MANUAL DE AVALUOS DE NEGOCIOS EN MARCHA CODIGOMA7/7.5.1/05 EDICION01 FECHASEP 20/2011 Pgina 1 de 24 DOCUMENTO CONTROLADO SISTEMA DE GESTION DE LA CALIDAD

EDICIONQUE CAMBIA DESCRIPCION Y CAUSA DEL CAMBIOFECHA 00 Seincluyenlaportadadelprocedimiento:DESCRIPCIONYCAUSA DEL CAMBIO donde se describe y se explica la causa del cambio, junto con la edicinque cambia y la fecha.Sehizorevisindeladescripcindelprocedimientoelcualse implementa como este lo indica. Septiembre 20/2011 REVISADO PORAPROBADO POR Cargo:Representante de la GerenciaCargo: Gerente Fecha: Septiembre 20/2011Fecha: Septiembre 20/2011 MANUAL DE AVALUOS DE NEGOCIOS EN MARCHA MANUAL DE AVALUOS DE NEGOCIOS EN MARCHA CODIGOMA7/7.5.1/05 EDICION01 FECHASEP 20/2011 Pgina 2 de 24 DOCUMENTO CONTROLADO SISTEMA DE GESTION DE LA CALIDAD 1. OBJETIVO: Establecer los procedimientos tcnicos para la elaboracin de informes de avalosde negocios en marcha desarrollados por DCI COLOMBIA. 2. ALCANCE: Este manual es aplicable a las reas administrativas y operativas de DCI COLOMBIA. 3.RESPONSABILIDAD:EsresponsabilidaddelosPeritosValuadoreslacorrectaaplicacindel presente manual. 4. DEFINICIONES:AVALUO: Es el proceso de formular una opinin sobre el valor. ANALISISDEMERCADO:Estudiodelascondicionesdelmercadodebienesracesparauntipo especfico de propiedad. COSTO: La cantidad requerida para crear, producir u obtener una propiedad INMUEBLE:Prediooextensindeterrenoidentificado,incluyendolasconstruccionesymejoras existentes. METODODECOMPARACINODEMERCADO:Eslatcnicavaluatoriaquebuscaestablecerel valorcomercialdelbien,apartirdelestudiodelasofertasotransaccionesrecientesdebienes semejantesycomparablesconelobjetodeavalo.Talesofertasotransaccionesdebernser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a ala estimacin del valor comercial. METODODECAPITALIZACIONDERENTAOINGRESO:Eslatcnicavaluatoriaquebusca establecer el valor comercial del bien, a partir de la renta o ingresos que se puedan obtener del mismo bien o inmuebles semejantes o comparables por su caractersticas fsicas de uso y ubicacin, trayendo el valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalo, con una tasa de capitalizacin o inters. METODODECOSTODEREPOSICIN:Eselquebuscaestablecerelvalorcomercialdelbien objeto de avalo, a partir de estimar el costo total para, construir a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalo, para luego restar la depreciacin acumulada.Al valor as obtenido se le debe restar la utilidad. METODORESIDUAL:Eselquebuscaestablecerelvalorcomercialdelbien,normalmenteparael terreno a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construccin, acorde con al reglamentacinurbansticavigenteydeconformidadconelmercadodelbienfinalvendibleenel terreno objeto de avalo PRECIO: la cantidad solicitada, ofrecida o pagada por una propiedad. VALUADOR:personaqueseesperadesempeeserviciosdevaluacindemaneracompetente,en forma independiente, imparcial y objetiva VALORDEMERCADO:elpreciomasprobablequeunapropiedadpuedalograrenunmercado competitivobajotodaslascondicionesdeunaventajusta,enlaqueelcompradoryelvendedor actan con prudencia y acopio de informacin, dando por hecho que el precio no se ha visto afectado por un estmulo inapropiado VALOR:larelacinmonetariaentrelaspropiedadyquienescompran,vendenoutilizandichas propiedades. 5. DOCUMENTOS DE REFERENCIA:Requisitos legales y reglamentarios para la elaboracin de informes de avalos. 6. DESCRIPCIN DEL PROCEDIMIENTO: Ver pgina siguiente 7. REGISTROS: Informe de Avalo Rural8. ANEXOS: N.A 9. CONDICIONES ESPECIALES: N.A. MANUAL DE AVALUOS DE NEGOCIOS EN MARCHA CODIGOMA7/7.5.1/05 EDICION01 FECHASEP 20/2011 Pgina 3 de 24 DOCUMENTO CONTROLADO SISTEMA DE GESTION DE LA CALIDAD Los Pasos y Puntos a tener en cuenta en los informes sobre avalo desarrollados para el BBVAse describen a continuacin: PORTADA / PRESENTACION Debe contener la siguiente informacin: Ejemplo: No. Folio03386 Expedicin14/05/2003 Vencimiento14/05/2004 Solicitante ASESORIASEINVERSIONESBAQUERO TORRES & COMPAA S EN C Y FERNANDO ARDILA PARDO Objeto del avaloConocersuvalorpatrimonialcomo negocio en marcha Empresa que se ValaEstacin de servicios La84 UbicacinCALLE 84 NO. 51B-45 Altos del Prado Barranquilla, Atlntico ConstitucinEscrituraPblicaNo3252de19de noviembrede1992delaNotaria2de Barranquilla Inscripcin Cmara de Comercio No 47709 del 11 de diciembre de 1992 Duracin30 aos NIT802006066-2PropietarioINVERSIONESYASESORIASPARA ELTRANSPORTE(INVERTRAS LTDA) y FERNADO ARDILA PARDO Nocuenta catastral01-03-0265-0001-000 Nmero de matricula inmobiliaria040-47468 Rgimen de propiedadPrivada Premio Nacional de AvalosUrbanos- 6 Concurso Nacional de Avalos AAvvaalloo ddee EEmmpprreessaa ccoommoo nneeggoocciioo eenn mmaarrcchhaa MARCHA LONJA PROPIEDAD RAIZ DEL CESAR MIEMBRO MANUAL DE AVALUOS DE NEGOCIOS EN MARCHA CODIGOMA7/7.5.1/05 EDICION01 FECHASEP 20/2011 Pgina 4 de 24 DOCUMENTO CONTROLADO SISTEMA DE GESTION DE LA CALIDAD Notas:El No. Folio es suministrado por DCI Colombia EU FechasdeExpedicinyVencimiento.Dentrodelavalodebeespecificarselavigenciadel avalo.Deacuerdoaloestablecidoporlosdecretos1420/1998y422/2000,expedidosporel Ministerio de Hacienda y Crdito Pblico y Ministerio de Desarrollo Econmico. Fecha de Solicitud.Fecha en la cual recibimos la solicitud y documentos. Solicitante.Esnecesariocolocarlaentidadsolicitante,elnombredelfuncionariosolicitantey cargo como se muestra en el rango del cuadro anterior.