidad de la cartera de crédito.

10 Sociedad Financiera de Objeto Limitado (SOFOL).

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Asimismo, el crecimiento ha sido impulsado por una mayor colocación, en las cuales se ha buscado un mejor perfil de riesgo, principalmente a través de Instituciones de Banca Múltiple principalmente líneas de calce bancarias, créditos al FOVISSSTE y créditos a la construcción bajo distintos esquemas. Es importante mencionar que, desde finales del 2009 como consecuencia de las múltiples carteras y fideicomisos recibidos por la crisis económica, SHF muestra en su balance créditos hipotecarios y comerciales de primer piso, los cuales constituyen principalmente la cartera vencida. Por parte de la calidad de la cartera de crédito, SHF mostró su peor nivel durante el 3T13 llegando a un índice de morosidad y morosidad ajustado de 33.5% y 34.8%, no obstante, debido a las acciones de contención, recuperación y venta de cartera, estas métricas han mostrado una recuperación llegando a 12.0% y 12.3% al 3T18. Con lo anterior, la cartera vencida pasó de un monto de P$16,588m al cierre de 2012 a P$9,951m al tercer trimestre de 2018, disminuyendo principalmente por las subastas realizadas. HR Ratings considera que, aunque las métricas de morosidad se encuentran en niveles deteriorados, el proceso de saneamiento se muestra positivo. Para la recuperación y venta de créditos emproblemados, SHF ha contratado administradores primarios de activos para la contención de la morosidad, asimismo, realizó tres subastas en los años 2014, 2017 y 2018 en donde se lograron vender 28,662 activos. Con lo anterior, los créditos hipotecarios y comerciales han mostrado una tendencia hacia la baja, pasando de un saldo de P$28,733 al cierre de 2012 a P$13,796 al tercer trimestre del 2018. En opinión de HR Ratings, la cartera de crédito de SHF continúa desincorporando créditos improductivos, permitiendo mejorar la situación financiera. Con respecto al margen financiero, SHF ha mostrado una tendencia mixta en los últimos 3 años, manteniendo una pronunciada volatilidad entre los trimestres, pasando de un spread de tasas ajustado del 4.5% al 4T12 a un spread de tasas ajustado de 0.8% al 3T18. Es importante mencionar que HR Ratings ajustó las tasas pasivas y activas del Banco quitando el efecto de ingresos provenientes de operaciones de cobertura derivadas que SHF registra en los ingresos y egresos de la operación. De acuerdo con esto, durante 2015 y 2017 este spread mostró mayores niveles derivado de un mejor desempeño de la cartera que se mantiene en UDIs, como consecuencia de una mayor inflación. Por parte de las estimaciones preventivas para riesgos crediticios, SHF ha mostrado una constante generación desde 2012, derivado del continuo deterioro de las carteras y fideicomisos recibidos en dación de pago, pasando de un índice de 0.9x al cierre de 2015 a 1.1x al 4T17. Es importante mencionar que se continúan generando reservas provenientes de esta cartera, por lo que se esperaría que este índice continúe subiendo apegándose a la metodología de calificación de cartera de la CNBV. Con lo anterior, el MIN Ajustado mostró niveles negativos hasta el cierre de 2015, como consecuencia de las carteras deterioradas, no obstante, a partir del 2016 este continúa mostrando una mejora, derivado de la menor generación de estimaciones, llegando a 2.0% al 3T18. Por parte de los ingresos por comisiones y tarifas netas 12m, estos han mostrado una tendencia creciente, pasando de P$801.1m al cierre de 2012 a P$869m al cierre de 2017. Es importante mencionar que la tendencia creciente en este rubro deriva del mayor número de operaciones por parte de la aseguradora, registrando el ingreso por primas dentro de este rubro, la cual llegó a generar utilidades durante el 2017. El Banco registra los ingresos provenientes por las ventas de cartera y bienes adjudicados en el rubro de otros ingresos, llevando a mostrar una participación importante en los años que

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se realizaron subastas derivado de la liberación de reservas preventivas creadas para las carteras vendidas. Con ello, los ingresos totales de la operación acumulados 12m cerraron en P$4,206m al 3T18, siendo un crecimiento del 38.2% (vs. P$3,044n del 4T16 al 3T17). Por parte del gasto de administración 12m, éste ha mostrado un crecimiento conforme a las nuevas actividades que han sido realizadas por SHF, pasando de P$1,487m durante el ejercicio del 2012 a P$1,834m en el ejercicio de 2017. Asimismo, el gasto de administración acumulado del 1T18 al 3T18 es de P$1,353m. El crecimiento en el gasto administrativo deriva del incremento de las operaciones por todas las carteras cedidas, además de los esfuerzos de contención y sanación de la cartera que ha realizado el Banco. Es importante mencionar que las métricas de eficiencia continúan mejorando derivado de una menor cartera vencida administrada, llegando a un índice de eficiencia e índice de eficiencia operativa de 34.2% y 1.7% al 3T18, estando por debajo de la media del sector bancario. Con respecto al resultado neto, SHF mostró pérdidas desde el último trimestre de 2012, llevando a generar -P$2,482m, -P829m y -P1,657m durante los ejercicios de 2013, 2014 y 2015. Posteriormente, con la estrategia de mejora financiera implementada, a partir de 2016 el Banco ha generado utilidades, derivado de una mayor cartera productiva y una menor generación de estimaciones preventivas, llegando a un resultado neto mayoritario de P$222m y P$1,728m durante 2016 y 2017. Es importante mencionar que durante estos ejercicios se causaron un menor monto de impuestos, derivado de las pérdidas fiscales de años anteriores, beneficiando así el resultado neto de SHF. Para los 9M18 la utilidad acumulada equivale a P$1,357m, siendo un crecimiento del 179.3% (vs. P$486m al 9M17). Con lo anterior, las métricas de rentabilidad han mostrado una mejora periodo a periodo, llegando a un ROA y ROE promedio de 2.1% y 11.3% al 3T18, la primera métrica se encuentra en niveles elevados, mientras que la segunda en niveles moderados derivado del robusto capital contable que mantiene el Banco. Es importante mencionar que, durante el ejercicio de 2017, se recibieron ingresos extraordinarios derivado de las subastas realizadas a algunos créditos vencidos, las cuales no se esperaría observar de manera recurrente, por lo que se esperaría un menor resultado durante los próximos periodos. Por parte de la solvencia, históricamente, SHF ha mantenido un índice de capitalización en niveles promedio de 13.4% y 4.5x, siendo estos niveles adecuados. El Banco ha adoptado una política interna de mantener el índice de capitalización en un nivel objetivo de 12.0%; en caso de llegar a debilitarse más allá del 11.5% se activan las políticas definidas en el Marco para la Administración Integral de Riesgos, las cuales establecen que se debe realizar una nueva estimación prospectiva a presentarse al Consejo Directivo, con las recomendaciones y acciones, incluyendo posibles solicitudes de aportación de capital, para mantener el indicador por encima de su nivel objetivo. Asimismo, derivado de las pérdidas observadas en los ejercicios desde 2012 hasta 2015, el Gobierno Federal realizó tres aportaciones de capital por P$500m, P$2,250m y P$1,600m en 2014, 2015 y 2016, respectivamente, para cumplir con su política interna y sostener los resultados mostrados. Es importante mencionar que durante 2017 el Banco ya no requirió de aportaciones adicionales derivado de la llegada a su punto de equilibrio y del fortalecimiento del capital mediante el resultado neto.

