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Resumen Ejecutivo Marzo 2017
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Resumen Ejecutivo
Marzo 2017
Área de planificación
Resumen EjecutivoLa estrategia de reutilización de terrenos de PHX concibe nuevos y vibrantes usos para los terrenos del oeste de Phoenix Sky Harbor.
Esta estrategia de colaboración identifica la mejor manera de proveer beneficios económicos tanto para la comunidad como para el aeropuerto. Las tres metas generales son:
La HistoriaEn 1999, el Aeropuerto Internacional Phoenix Sky Harbor instituyó el programa Adquisición Voluntaria y Servicios de Reubicación (VARS) para adquirir propiedades expuestas a cierto nivel de ruido de los aviones. De las 1,100 propiedades elegibles, 782 se vendieron a la División de Aviación de la Ciudad de Phoenix bajo este programa voluntario. El programa VARS concluyó en junio de 2016. El área de plani�cación, cubierta por la Estrategia de Reutilización de Terrenos comprende 743 de las 782 propiedades adquiridas al oeste de S. 24th Street. El Estudio Estrategia de Reutilización de Terrenos de PHX se inició para determinar un plan sobre la manera en la que se pueden reutilizar estos “terrenos impactados por el ruido”, conocidos también como “parcelas en cuestión”.
1
Meta A Estabilizar y fortalecer los vecindarios.
Meta BCrear un sentido de
identidad y cambiar la percepción.
Meta CExpandir las
oportunidades económicas.
2Resumen Ejecutivo
Análisis comparativo de reutilización de
terrenosUn análisis comparativo permitió contrastar la situación de PHX con la experiencia de varios aeropuertos de tamaño similar que tienen programas para terrenos con ruido a gran escala. Las lecciones aprendidas fueron:
• Ningún otro aeropuerto, en un entorno urbano denso, tiene un programa para terrenos con ruido en escala similar.
• El nivel de alcance comunitario de la Ciu-dad de Phoenix es sin precedentes.
• El análisis a profundidad del mercado de Phoenix representa un enfoque innovador.
• En ningún otro aeropuerto se han rein-troducido usos residenciales en terrenos impactados por el ruido.
Próximos pasos
Estrategia de reutilización de terrenos
Marcos de trabajo de reutilizaciónde terrenos
Análisis de mercado
Inventario
Análisis comparativo dereutilización de terrenos
Participación comunitaria
Participación comunitaria
La participación de la comunidad fue crucial para el éxito de la Estrategia de Reutilización de Terrenos. La participación del público informó a las partes interesadas sobre el proceso, buscó su retroalimentación vital y solicitó ideas creativas e innovadora que fueron integradas dentro de las estrategias y políticas seleccionadas para su implementación. Durante el desarrollo del proyecto, se realizaron juntas con grupos representantes de la comunidad:
• Residentes del área, ciudadanos en general y otros representantes
• Líderes comunitarios, cívicos y empresariales
• Personal de varios departamentos de la Ciudad
• Personas interesadas en el proceso
El proceso de participación comunitaria reveló que los dos siguientes asuntos eran los más importantes:
Honrar los recursos
culturales e históricos en el área de estudio
Reintroducir usos
residenciales en parcelas con
ruido aéreo
La Administración de Aviación Federal (FAA) requiere que un aeropuerto con “terrenos impactados por el ruido”, desarrolle un inventario y un plan para darles otro uso. La Estrategia de Reutilización de Terrenos de PHX fue una oportunidad para que el Departamento de Aviación involucrara a la comunidad en el establecimiento de una visión para la reutilizar los terrenos y de�nir una ruta para mejorar el vecindario.
El proceso utilizado para desarrollar el plan �nal involucró muchos pasos, como aquí se muestra:
3Resumen Ejecutivo
Inventario
El equipo del proyecto recopiló y analizó en detalle información acerca de los terrenos impactados por el ruido, junto con un amplio rango de infraestructura clave, estudios de plani�cación relacionados, datos ambientales y más.
El inventario identi�có oportunidades y restricciones de desarrollo en el área de plani�cación.
Oportunidades• Acceso a transporte
• Infraestructura plani�cada
• Zonas de incentivo
• Organización de parcelas
Restricciones• Zoni�cación y
restricciones de escrituras
• Panorama ambiental
• Uso de parcelas en el vecindario
Análisis de Mercado
El análisis de mercado en detalle incluye una valoración sobre varios usos posibles que se resume en la siguiente Tabla E-1.