-Esimportanteteneralamanoeldocumentosolicituddeavaloantesdeprocedera cualquier visita tcnica para no correr riesgos Objeto del Avalo. Se anota la finalidad del estudio de valuacin, es decir para que es requerido el avalu del inmueble ya sea para conocer su valor comercial, dacin en pago, etc.Es necesario adicionar en ese cuadro la siguiente nota (Ver informacin completa en la siguiente pgina) la cualsecomplementaconlostextosquesevernmasadelanteenlapaginasiguientedeeste documento. Empresa que se evalua. Es de gran importancia conocer el nombre comercial de la empresa Objeto de avalo. Ubicacin.Su ubicacin. Constitucin.Se anota el documento pblico con el cual se constituyo la empresa.Inscripcin Cmara de Comercio. Se anota el No. de registro de cmara de comercio el cual debeos verificar que se encuentre vigente. Duracin.Seanotaeltiempodeduracinqueestanestipuladoseneldocumentode constitucin. Nit:se coloca el numero de identificacin tributaria y se verifica que este actualizado el RUT.Propietarios. Se relacionan los nombres de los propietarios. Fecha de la visita. Es importante anotar la fecha en que se realiza la visita tcnica y si es posible anotar quien atendi esa visita. ElInforme debe contener la siguiente base informativa, para que el cliente entienda el lenguaje utilizado en eldesarrollo de la metodologa aplicada durante la elaboracin delinforme, debemos de tener en cuenta que cuando la empresa tenga activos fijos se realizaran tanto de los inmuebles como el negocio en marcha un solo informe. La informacin recibida para el avalo de la empresa fue la siguiente: Certificado de existencia y representacin legal Registro mercantil Venta de combustible FUTUROS Nomina de empleados Esquema de venta de combustible Base informativa MANUAL DE AVALUOS DE NEGOCIOS EN MARCHA CODIGOMA7/7.5.1/05 EDICION01 FECHASEP 20/2011 Pgina 5 de 24 DOCUMENTO CONTROLADO SISTEMA DE GESTION DE LA CALIDAD Unidad Econmica: Es el conjunto de activos fijos -terrenos, construcciones, instalaciones, maquinaria, mobiliario y equipo- integradosconformeaunatecnologaquelespermiteproducirbienesoprestarserviciosen condicionesdefinidasdecalidadycosto.Launidadeconmicacarecedepersonalidadjurdica,es independiente de la persona fsica o moral que es su propietaria, y por tanto no incluye a los activos circulantes ni a los pasivos reales o contingentes. Empresa: Es la persona fsica o moral propietaria de los activos fijos que constituyen la unidad econmica y de los activos circulantes, es responsable de los pasivos reales o contingentes y gobierna la operacin y el desarrollo de la unidad econmica. Valor de Reposicin Nuevo: Eselmontodeinversinrequeridoparareponernuevo,enunafechadeterminada,alconjuntode activosfijosqueconstituyenlaunidadeconmica,conlamismaubicacin,mismaposicin tecnolgica, misma vida til econmica y misma capacidad instalada. Valor Neto de Reposicin : Es el monto de la inversin requerido para reponer, en una fecha determinada, al conjunto de activos fijos que constituyen la unidad econmica, con la misma ubicacin, misma posicin tecnolgica, misma vidatileconmica,mismacapacidadinstalada,mismavidatilconsumidaymismoestadode conservacin. Valor de la unidad econmicaen libros : Elvalorenlibrosdeunaempresaeselvalorpatrimonial,oseaelactivomenoselpasivo,msun concepto importante que es el ajuste comercial que se entiende porque al patrimonio se le adiciona la diferencia entre el valorcomercial de los activos fijos y su valor en libros. Valor de la unidad econmica como negocio en marcha : Eselvalorpresentedelosbeneficiosfuturosesperadosdelaoperacinydesarrollodelaunidad econmica,atendiendoaproyectosyaescenarioseconmicosysocialesposiblesatendiendoasu ubicacin,posicintecnolgica,capacidadinstalada,vidatilconsumida,estadodeconservacin, potencialdeampliacinyreconversin,demandadelosbienesoserviciosqueproducey disponibilidaddeinsumos,enhorizontedeanlisiscompatibleconsuvidatilremanente-vidatil econmicamenosvidatilconsumida-yconsueconoma,derivadastadelasexpectativasen cambios tecnolgicos, disponibilidad de insumos y demandade sus productos.Hay tantos valores de la unidad econmica como negocio en marcha como proyectos posibles se configuren; la significacin de cada uno depende de su monto y de lo sensibles que sean ante escenarios econmicos y sociales posibles. Base Metodolgica MANUAL DE AVALUOS DE NEGOCIOS EN MARCHA CODIGOMA7/7.5.1/05 EDICION01 FECHASEP 20/2011 Pgina 6 de 24 DOCUMENTO CONTROLADO SISTEMA DE GESTION DE LA CALIDAD Proyectos posibles : Los proyectos posibles de operacin y desarrollo de la unidad econmica son inherentes a ella y a los escenariosposibles.Seconfiguranenunhorizonteyenunmbitodeanlisisdeterminadoporla dimensin y mercado de la unidad econmica, teniendo a la vista expectativas de la demanda de los productos,deladisponibilidaddelosinsumos,delospreciosdelosproductoseinsumosydelos cambios tecnolgicos. Consideran combinaciones posibles de su actual condicin -ubicacin, posicin tecnolgica,capacidadinstalada,vidatilconsumidayestadodeconservacin-conmodificaciones paraequilibrarlosbalancesdemateriayenerga-descuellamientos-,ampliacindelacapacidad instalada, actualizacin tecnolgica y cambio de productos -reconversin-. Escenarios de anlisis : Los escenarios de anlisis se configuran en el horizonte y mbito determinado por las condiciones de launidadeconmicaanalizada,incorporandocombinacionesposiblesdelasprincipalesvariables macroeconmicas que incidan en variaciones significativas en laestructura costo/precio de la unidad econmica.Conlosescenariosdeanlisissereconocelafaltadeparalelismodelasvariables econmicaseneltiempo,especialmentelaparidadpeso/dlar-queenunaeconomaglobalizada influyeenelpreciodelosproductos,dealgunosinsumosydelosbienesdecapital-frentealos precios de los insumos de origen nacional y los salarios Flujos financieros : Los flujos financieros se formulan alimentados con los proyectos posibles de operacin y desarrollo, en pesos nominales por lo que los ingresos solo cambian en magnitud en funcin de modificaciones de la demanda en cantidad y precio real y de la produccin -si la demanda admite una ampliacin-, en tanto que los egresos varan poco o mucho en pesos nominales segn el escenario de anlisis. Flujos de Caja Libre : Es el flujo de caja donde la idea principal es conocer la disponibilidad de recursos de caja que podran serefectivamentepagadosaloscopropietariosluegodeconsiderarlasnecesidadesparacrecerel flujo de caja libre est representado por los siguientes aspectos: Ingresos antes de impuestos e intereses (IAII) -Impuestos sobre los ingresos IAII +Depreciacin y cargos que no son de efectivo -Inversiones de capital +Cambio en el capital de trabajo FLUJ O DE CAJ A LIBRE Tasa de descuento : Eslatasaconocidaderendimientossobrecapitalesinvertidosenunidadeseconmicasoen instrumentos de ahorro financiero, que permite comparar sus condiciones de riesgo y de liquidez en el tiempoyque,aplicadaaproyectosdeinversincomparablesenriesgoyliquidezenlacomprade MANUAL DE AVALUOS DE NEGOCIOS EN MARCHA CODIGOMA7/7.5.1/05 EDICION01 FECHASEP 20/2011 Pgina 7 de 24 DOCUMENTO CONTROLADO SISTEMA DE