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Finalmente, a pesar de mantener altos niveles de cartera vencida por la recepción de carteras en dación de pago, la razón de cartera vigente y deuda neta se ha mantenido por encima de 1.0x, y ha mostrado una mejora periodo a periodo llegando a 1.3x al 3T18, con ello mostrando los robustos niveles de capital que mantiene SHF, permitiendo mantener una elevada posición propia con la cual se podría hacer frente a su deuda. Con respecto a la liquidez del Banco, por ser una Institución de Banca de Desarrollo, SHF no tiene un requerimiento mínimo de CCL, no obstante, se cuenta con una política interna de mantener un 40.0% como límite inferior.

Escenarios El análisis de riesgos cuantitativos realizado por HR Ratings incluye el análisis de métricas financieras y efectivo disponible por SHF para determinar su capacidad de pago. Para el análisis de la capacidad de pago del Banco, HR Ratings realizó un análisis financiero bajo un escenario económico base y un escenario económico de alto estrés. Ambos escenarios determinan la capacidad de pago y su capacidad para hacer frente a las obligaciones crediticias en tiempo y forma. Los supuestos y resultados obtenidos en el escenario base y de estrés se muestran a continuación:

Escenario Base El escenario base planteado por HR Ratings asume condiciones macroeconómicas y políticas que le permitiría al Banco implementar la nueva estrategia surgida del cambio de gobierno de manera adecuada, mostrando un crecimiento orgánico. Con lo anterior, la cartera de crédito mostraría un crecimiento anual promedio del 8.7%, llegando a un saldo de P$100,002m al cierre de 2020 (vs. P$81,535m al 4T17), impulsado principalmente por un mayor número de créditos colocados a intermediarios financieros bancarios y no bancarios. Es importante mencionar que SHF no colocaría créditos de primer piso directamente, por lo que los créditos de vivienda continuarían con su tendencia a la baja, derivado de las recuperaciones de cartera además de la amortización natural de estos créditos, llegando a un saldo vigente de P$4,838m al cuarto trimestre de 2020 (vs. 6,309m al cuarto trimestre 2017). Asimismo, se esperaría que la aseguradora continuara colocando un mayor número de primas, lo anterior, a través de un desarrollo de este sector económico. Con respecto a la calidad en la cartera de crédito, se esperaría que SHF continuará recuperando y conteniendo la morosidad de las carteras dacionadas, mediante sus procesos de cobranza, seguimiento y adjudicación de bienes. Con lo anterior, se

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mostraría una mejora de su cartera periodo a periodo hasta llegar a un índice de morosidad de 10.9% al 4T20. De igual forma, se esperaría que SHF continuara castigando algunos créditos, llegando a un índice de morosidad ajustada de 11.2% al 4T20 (vs. 14.3% y 14.6% al 4T17). En opinión de HR Ratings, al continuar con una mejora en la calidad de la cartera de crédito, el Banco mejoraría su situación Financiera, no obstante, continuaría con niveles de morosidad presionados.

En un escenario base, se esperaría que el margen financiero mejore paulatinamente en cada periodo, lo anterior se daría como consecuencia de mayores ingresos recibidos por la cartera productiva, manteniendo niveles medios derivado de su naturaleza de Banca de Desarrollo. Adicionalmente, se esperaría que la tasa pasiva continuara mostrando adecuados niveles derivado de las emisiones realizadas por SHF en mercado de dinero. Con lo anterior, el spread de tasas ajustado llegaría a un nivel de 0.6% en 2020 (vs. 1.2% al 4T17). De igual forma, SHF continuaría con una generación de estimaciones preventivas constante, derivado del deterioro esperado en las diferentes carteras de crédito además de la nueva metodología de calificación de cartera, con esto llegando a un índice de cobertura de 1.3x al 4T20. A pesar de una continua generación de estimaciones, estas serían compensadas por el fortalecimiento del margen financiero, con lo anterior, llegando a un MIN Ajustado de 2.4% al 4T20 (vs. 1.7% al 4T17). Con respecto a las comisiones y tarifas netas, incluyendo la emisión de primas por SCV, se esperaría seguir observando un crecimiento derivado de las mayores operaciones de la Aseguradora, llegando a P$836m durante el 2020. Asimismo, se esperaría que el rubro otros ingresos fuera aportando menos ingresos año con año, derivado de menores recuperaciones de cartera y venta de bienes adjudicados, con lo anterior, mostrando una menor dependencia de ingresos no recurrentes. Finalmente, se esperaría que el resultado por intermediación regrese a sus niveles históricos, generando egresos por P$287m derivado de la generación de estimaciones para las inversiones en valores que registra el Banco, además de una amortización natural de los títulos conservados a