Tabla E-1—Demanda total estimada para el área de planificación por período
Uso de terreno
Captura de demanda (SF o cuartos)* Promedio FAR^
Total de acres requeridos Posible forma de demanda
2016–2020 2021–2025 Total
Industrial y flexible 0–165,000 325,000–
425,000325,000–585,000 0.31 24–43
Bodegas de menor tamaño y flexibles, tal como las individuales; bodegas más grandes agrupadas de manera planificada; desarrollo industrial flexible/ligero en un parque industrial, posiblemente con oficinzas; división de inventario de 70/30 general industrial / flexible
Oficinas 0–100,000 115,000–225,000
115,000–325,000 0.44 6–17
Mixtas de Clase B independientes, y de Clase A y B en formato de parque industrial con otros usos.
Comercio 20,000–40,000
50,000–60,000
70,000–100,000 0.23 7–10
Comercios orientados a la comodidad, individuales y en zonas pequeñas y configuración de usos mixtos
Hotel (cuartos) - 130 130 75 cuartos
por acre 1.5–2 Hotel de servicios seleccionados
Total** 20,000–300,000
490,000–710,000
510,000–1,010,000 38.5–72
* El rango re�eja los escenarios de alta y baja demanda estimada, capturados por uso dentro del área de plani�cación ** SF no incluye hotel | ^ relación piso-super�cie (FAR) | Fuente: C&S Companies
4Resumen Ejecutivo
Análisis de mercado
Es probable que más de la mitad del nuevo desarrollo del área de plani�cación se destine a usos industriales/�exibles. Debido a que en este momento se realiza un gran número de proyectos y otros han concluido recientemente en esta área, la demanda para más desarrollo a corto plazo es limitada. Es más probable que el área pueda capturar nuevos proyectos a mediano plazo (entre los años 2021 y 2025). Dentro de la zona de plani�cación, entre 40 y 70 acres de la demanda del mercado tienen posibilidades de desar-rollo, en un período de 10 años, siempre y cuando tengan el tamaño adecuado. Como se muestra a la derecha, el tamaño promedio de los terrenos (0.15 acres) es menor que lo que se considera ideal para un desarrollo.
Market Analysis Findings
.15 Acres—Promedio de ruido de las parcelas en propiedad del aeropuerto, sujetas a reutilización
15 Acresoficinas/parque industrial
5 AcresOffice/Flex/R&D
3 Acres: industrial
2 Acres: hotel/usos mixtos
1 Acre: comercios1Acre
2Acres
3Acres
5Acres
15Acres
Comparación del tamaño de Parceles
La superficie de tierra disponible es mayor que la superficie
de la demanda proyectada
El desarrollo industrial y flexible
tiene potencial para ser el
principal usuario de los terrenos en
el área
Necesidad de planificar el uso de la tierra a largo plazo y la configuración
de las propiedades para aumentar las posibilidades de desarrollo futuro
Posibilidades de reutilización de terrenos
Con base en las sugerencias de la comunidad y de una evaluación sobre las condiciones del área de plani�cación, se desarrollaron tres escenarios de reutilización de terrenos para ilustrar el desarrollo de largo plazo. Bajo cada escenario se tomaron en cuenta los siguientes asuntos clave.
Corredor cultural
Una ruta designada para el patrimonio
enlaza varios vecindarios usando
marcadores históricos,
señalización interpretativa y
una imagen de la comunidad.
TransporteModi�caciones
a la red de calles que serán
necesarias para implementar el plan de uso
de la tierra bajo cada esquema.
Sitios de desarrollo / InfraestructuraIdenti�car maneras de agrupar pequeñas
parcelas separadas para formar áreas mayores de tierra con posibilidades de desarrollo, reubicar servicios públicos y/o
cerrar calles para mejorar la �exibilidad del sitio y diseñar la construcción.
La siguiente página nos enseña el concepto de corredor cultural y la evaluación del marco de referencia con respecto a un criterio que identi�ca al compromiso comunitario y los elementos de sustent-abilidad. En diciembre del 2016, se llevaron a cabo presentaciones con los miembros comunitarios y los inversionistas de los tres marcos de referencias con sus respectivos criterios. La contribución comunitaria con respecto a estos marcos de referencia, fue con preferencia al marco de referencia B de reutilización de terrenos.