GESTION DE LA CALIDAD unidadeseconmicasexistentesoenelestablecimientodenuevasunidadeseconmicas,permite tomar decisiones ante proyectos competitivos. La tasa de descuento real o WAAC, se aplica en la determinacin del valor presente de los beneficios futuros de una inversin, medidos por los flujos de efectivo generados por la operacin y desarrollo de launidadeconmicaanalizada.Latasadedescuentovaraensumontosegnsilosflujosse calculanenunidadesmonetariasconstantes-sininflacin-oenunidadesmonetariasnominales-incorporando la inflacin- y si se calculan antes o despus de impuesto sobre la renta, dando lugar a combinacionesdetasasreales-sininflacin-ytasasnominales-coninflacin-,antesodespusde impuestos. Valor residual : Eselvalorquecontemplaladuracineneltiempodelnegocioenmarcha,oseaeselvalorque estima la capacidad de generar excedentes de caja a entregar a los copropietarios a un horizonte de tiempo determinado, y se determina por la siguiente formula: VR:[Flujo de caja libre del ultimo periodo (sostenible) *(1 + c)] / [g ; c] Donde, c : Tasa de crecimiento a perpetuidad g : tasa de descuento Valor Patrimonial : Es el valor de mercado del patrimonio de la empresa, y contempla lo que cualquier inversionista puede dar a valor presente por un flujo de caja a perpetuidad se estima con la siguiente ecuacin: Valor presente del flujo de caja libre +Valor presente delvalor residual -Valor de mercado de la deuda -Valor del clculo actuarial VALOR PATRIMONIAL Se establecieron los siguientes objetivos: Verificacin del Valor Neto de Reposicin de la Unidad Econmica Estacin de Servicios la YEstablecerelvalorpatrimonialdelaempresacomonegocioenmarcha,enlascondiciones actuales de operacin y sinconsiderar inversiones paradescuellamientoymodernizacin. Objetivos del avalo MANUAL DE AVALUOS DE NEGOCIOS EN MARCHA CODIGOMA7/7.5.1/05 EDICION01 FECHASEP 20/2011 Pgina 8 de 24 DOCUMENTO CONTROLADO SISTEMA DE GESTION DE LA CALIDAD Existe un cuello de botella importante que en toda la regin existe una cultura del contrabando que se observa en la disminucin del 15% de las ventas en cantidades del ao 2000 al ao 2002, esto hace que la tendencia de los productos ofrecidos tengan competencia desleal Demanda, oferta y tendencias Deacuerdoconlasestadsticasproporcionadasporlasempresasmayoristasenlaciudadde Barranquillaelconsumodegasolina,tantoextracomocorrienteydieselcuentaconuncrecimiento importante,enbasealosvehculosencirculacin.Sustancialmentelaciudadtienenichosde mercado de acuerdo a suubicacin relativa, por ejemplo las estaciones de servicios ubicadas en las vas de ingreso son sustancialmente para ventas de diesel, las que se ubican sobre vas o corredores viales de estratos del 2 al 4 su venta es de gasolina corriente y las ubicadas en estrato 5 y 6 en la zona norte se ven favorecidas con la venta de gasolina extra, la venta total de combustible en la ciudad de manera legal es de $4.5 millones de galones mensual, con un crecimiento en el lapso de 1991 1996 del5%,elcualseobservaapartirdel2002unamejorasustancial,quedaparauncrecimientoen forma lineal del 5% en los niveles de galones vendidos. En cuanto al crecimiento de la capacidad instalada sta fue del 11% en el mismo periodo y se espera uncomportamientoparalosprximosdiezaosdel2.0%.Seestimaqueelprocesodede competencia que conllevar la liberacin de los precios desatar una guerra de precios y de servicios que ir en detrimento de la rentabilidad de las estaciones de servicios, en el estado actual, adems la competencia desleal es un nicho importante. LatendenciadelasestacionesdeserviciosyaseobservanenBogot,Cali,Medelln,dondelos servicioscomplementariossernlosllamadosadarrentabilidadyrepagodecapitalalnegocio,yel esquemaesdeminimizarespaciosdentrodelasestacionesparasoportarlosesquemasdevalor agregado a cada porcentaje de inversin. Activos: UbicacinCalle 84 No. 51B-45 Barranquilla - Atlntico Nocuenta catastral01-03-0265-0001-000 No. de Matrcula Inmb.040-47468 Rgimen de propiedadPrivada PropietarioAsesoraseinversionesBaqueroTorres& compaa s en c y Fer5nado Ardila Pardo Informe y visita tcnicaArq. Eduardo Jos Ustriz Aramndiz Fecha de la visita10 de mayo de 2003 Economa de los productos y los insumos MANUAL DE AVALUOS DE NEGOCIOS EN MARCHA CODIGOMA7/7.5.1/05 EDICION01 FECHASEP 20/2011 Pgina 9 de 24 DOCUMENTO CONTROLADO SISTEMA DE GESTION DE LA CALIDAD Clasificacin de la zonaZona Mltiple M2 ndice de saturacin en la zona95%PoblacinNormal Tipo de Construccin EnelsectorseubicanViviendasUnifamiliaresymultifamiliares,restaurantes,Drogueras. Institucionales como la iglesia Torcoroma,. Servicios Municipales Elinmuebleconformaunloteesquineroycuentacon3vasdeaccesoenpavimentodeconcretohidrulicoconunanchode15mts,bordillosdeconcretoarmado,andenesde concreto,aguapotable,drenaje,energaelctricayalumbradopblico,telfonoprivadosy transporte publico de buen nivel. Contaminacin ambientalAlta producida por trfico vehicular Uso de suelopermitidoZona Mltiple M2DensidadAltaVas principales de accesoCarrera 51B y Calle 84 Tendencia de plusvala en la zonaAltaa corto plazo Tipo de LoteEsquineroTopografaSensiblemente plana ConfiguracinRegularUbicacinAl este con calle 84 en medio. Caractersticas PanormicasSobre la iglesia Torcoroma ColindanciassegnescriturapublicaNo.823defecha27/02/2002delanotariaquintadelcirculode Barranquilla AlNorteEn80.05ConCarrera 52AlSurEn80.00ConCarrera 51BAlEsteEn82.75ConCalle 84 AlOesteEn85.55ConLote 110 de la urbanizacin rea total segn: Mismo documento6.781.18 m2 SobreelloteanteriormentedescritoseemplazalaconstruccindeunaEstacindeServicioylocales comercialesquecontarconlossiguientesespacios:zonadeservicioautomotriz,juegosinfantiles,oficinasy locales,ungranlocal,concesionario,treslocalessobrelacarrera52ytresislasconseissurtidoresde combustible.EsdeanotarqueelproyectocuentaconlicenciadelaCuraduraurbanaNo.1deBarranquilla segnresolucin081de2002.Esdedestacarquealprediolocruzaelarroyodela84,alcualselerealiz trabajos para asegurar su flujo regular. No. de pisos1, 2 y Doble alturaVida Util Remanente70 AOS Calidad de construccin EXCELENTE Calidad del Proyecto FUNCIONAL Estado de Conservacin BUENA Unidades Rentables 11 Edad Aproximada NUEVA Aspecto Estructural EXCELENTE Peligro sobre la estabilidad NINGUNA Perspectivas de Demanda MEDIA