Curso tasaciones industriales

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  • 1. JORNADA DE TASACIONES

2. Inmuebles IndustrialesSITUACION DEL MERCADO ACTUAL POLITICA MACROECONOMICA Medidas de defensa del mercado interno y proteccin de la competencia deslealProgramas nacionales de financiamiento a baja tasaPlan Estratgico Industrial Argentina 2020 Pensar hoy la industria del maanaReforma de la carta orgnica del B.C.R.A - Bancos obligados a prestar al menos 5 de cada 100 pesos que hayan captado de sus depositantes privados (ahorristas o empresas) a las empresas para alentar inversiones. 3. Inmuebles IndustrialesSITUACION DEL MERCADO ACTUAL INVERSIONES El 96% de las pymes industriales que gestionaron un prstamo tuvieron xito y pudieron financiarse tanto en los bancos pblicos como en los privados. Fuente: Secretara Pyme (Sepyme)El financiamiento bancario se increment en un 289,3%, entre 2003 y 2010, el destinado especficamente a las pymes subi un 465,7% en ese perodoEl crecimiento que registr la industria de junio alcanz el 8,2% respecto del mismo mes de 2010 y ha permitido acumular 21 meses de crecimiento ininterrumpido en la actividad industrial nacional. Fuente: Ministerio de Industria 4. Inmuebles IndustrialesSITUACION DEL MERCADO ACTUAL FORTALEZAS 5. Inmuebles IndustrialesSITUACION DEL MERCADO ACTUAL DEBILIDADES 6. Inmuebles IndustrialesSITUACION DEL MERCADO ACTUAL ENCUENTA SERINCO 2012 7. Inmuebles IndustrialesSITUACION DEL MERCADO ACTUAL ENCUENTA SERINCO 2012 8. Inmuebles IndustrialesSITUACION DEL MERCADO ACTUAL ENCUENTA SERINCO 2012 9. Inmuebles Industriales SITUACION DEL MERCADO ACTUALOFERTA Y DEMANDAUbicacin: PARQUES INDUSTRIALES/CENTROS LOGISTICOS SECTORES CON ZONIFICACION INDUSTRIAL PRINCIPALES CORREDORES DEL PAIS 10. Inmuebles Industriales SITUACION DEL MERCADO ACTUALOFERTA Y DEMANDA 11. Inmuebles Industriales SITUACION DEL MERCADO ACTUALOFERTA Y DEMANDA ZONA NORTE/OESTE Sector ms consolidado en el ltimo periodo en lo que respecta al rubro logstico e industrial liviano. Aglutinamiento de las principales empresas. Principal salida al Mercosur Excelentes accesos Menor ndice de inseguridad. ZONA SUR Sector con menor desarrollo. Industrias destinadas a la refinera, industrias pesadas y agroindustriales. Accesos son malos Largos tramos para conectarse con el Mercosur (debe atravesarse la Ciudad de Buenos Aires. Alto grado de inseguridad 12. Inmuebles Industriales SEGMENTOS DE MERCADODepsitos Clase A: Buenos accesos Amplia playa de maniobras 10 metros de altura limpia Espacio para oficinas administrativas Seguridad 24 hrs & CCTV Cercano al centro de la Ciudad (mximo 50 kms) Aire Acondicionado & Control de Temp/Humedad Red de Incendio segn normas internacionalesDepsitos Clase B Localizacin distante Obsolescencia funcional Antigedad mayor a los 15 aos No posee servicios adicionalesDepsitos Clase C Atributos del depsito clase B. Edificios Obsoletos Localizacin distante e insegura Alto nivel de riesgo 13. Inmuebles IndustrialesSITUACION DEL MERCADO ACTUAL REQUERIMIENTOS 14. Inmuebles Industriales SEGMENTOS DE MERCADO 15. Inmuebles IndustrialesSITUACION DEL MERCADO ACTUAL REQUERIMIENTOSRequerimientos: Servicios e infraestructura del bien:Red de HidrntesInstalacin c/incendio del pque 16. Inmuebles IndustrialesSITUACION DEL MERCADO ACTUAL