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vencimiento. Todo esto llevaría a que los ingresos totales de la operación muestren un crecimiento anual promedio de 6.6% a pesar de la menor generación de otros ingresos. Con respecto a los gastos de administración, se esperaría que estos mostraran un crecimiento orgánico, en línea con las mayores operaciones del Banco, llegando a un índice de eficiencia y un índice de eficiencia operativa de 40.0% y 1.5% al 4T20 (vs. 32.0% y 1.5% al 4T17). Con lo anterior, regresando al índice de eficiencia a niveles promedio derivado del efecto extraordinario de los otros ingresos, mientras que el índice de eficiencia operativa mostraría una ligera mejora derivado de un mayor volumen de operación, aprovechando con ello las economías de escala. Con respecto al resultado neto, se esperaría que SHF muestre una estabilidad en este, llegando a P$1,285m durante el ejercicio de 2020. Es importante mencionar que, en 2018, se esperaría ver una caída en el resultado neto derivado al mayor número de gastos administrativos, así como la generación de estimaciones por parte de unos créditos vencidos, adicionalmente, se esperaría observar un menor beneficio fiscal durante los años proyectados. Asimismo, durante los años proyectados, se esperaría que el resultado neto mostrara una mejora de utilidad derivado de menores ingresos extraordinarios y mayores ingresos recurrentes, provenientes principalmente de los intereses generados por la cartera de crédito. Con lo anterior, las métricas de rentabilidad mostrarían primero un regreso a sus niveles históricos, para después mostrar un crecimiento orgánico periodo a periodo, llegando a un ROA y ROE Promedio de 0.9% y 5.0% al 4T20 (vs 1.4% y 8.1% al 4T17). Finalmente es importante mencionar que las empresas asociadas y no consolidados mostrarían un incremento en su participación al resultado neto, principalmente por parte de Metrofinanciera, la cual empezaría a generar utilidades.

Finalmente, con respecto a la solvencia, SHF mostraría un mayor consumo de capital, colocando al índice de capitalización y la razón de apalancamiento en 14.0% y 4.3x al

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4T20 (vs. 15.9% y 4.4x al 4T17). Estos niveles se darían como resultado de un crecimiento orgánico de la cartera de crédito, el cual no alcanzaría a ser sostenido por la constante generación de capital esperada, no obstante, manteniéndose en niveles adecuados. Con respecto a la razón de cartera vigente a deuda neta, a pesar de una ligera mejora, esta se mantendría en niveles de 1.3x, y se fortalecería derivado de la continuar generación de resultado neto que fortalecería el capital de SHF (vs. 1.3x al 4T17).

Escenario de Estrés En un escenario de estrés planteado por HR Ratings, se esperaría un entorno macroeconómico y de mercado adverso, lo cual llevaría al sector hipotecario a mostrar una nueva caída. Con ello, la cartera de crédito de SHF mostraría un menor crecimiento anual promedio de 7.6% llegando a un saldo de P$97,681m al cuarto trimestre de 2020 (vs. P$100,002m al cuarto trimestre de 2020 en un escenario base). Es importante mencionar que, aunque se espera una desincorporación de la cartera de vivienda/hipotecaria, esta sería de una manera más lenta en el escenario de estrés, derivado del entorno económico que dificultaría el pago de las hipotecas. Con respecto a la morosidad, en un escenario de estrés, se esperaría que esta muestre un incremento durante el 2019, lo anterior derivado de la caída de algunos clientes principales en la cartera vencida del Banco, llegando a un índice de morosidad y morosidad ajustado de 19.6% y 19.8% al 4T19 (vs. 11.2% y 11.5% al 4T19 en un escenario base). Es importante mencionar que, a pesar de buscar un perfil de riesgo más bajo, SHF aun cuenta con clientes susceptibles a cambios económicos adversos, pudiendo afectar nuevamente la situación financiera del Banco. Durante el año 2020, se esperaría una ligera recuperación de la morosidad, derivado de una recuperación del entorno económico, lo que reducirá la cartera vencida y mejoraría la situación financiera de SHF.

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En un escenario de estrés, el margen financiero mostraría una reducción durante los periodos proyectados, llegando a mostrar un spread de tasas negativo del -0.2% durante el año 2019 y 2020, principalmente por la menor cantidad de ingresos por intereses recibidos (vs. 0.9% durante 2019 y 2020 en un escenario base). Lo anterior se debería a la menor generación de ingresos por intereses derivado de una menor cartera vigente. De igual forma la tasa pasiva mostraría un crecimiento derivado de un mayor costo de fondeo, como consecuencia de mayores sobretasas pedidas por los inversionistas ante una situación adversa para el Banco. Asimismo, como consecuencia del crecimiento de la cartera vencida, el Banco generaría un mayor número de estimaciones preventivas para riesgos crediticias, llevando a presionar el MIN hasta niveles de -2.7% durante el 2019 (vs. 2.2% al 4T19 en un escenario base). A pesar de que se observaría una disminución del índice de cobertura estas estimaciones afectarían el desempeño financiero del Banco. Por parte de las comisiones netas, el Banco mostraría un menor crecimiento como consecuencia del menor mercado y operaciones que tendría la aseguradora, llevando a emitir un menor número de primas. Es importante mencionar que se esperaría una mayor siniestralidad en la aseguradora, llevando a la creación de mayores reservas técnicas. Adicionalmente, las comisiones de los créditos colocados se verían afectadas por cambios en la regulación, reduciendo en gran medida el cobro de estas, llegando a un ingreso de P$378m durante el año 2019 (vs. 804m durante el 2019 en un escenario base). Por parte del resultado por intermediación veríamos una pérdida de -P$1,127m durante el 2019, lo anterior, derivado de la generación de mayores estimaciones para los fideicomisos además de una pérdida por valuación de los instrumentos financieros mantenidos por SHF. Finalmente, los otros ingresos también presentarían un menor desempeño derivado de menores recuperaciones de la cartera de crédito proyectadas, llegando a P$225m durante el 2019. Por parte de los gastos de administración, se esperaría que estos aumenten en gran medida, derivado de mayores gastos en el seguimiento y cobranza derivado de la mayor cartera vencida. Adicionalmente, se realizarían mayores procesos de recuperación de cartera, elevando el gasto administrativo, con esto, las métricas de eficiencia se verían afectadas hasta llegar a un índice de eficiencia e índice de eficiencia operativo de 64.3% y 1.8% durante el 2019 (vs. 40.0% y 1.6% durante 2019 en un escenario base). Se esperaría que estos gastos continúen durante el 2020 con los procesos de contención de cartera vencida. En un escenario de estrés, el resultado neto del Banco mostraría una pérdida de P$6,027m durante el año 2019 derivado de la presión en el margen financiero, las menores comisiones netas y la gran generación de estimaciones preventivas. Con ello se vería una afectación en las métricas de rentabilidad, las cuales llegarían a un ROA y ROE promedio de -5.2% y -30.1% al 4T19 (vs. 0.8% y 4.7 al 4T19 en un escenario base). Es importante mencionar que, derivado de la recuperación económica esperada durante 2020, el Banco mostraría una menor pérdida de P$219.0m, derivado de una apertura del spread financiero además de una menor generación de estimaciones por un mayor control en la mora. Finalmente, en un escenario de estrés, la solvencia del Banco mostraría una afectación hasta niveles deteriorados, llegando a un índice de capitalización y una razón de apalancamiento de 10.5% y 5.3x al cierre del 2020 (vs. 14.0% y 4.4x al 4T20 en un escenario base). Es importante mencionar que estos son los niveles de capitalización mínimos que tendría SHF antes de realizar una inyección de capital por parte del Gobierno Federal, como lo observado en los años 2015 y 2016. El deterioro de estas