TIPOS APRECIADOS (INDICAR DISTRIBUCION Y CALIDAD DE CADA TIPO) TIPO IEdificaciones TIPO IIZona dura en concreto mas capa de asfaltoTIPO IIICanopi Terreno Uso y descripcin del inmueble CaractersticasGenerales del Inmueble Caractersticas Urbanas MANUAL DE AVALUOS DE NEGOCIOS EN MARCHA CODIGOMA7/7.5.1/05 EDICION01 FECHASEP 20/2011 Pgina 10 de 24 DOCUMENTO CONTROLADO SISTEMA DE GESTION DE LA CALIDAD ESTRUCTURASSesuponecimientodeconcretociclpeo,zapatasaisladasconsobrecimientode mampostera y relleno de material seleccionado, debidamente impermeabilizada en todos lostipos.Encontramoscomoestructuras:murosdecarga,vigasdeamarre,vigasde confinamiento y columnas de concreto. MUROST1:Paetados + yeso + pintura. T2 y T3:Paete allanado a regla + pintura. CUBIERTAT1: Placa en concreto. T2: Lmina canaleta 90. Y placa en concreto. CIELO RASOT1: Losa misma + vinilo. T2 y T3: No presenta/ Losa misma. LAMBRINESBaos y rea de engrase en cermica 11x11 y 12x25 respectivamente. PISOST1: Baldosa de granito. T2 y 3: Piso en concreto MADERANo presenta. SANITARIAOcultas.Se suponen en tubera PVC. MUEBLES SANITARIOS Mobiliarios y accesorios necesarios para cumplir con la finalidad del espacio. METALICASPuertas: En perfilera de hierro calibre 20. Ventanas: Corredizas en aluminio anolock calibre 20 + protector de seguridad. ELECTRICAOcultas.Se suponen en tubera Conduit. FACHADAAplanadodemezclaconpinturavinlicayconcretoabujardado.Relacinnormalentre vano y macizo, con estructura conceptual adecuada para el uso sometido. INSTALACIONES ESPECIALES O ELEMENTOS ACCESORIOS 3Tanquesubterrneosdealmacenamientodecombustibleconcapacidadde 120000 Gal c/u Planta elctrica Cummins 6 surtidoresde combustible El presente avalo se realiza de conformidad con los criterios y metodologa aceptados internacionalmente para eltipodeinmuebleenestudio,ysuespaciodenegociacinseestablececonsiderandolosresultadosdeuna investigacin exhaustiva de mercado, en los antecedentes, condiciones actuales y perspectivas fsicas, polticas, sociales y jurdicas del inmueble. Anlisis De La Economa Urbana Barranquilla presenta una posicin estratgica para la internacionalizacin del pas y del proceso de la apertura econmica , su posicin geogrfica , el ser puerto areo , martimo y fluvial as como la infraestructura comercial y de servicios para el desarrollo industrial, estn haciendo que hoy , entidades de orden nacional e internacional estn evaluando la zona. Despusdemasdeunadcadaderecesinenlaconstruccinyvariasdcadasdebajocrecimientode precios de la tierra en la ciudad, hace tres aos y medio comenz un crecimiento de los precios que parece, no pararahastaalcanzaralospreciosdelatierraenotrasciudadesenunprocesoquehoypodemosllamar pujante. Los valores del terreno enla ciudad sedesarrollaronde acuerdo a un esquema de conoinvertidoen el cual el centro tenia mayores valores, el terreno rural y la periferia los valores ms bajos. Caractersticas Constructivas del Inmueble Consideraciones previas al avalo MANUAL DE AVALUOS DE NEGOCIOS EN MARCHA CODIGOMA7/7.5.1/05 EDICION01 FECHASEP 20/2011 Pgina 11 de 24 DOCUMENTO CONTROLADO SISTEMA DE GESTION DE LA CALIDAD Luego al trasladarel comercio bancarioy financierodel Centro Histrico aotroscentros mas al nortesobre la calle 53, calle 72, calle 76, calle 84, calle 79 y ltimamentecalle 93, el uso comercial da valor a los terrenos y los valores forman una especie de cordilleras en la cual los centros comerciales obtienen los mayores valores. Luegolareglamentacinsobrecorredorescomercialesempiezaacrearunaplusvalasobreestoscorredores carrera38,carrera43,carrera44,carrera46,carrera54/53.Estosvaloresirradiansuinfluenciaenunazona ms amplia creando un tnel de valores a los lados, a lo largo del corredor en una direccin. Existeunapresinimportantesobrelosterrenosdisparandolospreciosdelosmismos.Andentrodel permetrourbanopresentaBarranquillabarriosporfueradeposibilidaddeservicios,loquehadirigidolos asentamientosregulareshaciafueraenelreametropolitana,enzonascomoSoledad,PuertoColombiay Malambo. Como se indico anteriormente los precios del terreno bajaran hasta equiparar el valor de la tierra agrcola, pero lospropietariosanticipanelcrecimientodelvalordelosterrenosporfueradelpermetrodeserviciosactual, aadiendo un valor especulativo. Al cruzarse un centro comercial y un corredor comercial creando focos de valorizacin puntuales, as mismo, en eltiemposelogranmayoresvalorizacionesalinfluenciarunfocodevaloraotrocreandoelefectollamadode carpa. Es muy importante para un avaluador o un inversionista determinar en que punto de la curva esta al realizar una transaccin. Enlaciudadsehapresentadoelfenmenodeobsolescenciadeusoporelfenmenodelcomercioinformal, estancando al principio y luego desvalorizando la tierra en sectores como Barranquilla, Villanueva, Barrio Abajo.LaRenovacinurbanaproyectadaporelEDUBARparaBarranquilla,elCentroyBarrioAbajo,debefrenarla tasa negativa, obtener valorizacin y en conjunto con la inversin privada lograr la recuperacin, cambios de uso o mayor intensidad de estos usos. La zona donde se ubica el inmueble en avalo es uan zona de amplio flujo vehicular de norte a sur, lo que facilita la funcin de la estacin de servicio. Es importante mencionar que la estacin de servicios en estudio es de las pocas en la zona que cumple con una diversificacin de servicios donde se encuentran los siguientes: Venta de gasolina, lubricantes y aceites Lavado Engrase Locuallaplusvalizaanivelesderentabilidadimportantes,sedestacadesobremaneraqueelpotencialdela estacin de servicio es por su ubicacin relativa. Se destaca que los surtidores, tanques y Canopy son propiedaddel solicitante, por eso se involucra en el valor obtenido en el presente estudio valuatorio. Al tener un potencial econmico los lotes de terreno en estudio, segn la normatividad expresada en lneas atrs yenlarealidadurbanadelaciudad,seplantealossiguientesanlisisparaladeterminacindelosdiferentes valores: I.Valor Neto de Reposicin VNR II.Valor de los equipos Para determinar el valor neto de reposicin se tomaron en consideracin los siguientes componentes: MANUAL DE AVALUOS DE NEGOCIOS EN MARCHA CODIGOMA7/7.5.1/05 EDICION01 FECHASEP 20/2011 Pgina 12 de 24 DOCUMENTO CONTROLADO SISTEMA DE GESTION DE LA CALIDAD