Trabajo Final Para Manay de Tasaciones

TASACION DE VIVIENDA

“AÑO DE LA DIVERSIFICACIÓN PRODUCTIVA Y DEL FORTALECIMIENTO DE LA EDUCACION”

UNIVERSIDAD NACIONAL "SAN LUIS GONZAGA" DE ICA

FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL

TEMA

CATEDRATICO :

Ing. MANAY MENDOZA, Abraham

CURSO: INGENIERIA DE VALUACIONES

CICLO: VIII “B”

ALUMNO :ALFARO SUMARI, Meilan Tonny

SANTILLAN CASTRO, Carlos

ICA – PERÚ

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Memoria Descriptiva

Nombre del Propietario:

Sr. José A. Martínez Candela y Sra. Noemí Sayaverde Marina

Nombre de la persona que solicita la Tasación:

Sr. José A. Martínez Candela y Sra. Noemí Sayaverde Marina

Objeto de la Tasación y Metodología empleada:

Objetivo es para un crédito hipotecario lo cual se sabrá cuanto estaría valorizada la edificación.

La Metodología empleada se ha realizado basada con el Reglamento Nacional de Tasaciones.

Fecha la cual está referida la Tasación:

La tasación comprende de la fecha 16 de agosto del 2015 la cual contiene una con tasar el terreno y los inmuebles edificados los cual estarán provistos por los aranceles oficiales de acuerdo con el lugar donde se ha hecho la tasación y el cuadro de valores unitarios oficiales de edificaciones para lima metropolitana y provincia constitucional del callao.

Ubicación:

La edificación está ubicado en.

Departamento: Lima. Provincia: Lima. Distrito: San Martin de Porres. Urbanización: Urb. Portales de Chavín III Etapa Mz C Lote 5.

Linderos y Perímetro:

El terreno es de forma rectangular con las siguientes medidas (metros) y linderos.

Frente (sur): Limita Con el Psje. San Antonio de 8.00 mts. Fondo (norte): Limita con propiedad de terceros de 8.00 mts. Izquierda (este): Limita con propiedad de terceros de 20.00 mts. Derecha (oeste): Limita con propiedad de terceros de 20.00 mts.

Área del Terreno; el área del terreno descrito es de 160.00m2

Zonificación y Uso actual del inmueble:La zonificación está descrita en el plano adjunto y el uso actual del inmueble está calificado con un Predio ubicado en el distrito de San Martin de Porres con una zonificación de RDM (Residencial de Densidad Media), ubicada también en la Calle San Cipriano, una calle medianamente comercial

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cuya zonificación está declarada como CM y CZ, zona comercial media y comercio zonal respectivamente.

Según los parámetros urbanísticos se permite tener una construcción de hasta 3 pisos. Actualmente con los cuales cuenta.

El predio está cerca de un parque como área verde y cerca de la Cl. San Cipriano una vía primaria que conecta con la Av. Canta Callao.

El barrio y el entorno presentan un equipamiento de infraestructura urbana completa, que brinda la totalidad de los servicios públicos.

Descripción del inmueble:

El inmueble materia de valuación es:

Una vivienda de 3 pisos con una sala frontal, puertas de fierro y vidrio, una fachada tarrajeada totalmente y en buen estado. A un lado y al frente del inmueble, se encuentran viviendas que presentan similares características.

Distribución:

Sala - comedor con pisos de cerámica, cuenta con excelente iluminación y ventilación – minibar – consultorio. Cuenta con 4 dormitorios con pisos de cerámicos y una sala de estar en el 2do piso. Cocina con cerámicos, reposteros altos y bajos en melamine, comedor de diario. 1 baños completo con enchapado en cerámico en la ducha y piso de cerámica nacional. Patio con lavandería. 1 Cochera.

Características de la edificación:

Las características de la edificación y sus materiales predominantes son los siguientes:

La vivienda está construida de ladrillo con tarrajeo de concreto en interiores y en toda la fachada principal, puertas y marcos de fierro en la fachada, ventanas de material de fierro, material de madera en los muebles y mobiliarios en el interior de la casa; piso de cerámica.

Consideraciones de la edificación:

Uso actual

Actualmente el predio es una vivienda unifamiliar.

Calificación arquitectónica del inmueble

El inmueble presenta una alta calidad arquitectónica, con medianos espacios y una buena área libre.

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El estado arquitectónico de espacios del inmueble se encuentra en un buen estado en el aspecto de los materiales constructivos que lo constituyen, los muros son de ladrillo, pórticos y vigas de concreto, paredes tarrajeadas y pintadas.

El sistema estructural del inmueble se encuentra en buen estado de conservación, cuenta con muros, pórticos y vigas, losa aligerada.

El inmueble cuenta servicios básicos completos sanitarios, eléctricos, cable e internet.

Antigüedad y conservación:Para constatar con la antigüedad de la edificación, se ha tenido que constatar con la licencia de construcción presentada en la municipalidad de lima por parte de los dueños de la edificación.

La antigüedad de la edificación es de 14 años. El estado de conservación que presenta es REGULAR.

Observaciones:Para efectuar con la tasación del inmueble se ha tomado en cuenta lo reglamentado en el Reglamento Nacional de Edificaciones y de los valores del cuadro unitario de edificaciones para lima metropolitana y provincia constitucional del callao.

Depreciación:La depreciación del inmueble en venta es del 13 %, ya que posee una antigüedad de los 14 años y está construido de ladrillo, la conservación del inmueble es buena.