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métricas se daría como consecuencia de un debilitamiento de capital por las pérdidas generadas en el año 2019, además de un crecimiento de cartera de crédito. Finalmente, con respecto a la razón de cartera vigente a deuda neta, esta mostraría un debilitamiento llegando a 1.2x al cierre del 2020, lo anterior, como consecuencia de una menor proporción de cartera vigente a cartera vencida, además del debilitamiento del capital.

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ANEXOS – Escenario Base

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ANEXOS – Escenario Estrés

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ANEXOS – Perfil del Banco Sociedad Hipotecaria Federal es una Sociedad Nacional de Crédito, Institución de Banca de Desarrollo con personalidad jurídica y patrimonio propios. Fue creada el 11 de octubre de 2001 con el objeto de impulsar el desarrollo de los mercados primario y secundario de crédito a la vivienda mediante el otorgamiento de crédito y garantías destinados a la construcción, adquisición y mejora de la vivienda, preferentemente de interés social; así como al incremento de la capacidad productiva y desarrollo tecnológico relacionados con la vivienda. A partir de febrero de 2002, sustituye como Institución Fiduciaria al Banco de México en el FOVI11. Dicho fideicomiso fue creado en 1963 por la SHCP y Banxico con el fin de otorgar apoyos financieros a las instituciones de crédito mediante aperturas de crédito destinadas al financiamiento de la construcción, adquisición y mejora de la vivienda. En julio de 2004, SHF introdujo la Garantía por Incumplimiento (GPI) que fue diseñada con el fin de brindar cobertura al intermediario financiero contra el no pago de una hipoteca. Posteriormente, en 2009 introdujo Seguros de Crédito a la Vivienda SHF como alternativa a la GPI. Desde 2013 SHF ha venido modificando las políticas de otorgamiento de crédito con el fin de fortalecer su cartera, mejorar su perfil de riesgo, y ofrecer mejores productos para atender la necesidad de vivienda en México.

Estructura Corporativa La Sociedad Hipotecaria Federal consolida dentro de sus estados financieros tanto sus cifras como la de sus subsidiarias y de los fideicomisos respecto de los cuales SHF es titular de derechos fideicomisarios por virtud de una dación en pago. Dentro de la estructura corporativa de SHF, se encuentra la aseguradora12 de quien es tenedora al 100% de sus acciones y Xterna13 de quien también es tenedora al 100% de sus acciones. Xterna es un Centro de Servicios compartidos cuyo objetivo es brindar una alternativa de tercerización y especialización de servicios integrales que contribuya a la modernización de los mercados hipotecario y financiero de México. Por su parte, la Aseguradora se trata de una institución nacional de seguros especializada en la operación de daños, en el ramo de crédito a la vivienda.

11 Fondo de Operación y Financiamiento Bancario a la Vivienda (FOVI). 12 Seguros de Crédito a la Vivienda SHF, S.A. de C.V. (SCV o la Aseguradora). 13 Servicios Compartidos de Automatización y Sistemas Hipotecarios (Xterna o la Empresa).

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Control Accionario El capital social de la Sociedad es de P$11,300.00m que está representado por 7,548 certificados de aportación patrimonial de la Serie “A”, con valor nominal de $1,000,000.00 cada uno y por 3,842 certificados de aportación patrimonial de la Serie “B”, con el mismo valor nominal que los de la Serie “A”. La serie “A” representa el 66% del capital de la Sociedad y únicamente es suscrita por el Gobierno Federal, por los gobiernos de las entidades federativas y municipios o por personas físicas o morales mexicanas de los sectores social y privado. Por otro lado, la serie “B”, representa el 34% del capital social y podrá ser suscrito por el Gobierno Federal, por los gobiernos de las entidades federativas y municipios, o por personas físicas o morales mexicanas de los sectores social y privado.