Valorcomercialdelterrenoqueocupaelinmuebleanalizado,sedeterminenfuncindela investigacin exhaustiva de mercado realizada para terrenos similares y contrastantesen la ciudad. Elmtodoempleadoparalaobtencindelvalordereposicinnuevoparalasconstruccionesesel siguiente: Se formularon anlisis de costos unitarios de cada uno de los conceptos de obra que representan al menos el 80% del valor de las construcciones. Seelaborunacuantificacindelosconceptosrepresentativosporbloque,detalsuerteque estos puedan ser transformados en forma unitaria a la totalidad del conjunto que representan. Unavezconocidoelvalorporbloquedeloscostosrepresentativos,seagruparonenpartidas, quedefinidasdeacuerdoalprocesodeconstruccinseprorratearonentrelassuperficies servidas,quedandoaselcostodirectounitarioequivalenteporm2deconstruccindel inmueble. Losdemritosseconsiderancomoelvalordelasadecuacionesnecesariasparadejareltipo constructivoconsuvalordereposicinnuevoyanalizandolaedad,estadoactualy mantenimiento. La estructura del valor de reposicin nuevo consider el valor comercial del terreno y los valores dereposicinnuevodelasconstruccioneseinstalacionespropiasdelinmuebleexistentesa preciodeconstructor.Aestosimportesseleadicionaronlasinversionesygastosque correspondenalapromocininmobiliaria,consistentesenelproyectoejecutivo,laslicencias, permisosyderechos,losgastosdeadministracinylosgastosfinancierosatribuiblesensu etapa constructiva. Para determinar el valor neto de reposicin, al valor de reposicin nuevo de las planetas originales, seleaplicaronlosdemritosobservadosenlainspeccindecampo,alosvaloresobtenidossele adicionaron los costos indirectos del constructor y del promotor. INVESTIGACION DE MERCADO Normatividad del sector ZONA MULTIPLE M2, SECTOR 11 1.Usos:Principales: UnifamiliarBifamiliar y Trifamiliar Conjunto Residencial Multifamiliares Tipo 1, 2 y 3 Compatibles: Comercio Local de Consumo Domestico Bsico C-1 Comercio Cobertura Urbana Zonal de Menor Impacto C-2 Comercio Cobertura Urbana Zonal de Mayor Impacto C-3 Institucionales de Influencia Urbana Local. Grupo 1 Institucionales de Influencia Urbana Zonal. Grupo 2 Recreativo Grupo 1 Industria grupo 5 Oficinas MANUAL DE AVALUOS DE NEGOCIOS EN MARCHA CODIGOMA7/7.5.1/05 EDICION01 FECHASEP 20/2011 Pgina 13 de 24 DOCUMENTO CONTROLADO SISTEMA DE GESTION DE LA CALIDAD La metodologa de valuacin del inmueble en estudio, cuenta con el siguiente anlisis: I.Anlisis del valor neto de reposicin INVESTIGACION DEL MERCADO DE TERRENOS Se analiza la investigacin de mercado, y se sensibiliza el mercado inmobiliario se puede decir que una oferta de una fraccin de terreno de las dimensiones y superficie del inmueble analizado puede estar en elmercadodependiendodelosespaciosdenegociacinyeldiseodelproyectosetendraenel mercado un tiempo de 9 a 12 meses y la disminucin que se observa en las negociaciones que oscilan del6%al15%debidoaloscostosfinancierosqueasumeelterrenoporeltiempodeestarendicho mercado. Si se analiza lo descrito en prrafos anteriores y se tiene en cuenta los siguientes puntos sustanciales: -Podemosdeterminarconrespectoalosterrenos,seconsideraqueelvalordelmetrocuadradoen OFERTA, oscila entre $270.000/m2 a 350.000/m2, con un tiempo en el mercado mediano de acuerdo al potencial del mismo y a la ubicacin relativa con respecto a los ejes ya descritos. -El valor comercial para el terreno en estudio considerndolo un globo de terreno, y tomando en cuenta lo descrito con anterioridad es de $270.000/m2. Anlisis del Valor Neto de Reposicin Metodologa de Valuacin MANUAL DE AVALUOS DE NEGOCIOS EN MARCHA CODIGOMA7/7.5.1/05 EDICION01 FECHASEP 20/2011 Pgina 14 de 24 DOCUMENTO CONTROLADO SISTEMA DE GESTION DE LA CALIDAD Valor Neto de Reposicin TerrenoLote tipo predominante: Precio unitario : N$/mFraccin de Precio Precio Precio Indiviso Precio delterreno: Area m2 Unit m2. Neto m2 parcial N$ (en su caso) terreno N$1 unico 6.781,18270.0001.830.918.600 1,000000 1.830.918.600,002 0 0,00Superficie total terreno 6.781,18Precio del terreno: 1.830.918.600Valor Neto de Reposicin ConstruccionesTipo deArea m2 Precio unit. Demerito Precio unit. Precio ObservacionesConstruccin de reposicin % neto de parcialnuevo $/m reposicin $ $Edificaciones 2.026,98350.000100,00% 350.000 709.443.000,00Zona dura 3.917,0090.000 100,00% 90.000 352.530.000,00Canopi 403,71 200.000100,00% 200.000 80.742.000,000 -Superficie total Construcciones 6.347,691142715000 Total 1.142.715.000 $ Valor Neto de Instalaciones EspecialesPorcin Tipo deCantidad Precio unit. Demerito Precio unit. Precio Observacionesconstruccin Gls/ml/m2 de reposicin % neto de parcialnuevo $/m reposicin $ $Tanques 3,0014.000.000 100,00% 14.000.000 42.000.000,00Planta electrica 1,0019.000.000 100,00% 19.000.000 19.000.000,00Surtidotes 6,0017.000.000 100,00% 17.000.000 102.000.000,00Total Inst. Esp. 163.000.000Total 163.000.000 $Terreno 1.830.918.600 $ 1.830.918.600 $ 58,37%Construccin 1.142.715.000 $ 1.142.715.000 $ 36,43%Instalaciones 163.000.000 $ 163.000.000 $5,20%TOTAL 3.136.633.600 3.136.633.600 100,00%PorcinRESUMEN Desarrollo comercial: El desarrollo comercial de la Estacin de servicios la 84 es proyectada ya que es una estacin nueva, se tiene un flujo proyectado en base a las expectativas de ventas en la zona y al potencial dado por las diferentes estaciones en la zona.Se ha observado el comportamiento de las estaciones de servicios sobre la calle 76 y en la 51b, y planteamos el siguiente esquema: AO 2000 2001 2002 PROMEDIOVenta X galones 1.800.000 1.890.000 1.984.500 1.891.500PROMEDIO MENSUAL 150.000 157.500 165.375Porcentaje de incremento 5,00% 5,00% O sea, se estima que a pesarde poder tener un potencial mayor de acuerdo a la ubicacin estratgica somos cautelosos y se decide tener un crecimiento en galones del 5 % anual. ORGANIGRAMA ESTRUCTURAL EnlaelevacinyregistrodelaempresaquelaempresaASESORIASEINVERSIONESBAQUERO TORRES&COMPAASENCYFERNANDOARDILAPARDOcuentaconuncapitalsocialde La Empresa MANUAL DE AVALUOS DE NEGOCIOS EN MARCHA CODIGOMA7/7.5.1/05 EDICION01 FECHASEP 20/2011 Pgina 15 de 24 DOCUMENTO CONTROLADO SISTEMA DE GESTION DE LA CALIDAD $250000.000 de pesos divididos en 250.000 cuotas con un valor nominal de $1.000/c/u y distribuidas de la siguiente manera: SOCIONo DE CUOTASVALOR Baquero Torres Juan Jos83,33483.334.000 Baquero Torres Maria C.83,33383.333.000 Baquero TorresDavid R83,33383.333.000 TOTAL250,000$250000.000 Asimismo, se encuentra un organigrama claro de funcionesde la siguiente manera: ORGANIGRAMA En total la empresa cuenta con 16 empleados con una nmina mensual de $12750.453.00