REQUERIMIENTOSRequerimientos: Servicios e infraestructura del bien:Salidas de emergenciaPlayas de maniobras 17. Inmuebles IndustrialesSITUACION DEL MERCADO ACTUAL REQUERIMIENTOSRequerimientos: Servicios e infraestructura del bien:Dock levelers 18. Inmuebles IndustrialesSITUACION DEL MERCADO ACTUAL REQUERIMIENTOSRequerimientos: Servicios e infraestructura del bien:AlturasSistema de refrigeracin 19. PROCESO DE VALUACIONAnlisis del bien en cuestin Anlisis del mercado Seleccin del mtodo de valuacin 20. PROCESO DE VALUACIONAnlisis del bien en cuestin DOCUMENTACION: Plano: Datos catastrales, superficies, alturas, servicios, distribucin, cotas, etc. Escritura: Titular segn escritura, datos catastrales, superficie del terreno y partida. Informe de Dominio: Titular del bien, datos catastrales, gravmenes y restricciones. 21. Mercado de Inmuebles IndustrialesPROCESO DE VALUACIONAnlisis del bien en cuestin OBRA CIVIL: Descripcin tcnica del bien. Funcionalidad: Niveles, alturas, accesos, etc Desglose de superficies: Oficinas, naves, depsitos, etc Infraestructura: Propia y de la zona. Zonificacin: FOT, FOS, usos permitidos, retiros, etc. 22. Inmuebles IndustrialesPROCESO DE VALUACIONAnlisis del bien en cuestin VISION DEL RIESGO: Certificados de calidad Normativas internas Polticas de seguridad laboral Tratamiento de residuos peligrosos y contaminantes Polticas de higiene 23. JORNADA DE TASACIONES Documentacin: Caso Real 24. JORNADA DE TASACIONES JORNADA DE TASACIONES Documentacin: Caso Real 25. JORNADA DE TASACIONES Documentacin: Plano 26. JORNADA DE TASACIONES Documentacin: Escritura 27. JORNADA DE TASACIONES PROCESO DE VALUACION 28. PROCESO DE VALUACIONAnlisis del bien en cuestin: Visin del Riesgo Caso real: Industria del rubro alimenticio Provincia de Buenos AiresSector de produccin 29. Inmuebles IndustrialesPROCESO DE VALUACIONAnlisis del bien en cuestin: Visin del Riesgo Caso real: Industria del rubro alimenticio Provincia de Buenos AiresSector de produccin 30. Inmuebles IndustrialesPROCESO DE VALUACIONAnlisis del bien en cuestin: Visin del Riesgo Caso real: Industria del rubro alimenticio Provincia de Buenos AiresSector de depsito 31. Inmuebles IndustrialesPROCESO DE VALUACIONAnlisis del mercado COMPOSICION DEL MERCADO: Caracterstica de la zona, competidores, segmentos, m2 vacantes, posibles compradores, factores polticos, etcDEMANDA/OFERTA: Competencia directa e indirecta/absorcin del mercado/delimitacin de zona/ Anlisis de publicaciones en la zona, consulta con martilleros, ventas recientes, fuentes particulares, etc TENDENCIAS: Necesidad de las industrias, inversiones, promociones, incentivos, zonas en auge, etc 32. Inmuebles IndustrialesPROCESO DE VALUACIONSeleccin del mtodo de valuacinMETODO COMPARATIVO COSTO FISICOCAPITALIZACION POR RENTAS 33. Inmuebles IndustrialesPROCESO DE VALUACION METODO DE COMPARABLES Mtodo basado en el principio de sustitucin que permite determinar el valor de mercado de un bien (B.C.R.A) Su aplicacin requiere:a.Establecer las cualidades y caractersticas propias del bien a tasar que influyen en su valorb.Seleccionar de la informacin obtenida una muestra representativa de bienes comparables al que se valora, descartando aquellos que se desven por precios anormales o circunstancias especiales y homogeneizar los precios