Gobierno Corporativo y Órganos de Administración

Consejo Directivo El Consejo de Administración de SHF está conformado por seis Consejeros Propietarios que representan a la serie “A” de los certificados de aportación patrimonial de la Sociedad, incluyendo a el Secretario de Hacienda y Crédito Público, el Subsecretario de la SHCP, un subgobernador de Banxico designado por el propio gobernador, un representando designado por el Gobernador de Banxico dentro de los 3 niveles jerárquicos superiores del instituto central, el Secretario de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano y el Titular de la Comisión Nacional de Vivienda. Como representantes de los certificados de aportación de la serie “B”, en la cual pueden ser suscritos gobiernos de las entidades federativas y de los municipios y por personas físicas y morales mexicanas, estarán 4 consejeros externos designados por el titular o titulares de los certificados, con lo anterior manteniendo una independencia del 40.0%, en línea con las sanas prácticas. El Consejo de Administración sesiona por lo menos trimestralmente. Por lo anterior, HR Ratings considera que la composición y los integrantes del Consejo de Administración representan una fortaleza en el Gobierno Corporativo de SHF dada su experiencia.

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Comités En la tabla a continuación se muestran cinco comités con mayor relevancia en la Sociedad Hipotecaria Federal. Estos comités abarcan principalmente temas de crédito, de gestión interna, de administración de activos y pasivos y de gestión de enajenación de activos. Debido a lo anterior, HR Ratings considera que la estructura de Comités le brinda fortaleza a SHF en cuanto a su operación, y mitiga riesgos operacionales relevantes.

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Estructura Organizacional La estructura organizacional del Banco se encuentra presidida por un Director General al cual reporta directamente la Coordinación de Asesores y la Dirección de Contraloría Interna, esta última, siendo apoyada por la Dirección de Auditoría Interna y el Órgano Interno de Control. Para el apoyo en la toma de decisiones, SHF cuenta con seis Direcciones Adjuntas, las cuales son las encargadas de dar seguimiento y dirección a las diferentes áreas de negocio. Es importante mencionar que la Contraloría reporta directamente al Director General, evitando posibles conflictos de interés con los Directores Generales Adjuntos. En opinión de HR Ratings, la estructura organizacional es adecuada y permite una mejor toma de decisiones.

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Directivos Actualmente SHF se encuentra en cambios administrativos debido a la entrada del nuevo del Gobierno Federal el pasado 1 de diciembre de 2018, por lo que, se esperará analizar el nuevo equipo directivo una vez que estos hayan sido asignados.

Manuales Al 3T18, SHF cuenta con diversos manuales que le permiten establecer las funciones, obligaciones de cada área, así como dictar las conductas que los empleados del banco deberán practicar. Dichos manuales contemplan todas las actividades realizadas dentro del banco. A continuación, se presenta una tabla con la descripción de los manuales más importantes dentro de la Sociedad.HR Ratings considera adecuados los manuales y un área de fortaleza para SHF, dado que son explícitos y sumamente detallados.

Productos Debido a los diferentes segmentos operativos que cubre SHF, cuenta con diferentes productos y servicios encaminados a cubrir su objeto social. A continuación, se presenta una tabla con los distintos productos o servicios ofrecidos, así como la descripción de cada uno. Es importante mencionar que estos créditos se otorgan a intermediarios financieros los cuales a su vez colocan los créditos de primer piso.

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Proceso de Crédito El proceso del Tren de Crédito inicia, con la incorporación de nuevas entidades financieras como sujetos de crédito para que puedan operar con SHF. Una vez que SHF reciba una solicitud de crédito se inicia la etapa de originación del crédito la cual incluye el análisis de la solicitud recibida y, en caso de su aprobación por el Órgano Social Facultado correspondiente, continua con la instrumentación legal y operativa; esta etapa concluye con el alta de la línea de crédito en el sistema. En la etapa de administración del crédito, la totalidad de las operaciones pasan por la revisión del cumplimiento de los términos y condiciones pactados y en apego a la normatividad aplicable, previo a la disposición de los recursos. Asimismo, en esta etapa, se generan y validan los saldos de cartera para emitir las facturas que deberán cubrir los EF, se contempla la atención a las aclaraciones de cartera y, en su caso, reestructuras y cancelación de líneas de crédito. Una vez que los créditos han sido desembolsados, las etapas de administración, monitoreo y cobranza se mantienen hasta la recuperación total del crédito. En el caso de carteras emproblemadas, inicia la etapa de traspaso de cartera a recuperación en la cual se contemplan actividades encaminadas a realizar el traspaso de la cartera emproblemada a un proceso de recuperación ya sea por la vía administrativa y/o judicial. A continuación, se detallan los procesos del Tren de Crédito.

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Incorporación de Nuevas Entidades Financieras La etapa de Incorporación de nuevas entidades financieras se considera como la entrada para el proceso de crédito en la cual dicha entidad desea operar con SHF, ya que se enfoca en la identificación de nichos de mercado para la colocación de los productos y servicios, así como en la definición de los requerimientos que deben cumplir o implementar. Para ello, inicialmente se toma como base las actividades de contacto, promoción y asesoramiento que realiza la Dirección General Adjunta de Promoción de Negocios con entidades financieras ya sean bancarizadas o no bancarizadas. Es importante mencionar que esta Dirección General Adjunta tiene las facultades de adaptación de las características ofrecidas. Las áreas de atención a intermediarios bancarios y/o no bancarios, una vez que reciben y verifican la documentación de dichas entidades, son los responsables de realizar la consulta de SIC y solicitar a la Dirección Jurídica Contenciosa y Consultiva el dictamen jurídico en el cual se determina que la entidad financiera se encuentra legalmente constituida para operar con SHF. La Subdirección de Certificación y Supervisión con base en la solicitud e información recibida por las áreas de atención a intermediarios bancarios y/o no bancarios realizan las visitas de certificación a las entidades. Finalmente, una vez concretada la negociación para la incorporación de la entidad, las áreas de atención a intermediarios bancarios y/o no bancarios transmiten el plan de promoción de negocio de la entidad financiera a la Dirección General Adjunta de Crédito la cual es la encargada de realizar el análisis de crédito de una contraparte y solicitar la aprobación del Órgano Social Facultado correspondiente para la incorporación de la nueva entidad financiera y así poder continuar con el proceso de crédito