METODOLOGIA El avalo de los activos fijos de la Estacin deserviciosla Y al 5 de abril del 2003fue realizado por Dcicolombia E.U., de acuerdo a la metodologa establecida Lonja de Propiedad Raz del Cesar para Unidades econmicas, el cual cuenta con los siguientes resultados: Resultados de los activos (En pesos) Verificacin del valor de los activos Junta de socios Gerente subgerente Asesores Personal deIslas Personal de patio Personal de aseo Secretaria Revisor fiscal MANUAL DE AVALUOS DE NEGOCIOS EN MARCHA CODIGOMA7/7.5.1/05 EDICION01 FECHASEP 20/2011 Pgina 16 de 24 DOCUMENTO CONTROLADO SISTEMA DE GESTION DE LA CALIDAD CONCEPTO V.N.R. $ %Terreno 1.830.918.600 58,37%Construccin 1.142.715.000 36,43%Instalaciones complementarias 0 0,00%Maquinaria y equipo 163.000.000 5,20%Muebles y enseres 0 0,00%TOTAL 3.136.633.600 100,00% Cabedestacarqueporlascondicionesdefuncionamientodelinmueble,porsupuestohacenfaltainversiones que no estn reflejadas en este estudio valuatorio, si consideramos que el inmueble se encuentra en un 80%, y que toda las instalaciones complementarias no se encuentran,como tampoco los muebles y enseres, podemos decirqueelinmuebleensutotalidadenel100%puedeestarenelordendelValorNetodeReposicinenla suma de $4000 millones de pesos. Configuracin de los proyectos Laidentificacindeproyectosposiblesdeaprovechamientoparaladeterminacindelvalordela unidadeconmicaEstacindeserviciola84,comonegocioenmarchasehizoconsiderandolo siguiente: Las perspectivas del mercado de los productos y de los insumos. El balance de materia y energa de la unidad econmica en su conjunto. Las bases parala configuracin de los proyectos son las siguientes: Volmenes de venta proyectados. Precios de venta actual. Ingresos por venta proyectado. Costo de producto actual. Costo de administracin. Costo de comercializacin. El horizonte de anlisis se estableci en 5 aos. Configuracin de los escenarios La unidad econmica Estacin de serviciosla 84 desde su inicio se enfrenta a un mercado abierto y competitivoenelcontextolocal,ademsquelasuertequelospreciosdelosproductosydelos insumos, algunos obedecern a los mercados mundiales y otros a los nacionales; el costo de la mano de obra y de otros insumos seguramente obedecern a polticas y mercados nacionales. Laexperiencialocalpermiteconfigurarunescenarioconuncomportamientodetresvariables macroeconmicaselegidascomorepresentativasdelosescenariosposiblesquemodifiquenenel tiempo las estructuras costo/precio de la unidad econmica Estacin de servicios la 84, y por ende su rentabilidad.Las variables macroeconmicas elegidas son las siguientes: Valor de la empresa como unidad econmica MANUAL DE AVALUOS DE NEGOCIOS EN MARCHA CODIGOMA7/7.5.1/05 EDICION01 FECHASEP 20/2011 Pgina 17 de 24 DOCUMENTO CONTROLADO SISTEMA DE GESTION DE LA CALIDAD PARAMETRO VALOR EXPLICACION TIPO DE VARIABLEInflacin 10% Inflacin del primer ao ExgenaDiferencial Inflacin 2%Crecimiento del diferencial de Inflacin para cada uno de los aos.ExgenaPIB 1,0%Crecimiento diferencial del PIB para cada uno de los aosExgenaPrecios en dlares 0%Crecimiento de los precios en dlares como porcentaje de la Inflacin externa.ExgenaDTF 8% Puntos por encima de la inflacin ExgenaMano de Obra 0% Puntos por encima de la inflacin EndgenaOtros Costos 0% Puntos por encima de la inflacin EndgenaCombustible - Puntos por encima del IPP EndgenaGracia 2 Perodo de Gracia a Capital ExgenaPlazo 10 Plazo de la Deuda ExgenaTasa 10% Puntos por encima del DTF ExgenaAos Depreciacin Inversiones 20 Vida til Inversiones EndgenaAos Depreciacin Edificios 10,00 Vida til MaquinariaImpuestos sobre la renta 38,5%Tasa de crecimiento real 2,5%Crecimeinto del combustible 5,0% Inflacin ESCENARIOS El escenario configurado fue el siguiente: De estabilidad, con variables macroeconmicas pronosticadas por el Departamento de Planeacin Nacional, en las variables importantes como son : 1.Inflacin al final de cada ao 2.ndice del precio al consumidor 3.Tasa de crecimiento real del PIB Se destaca de manera relevante que estas variables se asumieron despus de plticas con personal de ecopetrol donde se revis de manera exhaustiva las posibilidades de crecimiento en un escenario de liberacin de precios de los productos. Este anlisis es de preocupacin en la zona norte por la problemtica existente con el contrabando de gasolina,comocompetenciadesleal,esimportantetambintenerencuentalosprocesode reacomodo de las grandes distribuidoras de gasolina como: Shell,exxonmobil, Terpel, y petromil que cuentan con una estrategia de consecucin de mercado agresiva. Formulacin de los flujos libres descontados Losflujoslibresserealizaronconbasealproyectoposibleyserealizenpesoscolombiano.Los componentes de los flujos financieros son los siguientes: Estructura macroeconmica MANUAL DE AVALUOS DE NEGOCIOS EN MARCHA CODIGOMA7/7.5.1/05 EDICION01 FECHASEP 20/2011 Pgina 18 de 24 DOCUMENTO CONTROLADO SISTEMA DE GESTION DE LA CALIDAD 0 1 2 3 4 5Variables MacroInflacin final de ao 7,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%IPP 5,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%PIB 1,50% 2,50% 3,50% 3,50% 3,50%Devaluacin 7,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%Inflacion externa 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%Tasa de Cambio Fin de Ao 3100 3.317 3.483 3.657 3.840 4.032DTF efectivo 15,00% 13,00% 13,00% 13,00% 13,00% Estructura ingreso costo INGRESOS PREMISAS BSICAS Para el anlisis de flujos de caja libre descontados y de acuerdo a las caractersticas de los mercados de los productos e insumos, se relacionan las premisas que son la base de losflujos proyectados de ingresos de la estacin de servicios La 84: Se parte de una estructura de la venta que resulta de los flujos proyectados de operacin de junio a diciembre de 2003. Se toma como base de partida la posible operacin de las plantas al estado actual Elpreciodeventaseestimaqueseincrementaranualmentedeacuerdoalatasadeinflacin proyectada y la de los otros productos segn