VALUACION DEL PREDIO

1. Valuación del Terreno:

La valuación definitiva de los terrenos ubicados en zonas de expansión urbana, que se determinan multiplicando el valor terreno de cada zona por su correspondiente área.

Arancel urbano (Calle san Cipriano) = 140 soles/m2 Arancel urbano (Pasaje San Antonio) = 110 soles/m2

FRENTE PASAJE SAN ANTONIO

At=Área delTerreno=8.00x 20.00=160.00m2

Conel frente de8.00m :3 f 2=3¿

At<3 f 2

Por lo tanto tan solo se aplicara el primer caso:

V .T=AT∗AR

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Reemplazando valores: VT =160 m2 x 110 soles/ m2 VT1 = S/ 17, 600.00

FRENTE CALLE SAN CIPRIANO

At=Área delTerreno=8.00x 20.00=160.00m2

Conel frente de8.00m :3 f 2=3¿

At<3 f 2

Por lo tanto tan solo se aplicara el primer caso:

V .T=AT∗AR

Reemplazando valores: VT =160 m2 x 140 soles/ m2 VT1 = S/ 22, 400.00

REPARTO PROPORCIONAL

AT=160 .00m2

28={208

160m228m

∗8m=45.71m2 160m 228m

∗20m=114.29m 2

FRENTE (8 m)

{¿ A=45.71m 2.

3∗(8 )2=192m2

At<3 f 2

Tf (8 )=(45.71∗110 )Tf (18 )=S /5,028.10

FRENTE (20 m)

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{¿ A=114.29m2.

3∗(20 )2=1200m2

At<3 f 2

Tf (20 )=(114.29∗140 )Tf (20 )=S /16,000.60

∑ ¿5,028.10+16,000.60=S/21,028.70

De los valores obtenidos tomamos el mayor VT2 = S/.22, 400.00

2. Áreas

Área terreno 160.00 m2

Área techada 1ª Piso 124.65 m2

Área libre 1ª Piso 35.35 m2

Área techada 2ª Piso 124.65Área libre 2ª Piso 35.35 m2

Área techada 3ª Piso 13.08 m2

Área libre 3ª Piso 146.92 m2

Área total techada 262.38 m2

3. Materiales de la edificación

Muros y columnas: columnas, vigas y albañilería armada Techos: aligerado y losas de concreto armado horizontal. Pisos: pisos con cerámica nacional. Puertas y ventanas: Ventanas de fierro y puertas de madera selecta (caoba, cedro). Revestimientos: tarrajeo frotachado. Baños: baños completos nacionales con mayólica o cerámica nacional. Instalaciones eléctricas y sanitarias: agua fría y caliente, sistema de bombeo de agua

potable y gas natural.

4. Valuación de la Edificación:

Con el cuadro de áreas techadas por edificio y por niveles y con los valores obtenidos del cuadro de valores unitarios oficiales de edificaciones para la costa, aprobado por el Decreto Supremo N° 025-2006- VIVIENDA. Lo cual se aprobó el 31 de octubre del 2013.

Valores por partidas en nuevos soles por metro cuadrado de área techada

1er Piso 2do Piso 3er Piso

Muros y Columnas s/. 195.21 s/. 195.21 s/. 195.21Techos s/.144.00 s/.144.00 s/.144.00Pisos s/.82.10 s/.144.00 s/.144.00

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Puertas y Ventanas s/.60.95 s/.60.95 s/.60.95Revestimiento s/.53.81 s/.53.81 s/.53.81Baños s/.45.79 s/.45.79 s/.45.79Instalaciones Eléctricas y Sanitarias s/.117.53 s/.117.53 s/.117.53Sumatoria s/.699.39 s/.699.39 s/.699.39

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Primer Nivel:

Área del Terreno: 160 m2

Área libre: 35.35 m2

Área Techada: 124.65 m2

Valor del m2 = S/. 699.39/ m2

Valor Nuevo 1er Piso= 124.65 x 699.39= S/.86,759.33

Segundo Nivel:Área del Terreno: 160 m2

Área libre: 35.35m2


Valor del m2 = S/. 699.39/ m2

Valor Nuevo 2do Piso = 124.65 x 699.39 = S/.86,759.33

Tercer Nivel:Área del Terreno: 160 m2

Área libre: 146.92 m2


Valor del m2 = S/. 699.69/ m2

Valor Nuevo 3er Piso = 13.08 x 699.39 = S/.9,148.02

Valor de la Edificación = S/.86,759.33+ S/.86,759.33+ S/.9,148.02= S/.182,666.68

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Depreciación:

De acuerdo a la antigüedad de la vivienda tiene hasta 14 años y su estado de conservación es regular por lo tanto se le aplicará un porcentaje de depreciación de 13% al valor de la edificación.

Depreciación = S/.182,666.68 x 0.13 = S/.23,746.67

Valor nuevo de la edificación = S/.182,666.68 - S/.23,746.67 = S/.158,920.01

Valor de la Tasación de la Edificación total será:

Valor del terreno = S/.22, 400.00Valor de la edificación = S/.158,920.01

Valor Total = S/.22, 400.00 + S/.158,920.01 = S/.181,320.01

Como mi edificación va a estar ubicada cerca del supermercado metro voy a aumentarle un valor comercial, igual al 5% del valor total y sumarle a dicho valor para que me de mi valor real de la vivienda más el terreno

Valor comercial = 0.05 x S/.181,320.01 = S/.9066.00

Determinamos el valor real de la edificación

Valor real de la edificación = S/.181,320.01 + S/.9066.00= S/.190,386.01

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PANEL FOTOGRAFICO

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