Originación- Análisis Una vez recibida la propuesta de promoción de negocio y la documentación de la entidad para la integración del expediente de crédito, la Subdirección de Originación y Análisis de Crédito revisa que la información recabada esté actualizada, llevando a cabo una evaluación de dicha entidad cada vez que solicite una línea de crédito nueva, dicho análisis se realiza con el fin de detectar eventos relevantes que afecten a la entidad, su situación financiera, marco legal y corporativo, así como aspectos de tipo organizacional, tecnológico, financiero, etc., así mismo, la Subdirección de Prevención de Lavado de Dinero realiza el análisis correspondiente a la identificación de lavado de dinero y

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financiamiento al terrorismo. El Director de Administración de Riesgos Financieros y No Discrecionales recibe de la Subdirección de Originación y Análisis de Crédito la información para su análisis y emisión de alertas de exposición. La Dirección de Administración de Riesgo de Crédito recibe y revisa información para análisis de reservas y concentración e informa en caso de rompimiento de límites de concentración. Posteriormente, el memorando de crédito se presenta al Órgano Social Facultado para la toma de decisiones respecto de la aprobación de la solicitud de crédito. De acuerdo al tipo de producto las unidades administrativas de la Dirección General Adjunta de Promoción de Negocios solicitan información de colaterales y proyectos, la Dirección de Financiamiento y la Subdirección de Análisis y Seguimiento de Puentes valida que la información del promotor este completa y sea correcta.

Originación- Aprobación La aprobación es la fase en la cual el Consejo Directivo y/o Comités de Crédito, sancionan las operaciones de crédito solicitadas por las entidades financieras a SHF y en su caso, se determinan las condiciones respectivas para su aprobación. La Dirección de Crédito presenta el análisis cuantitativo y la calificación de los procesos cualitativos derivada de la visita de certificación; la Dirección General Adjunto de Promoción de Negocios presenta el análisis cualitativo; así mismo envía carta de autorización a la entidad financiera.

Originación – Instrumentación Si la operación es aprobada por el Órgano Social Facultado, el Director General Adjunto de Crédito solicita por escrito a la Dirección General Adjunta Jurídica Fiduciaria la formalización de la operación, remitiendo la información que resulte indispensable para su instrumentación. El área jurídica, analiza la operación para su instrumentación y verifica que la solicitud contenga la información indispensable para la elaboración del contrato y/o convenio. Posteriormente, la Dirección General Adjunta de Crédito recibe el proyecto de contrato y convenio para hacer aclaraciones sobre aspectos operativos/financieros y remite a la Unidad Jurídica de la entidad financiera de que se trate. La Subdirección de Instrumentación asigna número de contrato y, en su caso, solicita a la Dirección de Operación / Subdirección de Operación de Cartera determine el importe de la comisión, en el caso de pago al frente. En caso de que no tengan comentarios, se procede a la firma del contrato con la presencia de los representantes legales de la entidad financiera y se obtiene la firma del apoderado legal de SHF. La Subdirección de lo Corporativo, en caso de una nueva entidad financiera, recibe solicitud del Director de Crédito para dar de alta en los sistemas que corresponda, la información corporativa de la entidad, así como copia del acuerdo del Órgano Social Facultado; verifica el contenido, analiza el expediente y realiza el alta corporativa de la EF; emite comunicado informando el registro de la información corporativa, especificando clave de la entidad financiera y sistema en que se dio de alta. La Subdirección de Instrumentación registra en las plataformas tecnológicas institucionales, los términos y condiciones del contrato de apertura de crédito y, en su caso, del contrato de fideicomiso, así como la Subdirección de Operación de Cartera captura los parámetros de cobranza de la línea de crédito y la Subdirección de Mesa de

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Control revisa y valida la información para la autorización del alta de la línea en el sistema.

Expediente de Crédito La Dirección de Crédito o Dirección de Financiamiento Estructurado, según el caso, concentra la documentación necesaria para integrar el expediente de crédito, una vez que la Subdirección de Instrumentación le notifique que el contrato de crédito ha sido firmado, asimismo, clasifica y ordena la información y documentación conforme a la lista de verificación del Expediente correspondiente. Entrega documentación física y/o constancia conteniendo la ruta electrónica para consulta de la información que mantienen en administración y resguardo las unidades administrativas. El área coordinadora de archivos recibe documentación o constancia para expediente de crédito, revisa el formato de integración, digitaliza e integra expediente de crédito electrónico y asigna lugar físico donde resguardará la documentación.

Administración Una vez que la entidad financiera ingresa por oficialía de partes la solicitud de usuarios y contraseñas, la Subdirección de Mesa de Control remite la solicitud para su atención a la Subdirección de Seguridad Informática. Previo a la operación, se capacita a la entidad financiera en los procesos de SHF, portal de SHF y los sistemas aplicativos dependiendo del tipo de cartera. Para llevar a cabo la dispersión, la Subdirección de Mesa de Control verifica el cumplimiento de las políticas, procedimientos y normatividad vigente en materia de crédito del Manual de Crédito, previo a la dispersión de recursos de las líneas de crédito aprobadas. Dentro de la etapa de administración, se generan y validan los movimientos que afectan los saldos de la cartera, para el cálculo mensual del monto que les corresponde pagar a las entidades financieras periódicamente, así como la emisión y publicación de los estados de cuenta correspondientes. Asimismo, se atienden las solicitudes por aclaraciones de movimientos de cartera, que son presentadas tanto por la entidad financiera como por cualquier unidad administrativa de SHF, a fin de determinar si resultan procedentes; en su caso la reestructuración de la línea de crédito que implica el cambio de algunas condiciones originalmente pactadas en el contrato de apertura de crédito y, en su caso, en el contrato de fideicomiso, a efecto de facilitar que la EF liquide sus adeudos a SHF; así como la cancelación de la línea de crédito.

Monitoreo En la etapa de Monitoreo, se evalúa periódicamente el comportamiento global de las entidades financieras apoyados por SHF, con objeto de identificar oportunamente factores que puedan poner en riesgo la recuperación de créditos otorgados. Asimismo, es el mecanismo a través del cual se establecen acciones preventivas y correctivas para mitigar las posibilidades de quebrantos para SHF.