el ndice del precio al consumidor, y a los esquemas demerecimientodeECOPETROLdeacuerdoalosdesmontesdesubsidiosautorizadosporel gobiernonacional.Esimportantemencionarqueenlosltimosdosaoslagasolinaesuna variable importante en el desarrollo. Los ingresos obtenidos en los patios: cafetera, lavado, engrase y aceites, se plantean, se destaca queseconsideracomolasutilidadesdelejercicio,yaquecuentaconestadoderesultados independiente. Seestimaquelosgastosadministrativossemantienenenlasproyeccionesconsiderandolos resultados de operacinde diferentesestaciones, esto equivale al 8% del valor de las ventas en trminos reales. Se estima que por el escenario econmico que existe y observandoel esquema observado en las diferentes estaciones en la zona la proyeccin conservadora de un 5% es mantener el volumen de ventasconeseporcentaje,porqueseesperaraqueunaestacindeserviciosenlaubicacinen que se encuentra el negocio en estudio, tuviese un desarrollo en venta con una espiral incremental ms alta y adecuada para un flujo de efectivo de una inversin tan alta.. Laestructuradelasventasdecombustiblesescomosigue:40%degasolinaextra,55%de gasolina corriente y un 5% de diesel MANUAL DE AVALUOS DE NEGOCIOS EN MARCHA CODIGOMA7/7.5.1/05 EDICION01 FECHASEP 20/2011 Pgina 19 de 24 DOCUMENTO CONTROLADO SISTEMA DE GESTION DE LA CALIDAD Estructura de venta Paradeterminarestaestructuraseconsiderandosrubrosimportantes,laventadecombustibleyla venta de patio de la siguiente manera: CombustiblesCon base en los precios de venta autorizados por el gobierno mslasobretasamunicipal,revisandoquelaestacinse encuentra en una ciudad liberada en estructura de precios. Venta de patioLa estructura esta relacionada con el producido por cafetera y lavado y el engrase con la estrategia de vender el producto y regalar el servicio. La estructura de venta para los combustibles es el siguiente: PRODUCTO% de ventaVALOR VENTA Gasolina extra40.00%$5.100.00 Gasolina corriente55.00%$3.990.00 Diesel5.00%$2.600.00 Valor promedio100.00%$4.903.00 Para el caso del patio se estima en base de la utilidad neta un promedio diario que para el primer ao es de $65.000,00. Estructura de costos Para determinar esta estructura con base en los estados de resultados, se realiz una adecuacin de los mismos, quedando clasificado de la siguiente manera: Combustible Con base en los costos de planta del productoInsumos para venta en patio Los considerados son los aceites y no estarn en el esquema porque se considera una utilidad para el flujo. Mano de Obra Sueldosy salarios del personal de base y confianza de toda la Filial que rigen en 2003 Costos de Administracin Adquisicindemateriales,conservacinymantenimiento, fletes,serviciostcnicos,segurosyfianzas,maniobrasy almacenaje,viticosy gastosdeviaje,prestaciones, gastos deprevencinsocial,incrementoalareservalaboral, servicios y gastos corporativos. La estructura de costos es la siguiente considerando el transporte de la planta hasta la estacin PRODUCTOCosto en estacin Gasolina extra$4.701.84 Gasolina corriente$3.455.58 Diesel$2.370.03 Costo promedio$4.344.00 MANUAL DE AVALUOS DE NEGOCIOS EN MARCHA CODIGOMA7/7.5.1/05 EDICION01 FECHASEP 20/2011 Pgina 20 de 24 DOCUMENTO CONTROLADO SISTEMA DE GESTION DE LA CALIDAD ConsiderandolainformacinporplantaseobtienelaestructuradecostosdelaUnidadEconmica para 2003. En trminos globales se estima que los costos es de aproximadamente el 88.60% del valor de venta considerando la sobretasa a la gasolina. Se determinaron las estructuras ingreso/gasto en el tiempo para el escenarios de anlisis en funcin de los indicadores macroeconmicos para cada proyecto de aprovechamiento en anexo se presentan lascorridasparaladeterminacindelaEstructuraingreso/gastoqueseaplicaronalosflujosde efectivo para la determinacin del valor presente de la unidad econmica como negocio en marcha. Ingresos Venta del Producto.-Los ingresos se determinan en funcin de la demanda en cantidad y el precio de los productos cuyas premisas quedaron definidas en el captulo de estructura Ingreso-Costo. Presupuesto de VentasVentas de Combustible 4.903 Venta de otros productos 65.000 Cantidades 1 Ventas de Combustible 1.800.000 Das de Venta de otros productos 365Ventas Total de Combustible 8.825.310.000Venta Totalde otros productos 23.725.000 Ventas Brutas Totales 8.849.035.000 Egresos Los costos de produccin, comercializacin y administracin.- definidos en el capitulo correspondiente a la Estructura de costos. Gastos de ventaEs el importede la parte administrativa del negocio. CostoFiscal.-38.5%deutilidadesbrutasparadeterminarestecostoserealizaronlosflujosde resultadosysegnelesquemasobrelautilidadoperativasinconsiderarlavariacindelcapitalde trabajo. Capital de trabajo.-es el importe requerido para mantener el negocio sin presiones de iliquidez. Las proyecciones anteriores se resumen en el siguiente cuadro de proyecciones: MANUAL DE AVALUOS DE NEGOCIOS EN MARCHA CODIGOMA7/7.5.1/05 EDICION01 FECHASEP 20/2011 Pgina 21 de 24 DOCUMENTO CONTROLADO SISTEMA DE GESTION DE LA CALIDAD Flujo de caja Libre. El flujo de caja libre es el resumen ideal de las proyecciones y de las estructuras de ingresos y gastos ms la variacin del capital de trabajo donde podemos sensibilizar las proyecciones que estn acordes con la realidad del mercado. En trminos generales es el siguiente : Ingresos antes de impuestos e intereses (IAII) -Impuestos sobre los ingresos IAII +Depreciacin y cargos que no son de efectivo -Inversiones de capital +Cambio en el capital de trabajo FLUJ O DE CAJ A LIBRE El resultado es el siguiente: FLUJO DE CAJA 1 2 3 4 5Flujo de Caja OperativoIngresosVentas Brutas Totales 8.849.035.000 9.940.147.035 10.957.206.040 12.078.459.412 13.314.585.447Recaudo de cartera 0 0 0 0 0Total Ingresos 8.849.035.000 9.940.147.035 10.957.206.040 12.078.459.412 13.314.585.447EgresosValor ComprasCompra de combustible y otros 7.997.461.267 8.983.571.757 9.902.755.601 10.916.106.820 12.033.276.103Total Compras 7.997.461.267 8.983.571.757 9.902.755.601 10.916.106.820 12.033.276.103Mano de ObraOtros Costos ProduccinOtros costos de ventas Gastos de Ventas 707.922.800 795.211.763 876.576.483 966.276.753 1.065.166.836 Gastos de Administracin 0 0 0 0 0Total Gastos Administrativos 707.922.800 795.211.763 