5Resumen Ejecutivo
Concepto de corredor cultural
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Definiciones
Limites del área de estudio
Núcleo residencial
Usos mixtos y apoyo residencial
Comercial
Industrial
Negocios pequeños/flexible
Educación/institucional
Parques/recreación
Parque industrial
Recursos históricos—Incluye recursos o propiedades que forman parte del registro nacional y/o de Phoenix de lugares históricos, al igual que aquellos no incluidos pero elegibles para estar dentro del registro
Corredor cultural—Camino patrimonial designado que une a múltiples vecindarios y tiene elementos históricos, señalamientos interpretativos y una imagen comunitaria.
Posibles elementos de la puerta de entrada (materiales para pavimentar la intersección, cruce peatonal): la intersección de E. Buckeye Rd. y S. 7th St., viendo hacia el este.
Posibles elementos de la puerta de entrada (murales): S. 16th St., en el paso a desnivel de la carretera I-17 viendo hacia el sur.
Posibles elementos del corredor patrimonial (parque público, estatua conmemorativa/ señalización): Viendo al este a través de la calle S. 16th St., hacia la histórica Iglesia del Sagrado Corazón.
Posibles elementos del corredor patrimonial (senderos, áreas para sentarse, murales, carteles): Viendo hacia el sur por la calle S. 16th St., al sur de E. Grant St.
Desarrollar e implementar una estrategia de imagen para un corredor cultural que muestre la historia del área y sus contribuciones a la comunidad.
• Identificar y promover el área a través de una imagen que destaque la rica herencia histórica y cultural.
• Usar varias herramientas, incluyendo pautas de diseño e incentivos en apoyo de la nueva imagen con el propósito de alentar el desarrollo de espacios públicos, sitios de reunión, comercio, turismo y usos culturales con el tema de la herencia.
• El “corredor cultural” designado que enlaza sitios históricos y culturales podría combinarse con un mapa peatonal o una aplicación (app).
• Proveer marcadores históricos/señalamientos interpretativos en recursos significativos.
• Desarrollar entradas decorativas en las áreas culturales.• Considerar la inclusión del arte público conmemorativo y la
designación de espacios públicos.• Involucrar a los artistas locales en el desarrollo de murales e
instalaciones de arte público.
Estrategia
6Resumen Ejecutivo
Evaluación de los esquemas de trabajo
Criterio DescripciónMarcos de trabajo
A B CSugerencias de las partes interesadas y la comunidad.
Establece usos compatibles con los sugeridos por los interesados incluyendo los de la comunidad residencial.
Planes locales/comunitarios
Establece usos compatibles con los usos circundantes existentes y propuestos sin entrar en conflicto con los objetivos de la comunidad y planes y políticas locales que incluyen zonificación y superposición de distritos.
Consideraciones históricas/culturales
Reconoce los recursos históricos y culturales así como la historia del lugar. Diseño Sostenible
Promueve la organización de parcelas para acomodar desarrollos que pueden permitir física y financieramente la incorporación de elementos de diseño sostenible.
Directrices FAACumple con las directrices de compatibilidad de ruido (usos de terreno residencial dentro de un perímetro de 2015 DNL_65) de la Administración de Aviación Federal (FAA).
Inversión de la CiudadMinimiza la inversión inicial o de largo plazo requerida por la Ciudad para ejecutar el esquema de trabajo. (ej., mejoras en la infraestructura para preparar el sitio).
FlexibilidadSe adapta al potencial de cambios en las futuras prioridades y necesidades de la ciudad, PHX y vecindario, así como cambios imprevistos en el mercado y cambios en la dinámica del mercado.
Demanda, tiempo y características del mercado.
Establece usos que (1) se adaptan a la demanda del mercado existente y proyectada; (2) permite que las fases se sincronicen con los tiempos del mercado en general; y (3) cumple con las características del mercado.
Sectores objetivoMaximiza el potencial de compatibilidad con los sectores objetivo de Phoenix como los define Phoenix Economic Council; Arizona Commerce Authority; Maricopa Community Colleges, Workforce Development; y Phoenix Innovation Corridor.
Clasificación general 3 1 2
Claves
El impacto positivo, cumple o excede la descripción del criterio
Impacto neutral, cumple con algunos pero no todos los elementos de la descripción del criterio
Impacto negativo, no cumple con la descripción del criterio
Proceso de evaluación: FPara representación en un formato base, los símbolos en clave se usaron para conducir una evaluación relativa y cualitativa de los esquemas. Este método otorga la clasi�cación más alta al esquema con las características más positivas.