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Esta etapa la desarrollan en conjunto la Dirección General Adjunta de Administración de Riesgos y la Dirección General Adjunta de Crédito. El monitoreo integra los siguientes procedimientos:

Seguimiento de obligaciones contractuales

Calificación por experiencia de pago

Monitoreo financiero y alertas en exposición

Monitorio de portafolio

Monitoreo de proyectos

Monitoreo operativo

Identificación de alertas de monitoreo

Auditorias jurídicas en materia corporativa a las entidades financieras

Actualización de la información o documentación corporativa

Crédito de corto y largo plazo – Auditoría a EF

Cobranza En la etapa de Cobranza se da seguimiento a los pagos que las entidades financieras realizan, en apego a la prelación contractual del crédito y a la cartera correspondiente contraída con SHF. Inicia con la generación de las obligaciones de pagos contractuales, se realiza la cobranza preventiva, la cual da a conocer de manera anticipada a las entidades sus próximas obligaciones de pago respecto a las líneas de crédito contratadas. A través de los sistemas de la administración de cartera se validan los saldos, detonando el proceso de emisión de carta de instrucción para la liberación de garantías hipotecarias cuando el saldo insoluto del crédito es igual a cero, siempre y cuando se cuente con Garantía Hipotecaria correspondiente a los créditos de adquisición o de la construcción. Para la emisión de instrucción de la liberación de las garantías fiduciarias se realiza una reversión de colateral. Asimismo, se reciben y aplican los importes por prepagos que realizan las entidades financieras en apego a las condiciones contractuales del crédito; se identifica el incumplimiento de pago y se le notifica del mismo a la entidad, se requiere informar las causas que dieron origen al incumplimiento y se da seguimiento hasta su recuperación.

Traspaso de cartera a recuperación En el caso de la cartera emproblemada, en esta etapa se contemplan actividades encaminadas a realizar el traspaso de dicha cartera a un proceso de recuperación a través de una vigilancia y control más estricto, ya sea por la vía administrativa y/o judicial; identificando oportunamente los créditos que presenten problemas de recuperación potenciales o reales, estableciendo estrategias, definiendo responsabilidades y formulando los planes de acción que procuren maximizar el valor esperado de recuperación.

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Glosario para Bancos

Brecha Ponderada A/P. Suma ponderada del diferencial entre activos y pasivos para cada periodo / Suma ponderada del monto de pasivos para cada periodo.

Brecha Ponderada a Capital. Suma ponderada del diferencial entre activos y pasivos para cada periodo / Capital contable al cierre del periodo evaluado.

Cartera Total. Cartera de Crédito Vigente + Cartera de Crédito Vencida.

Cartera Vigente a Deuda Neta. Cartera Vigente / (Pasivos con Costo – Inversiones en Valores – Disponibilidades).

Flujo Libre de Efectivo. Flujo Generado por Resultado Neto – Estimaciones Preventivas para Riesgos Crediticios – Castigos + Cambios en Otros Activos Operativos + Cambios en Otros Pasivos Operativos.

Índice de Capitalización. Capital Mayoritario / Activos sujetos a Riesgo Totales.

Índice de Cobertura. Estimaciones Preventivas para Riesgo Crediticios / Cartera Vencida.

Índice de Eficiencia. Gastos de Administración 12m / (Ingresos Totales de la Operación 12m. + Estimaciones Preventivas para Riesgos Crediticios 12m).

Índice de Eficiencia Operativa. Gastos de Administración 12m / Activos Totales Prom. 12m.

Índice de Morosidad. Cartera Vencida / Cartera Total.

Índice de Morosidad Ajustado. (Cartera Vencida + Castigos 12m) / (Cartera Total + Castigos 12m).

MIN Ajustado. (Margen Financiero Ajustado por Riesgos Crediticios 12m / Activos Productivos Prom. 12m).

Pasivos con Costo. Préstamos Bancarios + Préstamos Bursátiles.

Razón de Apalancamiento. Pasivo Total Prom. 12m / Capital Contable Prom. 12m.

Razón de Apalancamiento Ajustada. (Pasivo Total Prom. 12m – Emisiones Estructuradas Prom. 12m) / Capital Contable Prom. 12m.

ROA Promedio. Utilidad Neta Consolidada 12m / Activos Totales Prom. 12m.

ROE Promedio. Utilidad Neta Consolidada 12m / Capital Contable Prom. 12m.

Spread de Tasas Ajustado. Tasa Activa Ajustada – Tasa Pasiva.

Tasa Activa Ajustada. (Ingresos por Intereses 12m – Ingresos Provenientes de Operaciones de Cobertura) / Activos Productivos Totales Prom. 12m.

Tasa Pasiva Ajustada. (Gastos por Intereses 12m – Gastos Provenientes de Operaciones de Cobertura) / Pasivos Con Costo Prom. 12m.

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HR Ratings Contactos Dirección

Presidencia del Consejo de Administración y Dirección General

Presidente del Consejo de Administración Vicepresidente del Consejo de Administración

Alberto I. Ramos +52 55 1500 3130 Aníbal Habeica +52 55 1500 3130

[email protected] [email protected]

Director General

Fernando Montes de Oca +52 55 1500 3130

[email protected]

Análisis

Dirección General de Análisis Dirección General Adjunta de Análisis

Felix Boni +52 55 1500 3133 Pedro Latapí +52 55 8647 3845


Finanzas Públicas / Infraestructura Instituciones Financieras / ABS

Ricardo Gallegos +52 55 1500 3139 Fernando Sandoval +52 55 1253 6546


Roberto Ballinez +52 55 1500 3143

[email protected] Deuda Corporativa / ABS

Metodologías

José Luis Cano +52 55 1500 0763 Alfonso Sales +52 55 1500 3140


Regulación

Dirección General de Riesgo Dirección General de Cumplimiento

Rogelio Argüelles +52 181 8187 9309 Rafael Colado +52 55 1500 3817


Negocios

Dirección de Desarrollo de Negocios

Francisco Valle +52 55 1500 3134

[email protected]

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México: Avenida Prolongación Paseo de la Reforma #1015 torre A, piso 3, Col. Santa Fe, México, D.F., CP 01210, Tel 52 (55) 1500 3130. Estados Unidos: One World Trade Center, Suite 8500, New York, New York, ZIP Code 10007, Tel +1 (212) 220 5735.