876.576.483 966.276.753 1.065.166.836Total Egresos 8.705.384.067 9.778.783.520 10.779.332.084 11.882.383.573 13.098.442.939Total Flujo de Caja Operativo 143.650.933 161.363.515 177.873.957 196.075.839 216.142.508Flujo de Caja InversinVariacin del Capital de Trabajo 17.698.070 18.936.935 19.883.782 20.877.971 21.921.869Expansion de plantaExpansion de maquinariaTotal Flujo de Caja Inversin 17.698.070 18.936.935 19.883.782 20.877.971 21.921.869Flujo de Caja FinanciamientoFondos Pasivo Largo PlazoAmortizaciones Pasivos Largo PlazoIntereses PagadosTotal Flujo de Caja FinanciamientoImpuestos 55.305.609 62.124.953 68.481.473 75.489.198 83.214.866Flujo de caja operativo 106.043.394 118.175.497 129.276.265 141.464.612 154.849.512 Flujo de Caja Libre MANUAL DE AVALUOS DE NEGOCIOS EN MARCHA CODIGOMA7/7.5.1/05 EDICION01 FECHASEP 20/2011 Pgina 22 de 24 DOCUMENTO CONTROLADO SISTEMA DE GESTION DE LA CALIDAD Es el valor de mercado del patrimonio de la empresa, y contempla lo que cualquier inversionista puede dar a valor presente por un flujo de caja a perpetuidad se estima con la siguiente ecuacin: Valor presente del flujo de caja libre +Valor presente delvalor residual -Valor de mercado de la deuda -Valor del clculo actuarial VALOR PATRIMONIAL Si consideramos que tenemos el flujo de cajacon el siguiente desarrollo: Tasa de descuento WAAC BASES En trminos numricos, el inverso deltrmino integrado conla tasa de descuento anual expresada en decimales, sumada a la unidad y elevada la suma a la ensima potencia -en donde N es el nmero de ao contado a partir de que se inicia el horizonte de anlisis- es el denominado factor de descuento, menorquelaunidadycrecientementemenorconformeavanzaelnmerodelao.Alsermenorel factordedescuentoamedidaenquepasaeltiempo,unproyecto que generabeneficiosinmediatos tiendeatenerunmayorvalorpresentequeunproyectoconbeneficiosesperadosenelmediano plazo.As, el valor presente permite asignar recursos escasos entre proyectos competitivos. Con estas bases la tasa de descuento se puede seleccionar por dos procedimientos: Construirlatasadedescuentoapartirdeunatasadedescuentoconocidadeunnegociode bajoriesgo,eirafectandodichatasasumandoomultiplicandoefectosderiesgoqueson posibles en el proyecto analizado. Seleccionar la tasa de descuento por comparacin con proyectos similares en riesgo. Paralaseleccindelatasadedescuentousadaenladeterminacindelosvaloresdelaunidad econmica Estacin de servicios La Y como negocio en marcha se realiz considerando los siguientes puntos sustanciales: Clculo del costo promedio de los pasivos financieros Clculo del Costo de capital promedio ponderado (WAAC) Se destaca que el resultado (tasa de descuento real) del 10% se revis con otros negocios de similar riesgo y la estructura es la siguiente: COSTO DE CAPITAL PONDERADOPARTICIPACIONC. DE OPORT. IMPUESTOS CDI TOTALPasivos 83,30% 10% 10,0% 8,33%Patrimonio 16,70% 15% 35% 9,8% 1,63%100,00% total 10,0% Donde: C. DE OPORT: Costo de Oportunidad del dinero CDI: Costo despus de impuesto Valor patrimonial MANUAL DE AVALUOS DE NEGOCIOS EN MARCHA CODIGOMA7/7.5.1/05 EDICION01 FECHASEP 20/2011 Pgina 23 de 24 DOCUMENTO CONTROLADO SISTEMA DE GESTION DE LA CALIDAD El valor de la empresa es el siguiente: Inflacin 7,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 7,00%Tasa Descuento Real(WAAC) 1,181,161,16 1,161,16 0,00%factor de Descuento 1,181,361,57 1,812,09 - Flujo de caja libre 106.043.394 118.175.497 129.276.265141.464.612 154.849.512- 0 -- -- - - Valor Presente Flujo de Caja libre 90.096.34186.929.86282.333.839 78.005.53173.927.401 942.574.367 Valor Presente Flujo de Caja libre 411.292.974 -tasa de crecimiento real 2,00%Valor residual 942.574.367 RESUMEN VALORACIONValor flujos de caja libre 411.292.97430,38%Valor residual 942.574.36769,62%VALOR DEL NEGOCIO EN MARCHA 1.353.867.341 100,00% S recordamos la formulaa este valor de la empresa se le descuenta los pasivos, que no se considera prudente por no tener informacin exacta, por lo que se entrega como resultado del estudio el valor de la empresa, ms no su valor patrimonial, que es el valor que sirve para las negociaciones.Si analizamos el valor de la prima es similar a $7400/galn mes que se considera que por la estructura de las ventas con relacin a los combustibles, se encuentra dentro de los parmetros. Las recomendaciones son las acciones que la empresa debe de seguir para tener un final equitativo de la valoracin, los pasos a seguir son los siguientes: 1.Realizar un due dilligence o corte a un da determinado donde se establezca sustancialmente los activoscirculantes(caja,bancos,cuentasxcobraraclientes)ylospasivosaesedacomoson: crditos bancarios, pasivos personales (liquidaciones de nmina y del personal) 2.Revisarsipuedenexistirloscostoscontingenteslaborales(demandasencurso,pasivos pensionales, etc) Es importante determinar los valores obtenidos por el presente ejercicio de la siguiente manera: CONCEPTO V.N.R. $ %InmuebleTerreno 1.830.918.600Construccin 1.142.715.000Maquinaria y equipo 163.000.000Subtotal 3.136.633.600 69,85%Negocio en MarchaGood will1.353.867.341Subtotal 1.353.867.341 30,15%TOTAL 4.490.500.941 100,00% Recomendaciones Resumen MANUAL DE AVALUOS DE NEGOCIOS EN MARCHA CODIGOMA7/7.5.1/05 EDICION01 FECHASEP 20/2011 Pgina 24 de 24 DOCUMENTO CONTROLADO SISTEMA DE GESTION DE LA CALIDAD Se considera como valor de empresa como negocio en marcha de la estacin de servicios la 84, propiedad de ASESORAS E INVERSIONES BAQUERO TORRES & COMPAA S EN C YFERNANDOARDILAPARDO),ubicadaenlaCalle84No.51B-45enBarranquilla, Atlntico, la suma de: CONCEPTO IMPORTE %InmuebleTerreno 1.830.918.600Construccin 1.142.715.000Maquinaria y equipo 163.000.000Subtotal 3.136.633.600 69,85%Negocio en MarchaGood will1.353.867.341Subtotal 1.353.867.341 30,15%TOTAL 4.490.500.941 100,00% Sedeterminacomovalordemercadolacantidadde:$4.490.500.000(CUATROMIL CUATROCIENTOSNOVENTAMILLONESQUINIENTOSMILPESOSM/CTE)EN NUMEROS REDONDOS, A t e n t a m e n t e, ARQ.EDUARDO JOSUSTARIZ ARAMENDIZ MAT. R.N.A. 1237 MIEMBRO LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DEL CESAR ANEXO FOTOGRAFICO Se anexa un registro fotogrfico de los bienes fijos y muebles de la empresa y se realiza un anexo de todos los documentos suministrado. Conclusiones