7Resumen Ejecutivo
Esquema de reutilización de terrenos favorito de la comunidad
Uso de terrenos y compatibilidad de ruido
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Actual (2015)Perímetro del área de ruido 65 DNL (nivel día/noche)
Definiciones
Límites del área de estudio
Núcleo Del Pueblo—Área residencial tradicional de menor escala (densidad de 5 a 10 unidades por acre). Los usos pueden incluir viviendas individuales o multifamiliares, existentes y re-urbanizados, vivienda residencial y trabajo, espacios complementarios para el beneficio de la comunidad (ej., jardines, pequeños parques, etc.)
Usos Mixtos—al norte de Jefferson Street, esta designación se refiere a usos residenciales y no residenciales compatibles, ubicados de manera vertical dentro de una estructura de multinivel. En otra parte del área de estudio, esta designación puede referirse a propiedades residenciales combinadas con talleres, estudios, oficinas u otros usos que apoyen las ocupaciones domésticas. Esta designación también apoya características complementarias como estacionamiento, espacios abiertos y drenaje, así como espacios de beneficio comunitario tales como huertos vecinales, parques pequeños, etc.
Comercial—El uso principal del suelo incluye desarrollos comerciales, oficinas, servicios, entretenimiento y departamentos en formatos apropiados con el diseño y la red de transporte.
Industrial—Consiste en el uso del suelo a escala regional, tal como bodegas y distribución, manufacturas, procesamiento de alimentos, servicios y almacenaje.
Negocios Pequeños/Flexible—Incluye una variedad de usos no residenciales con una intensidad de baja a moderada. Los usos pueden incluir oficinas, investigación y desarrollo, biotecnología, manufacturas pequeñas, incubadoras de empresas, salas de exhibición, producción artesanal, negocios pequeños y temporales. Esta designación apoya las oportunidades para los espacios de relleno en beneficio de la comunidad, tales como granjas urbanas y parques pequeños.
Educación / Institucional—Terrenos ocupados por instalaciones educativas, incluyendo escuelas preescolares, primarias y secundarias, colegios y universidades, apoyo a usos o instalaciones institucionales tales como estaciones de bomberos y de policía.
Parques / Recreación—Para la recreación activa a nivel de vecindario y comunidad.
Parque Industrial—Un área planificada cohesivamente, ocupada principalmente por oficinas, industrias e industrias ligeras de carácter similar.
8Resumen Ejecutivo
Meta A Estabilizar y fortalecer los vecindarios
El área de plani�cación tiene una rica historia de vecindarios residenciales que se mantiene a la fecha. Estos vecindarios han experimentado cambios profundos durante los últimos años debido al programa VARS así como a una variedad de factores resultado de una ciudad en expansión y del crecimiento del aeropuerto. La plani�cación y el proceso de participación pública han identi�cado el deseo de mantener el factor residencial como parte de un diverso grupo de usos necesarios para crear y apoyar un medioambiente vibrante en el que se pueda vivir y trabajar. Un intento de esta meta es la exploración de formas innovadoras, en colaboración con la FAA, de no solamente mantener sino fortalecer las oportunidades de vivienda, así como las actividades culturales en el área de plani�cación.
Meta B Crear un sentido de identidad y cambio de percepción
La percepción del área de plani�cación posee un reto para su reurbanización. Condiciones físicas, tales como lotes baldíos extendidos y uso de suelo desarticulado, inquietudes de seguridad, su caracterización como área residencial y la falta de plani�cación reciente, juegan un rol importante en la percepción que se tiene de esta área. Para mejorar la percepción y atraer futuras inversiones, emplear estrategias de creación de espacios para mejorar los activos positivos y anular algunos atributos negativos. El propósito de este objetivo es revitalizar los vecindarios existentes y priorizar el valor de la creación de espacios.
Meta C Expandir las oportunidades económicas
La reurbanización compatible de alta calidad tendrá un papel signi�cativo en el fortalecimiento de la economía local, la estabilidad de las comunidades del área de plani�cación y el apoyo del aeropuerto como un activo económico. El área de plani�cación es una ubicación especial y estratégica entre el centro de Phoenix, –con sus instalaciones biomédicas en expansión y el corredor del tren ligero–, y el Sky Harbor Center y aeropuerto, el cual puede ser un promotor de desarrollo, empleo y crecimiento sustentable a largo plazo. La meta es expandir las oportunidades económicas y de empleo para los residentes dentro del área de plani�cación Y el efecto catalítico de fomentar el desarrollo para promover la creación de espacios.