Información complementaria en cumplimiento con la fracción V, inciso A), del Anexo 1 de las Disposiciones de carácter general aplicables a las instituciones calificadoras de valores.

Calificación anterior Inicial

Fecha de última acción de calificación Inicial

Periodo que abarca la información financiera utilizada por HR Ratings para el otorgamiento de la presente calificación.

1T12 – 3T18

Relación de fuentes de información utilizadas, incluyendo las proporcionadas por terceras personas

Información financiera trimestral interna y anual dictaminada por Del Barrio Y Cía., S.C. proporcionada por el Banco.

Calificaciones otorgadas por otras instituciones calificadoras que fueron utilizadas por HR Ratings (en su caso).

N/A

HR Ratings consideró al otorgar la calificación o darle seguimiento, la existencia de mecanismos para alinear los incentivos entre el originador, administrador y garante y los posibles adquirentes de dichos Valores. (en su caso)

N/A

HR Ratings de México, S.A. de C.V. (HR Ratings), es una institución calificadora de valores autorizada por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), registrada ante la Securities and Exchange Commission (SEC) como una Nationally Recognized Statistical Rating Organization (NRSRO) para los activos de finanzas públicas, corporativos e instituciones financieras, según lo descrito en la cláusula (v) de la Sección 3(a)(62)(A) de la U.S. Securities Exchange Act de 1934 y certificada como una Credit Rating Agency (CRA) por la European Securities and Markets Authority (ESMA).

La calificación antes señalada fue solicitada por la entidad o emisor, o en su nombre, y por lo tanto, HR Ratings ha recibido los honorarios correspondientes por la prestación de sus servicios de calificación. En nuestra página de internet www.hrratings.com se puede consultar la siguiente información: (i) El procedimiento interno para el seguimiento a nuestras calificaciones y la periodicidad de las revisiones; (ii) los criterios de esta institución calificadora para el retiro o suspensión del mantenimiento de una calificación, y (iii) la estructura y proceso de votación de nuestro Comité de Análisis. Las calificaciones y/u opiniones de HR Ratings de México S.A. de C.V. (HR Ratings) son opiniones con respecto a la calidad crediticia y/o a la capacidad de administración de activos, o relativas al desempeño de las labores encaminadas al cumplimiento del objeto social, por parte de sociedades emisoras y demás entidades o sectores, y se basan exclusivamente en las características de la entidad, emisión y/u operación, con independencia de cualquier actividad de negocio entre HR Ratings y la entidad o emisora. Las calificaciones y/u opiniones otorgadas se emiten en nombre de HR Ratings y no de su personal directivo o técnico y no constituyen recomendaciones para comprar, vender o mantener algún instrumento, ni para llevar a cabo algún tipo de negocio, inversión u operación, y pueden estar sujetas a actualizaciones en cualquier momento, de conformidad con las metodologías de calificación de HR Ratings, en términos de lo dispuesto en el artículo 7, fracción II y/o III, según corresponda, de las “Disposiciones de carácter general aplicables a las emisoras de valores y a otros participantes del mercado de valores”. HR Ratings basa sus calificaciones y/u opiniones en información obtenida de fuentes que son consideradas como precisas y confiables, sin embargo, no valida, garantiza, ni certifica la precisión, exactitud o totalidad de cualquier información y no es responsable de cualquier error u omisión o por los resultados obtenidos por el uso de esa información. La mayoría de las emisoras de instrumentos de deuda calificadas por HR Ratings han pagado una cuota de calificación crediticia basada en el monto y tipo de emisión. La bondad del instrumento o solvencia de la emisora y, en su caso, la opinión sobre la capacidad de una entidad con respecto a la administración de activos y desempeño de su objeto social podrán verse modificadas, lo cual afectará, en su caso, al alza o a la baja la calificación, sin que ello implique responsabilidad alguna a cargo de HR Ratings. HR Ratings emite sus calificaciones y/u opiniones de manera ética y con apego a las sanas prácticas de mercado y a la normativa aplicable que se encuentra contenida en la página de la propia calificadora www.hrratings.com, donde se pueden consultar documentos como el Código de Conducta, las metodologías o criterios de calificación y las calificaciones vigentes. Las calificaciones y/u opiniones que emite HR Ratings consideran un análisis de la calidad crediticia relativa de una entidad, emisora y/o emisión, por lo que no necesariamente reflejan una probabilidad estadística de incumplimiento de pago, entendiéndose como tal, la imposibilidad o falta de voluntad de una entidad o emisora para cumplir con sus obligaciones contractuales de pago, con lo cual los acreedores y/o tenedores se ven forzados a tomar medidas para recuperar su inversión, incluso, a reestructurar la deuda debido a una situación de estrés enfrentada por el deudor. No obstante lo anterior, para darle mayor validez a nuestras opiniones de calidad crediticia, nuestra metodología considera escenarios de estrés como complemento del análisis elaborado sobre un escenario base. Los honorarios que HR Ratings recibe por parte de los emisores generalmente varían desde US$1,000 a US$1,000,000 (o el equivalente en otra moneda) por emisión. En algunos casos, HR Ratings calificará todas o algunas de las emisiones de un emisor en particular por una cuota anual. Se estima que las cuotas anuales varíen entre US$5,000 y US$2,000,000 (o el equivalente en otra moneda).

La calificación otorgada por HR Ratings de México, S.A. de C.V. a esa entidad, emisora y/o emisión está sustentada en el análisis practicado en escenarios base y de estrés, de conformidad con la(s) siguiente(s) metodología(s) establecida(s) por la propia institución calificadora: Criterios Generales Metodológicos (México), Noviembre 2017 Metodología de Calificación para Bancos (México), Mayo 2009 Para mayor información con respecto a esta(s) metodología(s), favor de consultar www.hrratings.com/es/metodologia.aspx

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HR AAA Sociedad Hipotecaria Federal HR+1 · estos ejercicios se causaron un menor monto de...

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