Ejemplo de Avaluo Romaye

INFORME DE AVALÚO PARCELA DE TERRENO Y VIVIENDA DE DOS NIVELES, UBICADA EN EL

BARRIO EL PROGRESO MUNICIPIO GUANARE ESTADO PORTUGUESA.

PROPIETARIO: PEDRO JOSE TORRES MANZANILLA

AVALUADOR PROFESIONAL: Ingrid Prieto

Email: romayeciv@gmail.com, Cel.: 0416-6510339/ / 0424-5045112 Informe Técnico de Avalúo

Guanare, junio 2013

Contenido

Introducción

Carta de Resumen de los resultados

Identificación y

Certificación..........................................................................

Resumen...............................................................................................

.......

Descripción de

áreas....................................................................................

Características

Generales...............................................................................

Localidad y

Entorno.......................................................................................

Situación Jurídica, legal y urbanística del

inmueble………………………………………

Estudio de

Mercado.......................................................................................

Cálculos.................................................................................................

.......

Resumen de

avalúo.......................................................................................

Anexos:

Informe Fotográfico

Croquis Ubicación y Distribución.

Copia del Documento de Propiedad

Credenciales y Autorización del Avaluador Profesional

Señor:PEDRO JOSE TORRES MANZANILLAPresente.-

Muy respetuosamente me dirijo a usted, de acuerdo a su solicitud, se procedió

a realizar el Avaluó del inmueble; conformado por parcela de terreno y

vivienda de dos niveles, ubicado en: BARRIO EL PROGRESO, CALLE 16 BIS,

SECTOR III, N° 2370, Municipio Guanare, Estado Portuguesa; con los

siguientes linderos: Norte: Solar y casa de Marcos Sánchez; Sur: Solar y casa

de David García; Este: Solar y casa de Miguel Antonio Méndez; Oeste: Calle 16

bis o Av. #3.

En el informe técnico se puede observar que el procedimiento utilizado para el

Cálculo del Valor es el usualmente empleado en el campo de la tasación, por

lo cual se da fe de las técnicas empleadas y del uso de la información

recabada.

Efectuados los estudios y análisis correspondientes resultó que el referido

inmueble tiene un valor actual de: SEISCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES

(Bs.625.000, 00).

AVALUADOR PROFESIONALIng. ROMAYE DIAZ

CIV N° 62.377ASAPROVE: P- 801.SUDEBAN: P-3.205.

Introducción

El objetivo principal de este Informe Técnico de Avalúo, es determinar el valor

real y justo valor del inmueble; conformado por parcela de terreno y vivienda

de dos niveles, ubicado en: BARRIO EL PROGRESO, CALLE 16 BIS, SECTOR III,

N° 2370, Municipio Guanare, Estado Portuguesa; con los siguientes linderos:

Norte: Solar y casa de Marcos Sánchez; Sur: Solar y casa de David García;

Este: Solar y casa de Miguel Antonio Méndez; Oeste: Calle 16 bis o Av. #3.

El Método utilizado para valorar la parcela de terreno es denominado Mercado

o Ventas comparables, con ajustes de precios por tiempo y áreas. Tomando

referenciales de las compras-ventas de terrenos iguales o semejantes al que

se está valorando, debidamente registrados y protocolizados en el Registro

Subalterno del Municipio Guanare.

Para valorar la edificación, se utilizó el MÉTODO DEL COSTO; VALOR DE

REPOSICION, el cual calcula el valor actual de reposición de las

construcciones, afectándolas por el método de depreciación de Ross –

Heidecke; el más confiable actualmente debido a que deprecia las

edificaciones en línea curva, que es lo que acontece en la práctica y toma en

consideración; años de uso, vida útil, estado de conservación y

mantenimiento para el momento del avalúo.

IDENTIFICACIÓN

Perito(s) responsable(s) del Avalúo: ING.ROMAYE DIAZ. CIV N° 62.377

Número de Inscripción: ASAPROVE: P-801, SUDEBAN: P-3.205.

Bien(es) Avaluado(s): PARCELA DE TERRENO Y VIVIENDA DE DOS

NIVELES.

Fecha del Avalúo: 02 de Marzo de 2011.

Solicitado por: PEDRO JOSÉ TORRES MANZANILLA.

Propietario del Bien: PEDRO JOSÉ TORRES MANZANILLA.

C.I: 3.102.259.