Estrategias de reutilización de terrenos
La estrategia de reutilización de terrenos apoya el esquema de nuevos usos de los terrenos preferidos por la comunidad guiando las condiciones físicas y regulatorias e identi�cando las medidas que mejorarán el mercado y la posición de la comunidad en el área de plani�cación. La estrategia se organiza en torno a tres objetivos principales relacionados con la plani�cación del uso de la tierra.
Por cada meta, un conjunto de declaraciones de políticas, estrategias y acciones de�nen el proceso para lograr las metas. Estas políticas y estrategias fueron identi�cadas a través de procesos de plani�cación y participación pública e incorporan las mejores prácticas de proyectos exitosos en todo el país.
Las declaraciones de políticas, estrategias y acciones forman una base para ayudar a guiar la implementación del plan en el futuro.
Las posibles acciones de corto plazo (en la siguiente página) ilustran diez iniciativas que permitirán iniciar el proceso de reurbanización.
9Resumen Ejecutivo
1.Desarrollar un corredor cultural para aprovechar el rico patrimonio cultural de la zona y llamar la atención de manera positiva. Apoyar el corredor cultural con una estrategia de imagen y revitalización de espacios público que incluyan diseño de jardinería en las calles.
2.
A
Evaluar, seleccionar y preparar sitios catalíticos para un desarrollo orientado, incluyendo la agrupación de parcelas conforme sea necesario para crear oportunidades y atraer el interés del mercado. Los sitios recomendados se muestran en el mapa.
3.B
Liberar parcelas en propiedad municipal mediante una estrategia en las subdivisiones norte y sur, a través de la venta o arrendamiento de parcelas en una manera que promueva usos mixtos, industriales u otros usos de apoyo de forma, consistente con un posible estructura.
4.C
Preparar planes de áreas pequeñas en la subdivisión central, al sur de Buckeye y en la subdivisión sur. Los planes de áreas pequeñas deben abordar un amplio rango de temas específicos para cada área del proyecto, como se recomienda en la Estrategia B3a.
5.D
Trabajar con la FAA para encontrar términos mutuamente aceptables con respecto a la reutilización de terrenos en el área residencial principal; conducir mayores investigaciones y estudios de viabilidad según corresponda; identificar socio.
6.E
Determinar ubicaciones específicas para los usos temporales apropiados de las parcelas en cuestión, con un enfoque particular en porciones pequeña empresa/flexibles de la subdivisión central. Los mecanismos de desarrollo e implementación (ej., zonificación temporal, acuerdos de uso) para usos de corto plazo de las parcelas en cuestión.
7.Desarrollar directrices de diseño para promover un desarrollo sensible al contexto en el área de planificación. Las ubicaciones recomendadas incluyen todas aquellas próximas a los recursos históricos, subdivisiones norte y central.
8.
Abordar los problemas de servicio público planteados por los miembros de la comunidad como parte de este proceso de planificación, tales como un aumento de patrullas policiales, mejores servicios y programas en los parques del área, más alumbrado público, mejores banquetas y aplicar las leyes en contra del deterioro urbano.
9.Establecer grupos de opinión y supervisión en la comunidad así como procesos para promover la participación durante la implementación de la estrategia de reutilización de terrenos y subsiguientes esfuerzos de planificación.
10. Trabajar con la Ciudad y otras agencias de desarrollo económico para identificar y emplear programas de incentivos para atraer nuevos desarrollos al área de planificación.
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Posibles acciones de corto plazo
10Resumen Ejecutivo
Próximos pasos
Esta estrategia de reutilización de terrenos será revisada por varios niveles de la Ciudad de Phoenix, seguida por acción del Concejo Municipal, antes de enviarse a la FAA, la cual debe aprobar el plan para reutilizar los terrenos impactados por el ruido.
La presentación de la estrategia de reutilización de terrenos signi�ca que el proyecto ha avanzado a la fase 2, la cual se enfoca en la aplicación de la estrategia mediante el uso de fondos de una subvención de la FAA. La Fase 2 continuará con un programa robusto y de alto nivel de participación comunitaria enfocado en soluciones sostenibles y orientadas a la comunidad.
TecnologíaInterpersonal
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11Resumen Ejecutivo
Para obtener más información, por favor visite el sitio electrónico del proyecto: skyharbor.com/LandReuseStrategy.