unitarios de los elementos de la muestra con el del bien objeto de tasacinc.Asignar el valor del inmueble en funcin del valor unitario obtenido utilizando planillas aprobadas 34. Inmuebles IndustrialesPROCESO DE VALUACION METODO DE COMPARABLES Bien a tasar: Sup. cubierta: 800m2 - Sup. Terreno: 1500m2 Valor: ......?C1C1 - Sup. Cubierta: 750m2 Sup. Terreno: 1400m2 Valor: u$s 300.000 / Valor unitario: 400 u$s/m2C2C2 - Sup. Cubierta: 950m2 Sup. Terreno: 1300m2 Valor: u$s 320.000 / Valor unitario: 336 u$s/m2C3C3 - Sup. Cubierta: 1200m2 Sup. Terreno: 2000m2 Valor: u$s 360.000 / Valor unitario: 300 u$s/m2 35. Inmuebles IndustrialesPROCESO DE VALUACION METODO DE COMPARABLES Bien a tasarComparable 1Comparable 2Comparable 3 36. Inmuebles IndustrialesPROCESO DE VALUACION METODO DE COMPARABLESFactores a ponderar: Extrnsecos Empresas en la zona Precio y estabilidad Infraestructura de servicios Factores de logstica Distancias y accesos Calidad constructiva del entorno 37. Inmuebles IndustrialesPROCESO DE VALUACION METODO DE COMPARABLES Factores a ponderar:Intrnsecos Calidad constructiva Mantenimiento y estado Superficies, cotas, alturas, etc. Funcionalidad, sectores de apoyo Instalaciones fijas Antigedad Refacciones/Ampliaciones 38. Inmuebles IndustrialesPROCESO DE VALUACION COSTO FISICOSe llega al valor de mercado mediante la sumatoria del valor del suelo y el valor de reposicin depreciado: VALOR DEL SUELO+ VALOR DE REPOSICION DEPRECIADO 39. Inmuebles IndustrialesPROCESO DE VALUACION COSTO FISICO: Valor del SueloPara hallar el valor del suelo se utiliza el mtodo de comparables de mercado antes explicado. No obstante, para este tipo de tasaciones existe un problema habitual que radica en las diferencias de superficie de los terrenos. Este factor se puede corregir utilizando la tabla elaborada por el Ing. Dande Guerrero 40. Inmuebles IndustrialesPROCESO DE VALUACION COSTO FISICO: Valor del Suelo EXTRACTO DE LA TABLA DE FACTORES PARA REDUCIR PRECIOS DESDE LOTES URBANOS HASTA FRACCIONES DE 50 Ha. 250 m 0,50 300 m 0,53 350 m 0,56 400 m 0,60 500 m 0,65 1.000 m 0,75 2.000 m 0,85 3.500 m 0,95 5.000 m 1,00 7.000 m 1,10 10.000 m 1,20 15.000 m 1,30 25.000 m1,40 40.000 m 1,50 41. Inmuebles IndustrialesPROCESO DE VALUACION COSTO FISICO: Valor del SueloUSO DE LA TABLA: La unidad corresponde a una fraccin de 5.000 m ( hectrea). Si queremos trasformar el valor unitario de un lote de 250 m al de 5.000 m habr que multiplicarlo por el coeficiente que resulte de dividir 0,50 1,00 = 0,50 42. Inmuebles IndustrialesPROCESO DE VALUACION COSTO FISICO Costo de Reposicin Bruto (CRB) Entre los gastos necesarios se incluirn los siguientes: a. Costo de construccin. No se incluirn en dicho costo el de los elementos no esenciales de la edificacin que sean fcilmente desmontables. b. Costos de aranceles, derechos e impuestos de la construccin. c. Honorarios tcnicos por proyectos y direccin de las obras. d. Gastos de administracin del promotor o emprendedor. 43. Inmuebles IndustrialesPROCESO DE VALUACION COSTO FISICO Costo de Reposicin Depreciado (CRD) Se determinar deduciendo del CRB, la depreciacin fsica y funcional de la edificacin. Aplicando al CRB, excluido el valor de mercado del terreno, la tcnica de depreciacin que se adopte. El Tribunal de Tasaciones de la Nacin utiliza la tabla de Ros