CERTIFICACIÓN

Yo, ROMAYE DIAZ., Avaluador, abajo firmante certifico:

a- Que el avalúo obtenido para la vivienda, solicitado por PEDRO JOSÉ TORRES MANZANILLA y realizado por ROMAYE DIAZ en fecha 02 de Marzo de 2011, es producto de métodos esenciales objetivos, científicos y universalmente admitidos como justos, sin que haya influido en mi trabajo ningún factor, como el resultado obtenido al aplicar los mencionados métodos.

b- Que no tengo ningún interés, ni directo, ni indirecto con la propiedad avaluada en cualquier posible operación comercial o crediticia, ni me ligan con el propietario lazos familiares ni de ninguna otra índole.

c- Que mis servicios fueron requeridos única y exclusivamente en mi carácter de profesional Avaluador, consciente de mis deberes y responsabilidades.

d- Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para confeccionar las estadísticas necesarias en este estudio son ciertas hasta donde alcanza la buena fe del Avaluador y que no he exagerado ni omitido conscientemente ningún factor importante que pueda influir en el resultado de este avalúo.

RESUMEN

Para: Pedro José Torres Manzanilla.Fecha: 02 de Marzo de 2011.De: Ing. Romaye Díaz.Motivo: Avaluó de Parcela de Terreno y Vivienda de Dos Niveles. Monto del Avalúo: Bs. 625.000,00.Tipo de Inmueble: Parcela de Terreno y Vivienda de dos Niveles.Dirección: BARRIO EL PROGRESO, CALLE 16 BIS, SECTOR III, N° 2370, Municipio Guanare, Estado Portuguesa; con los siguientes linderos: Norte: Solar y casa de Marcos Sánchez; Sur: Solar y casa de David García; Este: Solar y casa de Miguel Antonio Méndez; Oeste: Calle 16 bis o Av. #3.

DATOS DE REGISTRO

TERRENO

Registro Subalterno Protocolo

Libros N° 03 Folio 7-8Tomo N° 01 Fecha 25-08-1999

VIVIENDARegistro Subalterno

Protocolo 1º

Libros Nº 35 Folio 133-138Tomo Nº 02 Fecha 04-08-1987

CARACTERÍSTICAS

VIVIENDA DE DOS NIVELES DE CONSTRUCCIÓN TRADICIONALPlanta Baja: Estructura: Vigas y Columnas de Concreto Armado.Techo: Entrepiso Losa de Concreto Armado.Pisos: Granito.Paredes: Bloques de Concreto.Recubrimiento: En interiores Friso liso y exteriores acabado esponjeado.Puertas: Metálicas y de madera las de las habitaciones.Ventanas: Tipo macuto con protectores de hierro.Distribución: Sala, Comedor, Cocina, 3 Habitaciones, Lavadero, 2 baños.Instalaciones Eléctricas: embutidas en pared con tubería EMT.Instalaciones Sanitarias: empotradas.

Planta Alta: Estructura: Vigas y Columnas de Concreto Armado.Techo: Laminas de Acerolit apoyado en Correas tipo Omega 6.Pisos: Cemento Pulido.Paredes: Bloques de concreto.Recubrimiento: En interiores friso liso y exteriores acabado esponjeado.Puertas: Principal Metálica y de madera las de las habitaciones.Ventanas: Tipo macuto.Distribución: Sala, Comedor, Cocina, 3 Habitaciones, Lavadero, 2 baños.Instalaciones Eléctricas: embutidas en pared con tubería EMT.Instalaciones Sanitarias: empotradas. Edad: 24 años.Vida útil: 60 años Estado de conservación y mantenimiento según Ross-Heidecke: P-B estado (2,5) y P-A (3,0). COBERTIZO:Estructura: Apoyado sobre Vigas y Columnas de concreto armado.Techo: Acerolit sobre Vigas y correas de acero.Pisos: Cemento rustico.Edad: 15 años.Vida útil: 50 años Estado de conservación y mantenimiento según Ross-Heidecke: estado (3).

CERCA PERIMETRALEstructura: Pared de Bloques de concreto incluye machones, viga de corona y de fundación, y rejas metálicas.Edad: 20 años.Vida útil: 50 años

Estado de conservación y mantenimiento según Ross-Heidecke: estado (3).

DESCRIPCIÓN DE ÁREAS(m2)Área (m2) Edad de

ConstrucciónMétodo de Depreciación

Parcela de terreno 353,54 --- ---Planta Baja 132,30 24 ROSS-HEIDECKEPlanta Alta 132,30 24 ROSS-HEIDECKECobertizo(Garaje) 45,60 15 ROSS-HEIDECKECerca perimetral 185,28 20 ROSS-HEIDECKE

CARACTERISTICAS GENERAL

TOPOGRAFIA TECHOS

CON PENDIENTE PLATABANDA ACEROLIT XSEMIPLANA ZINC PLAFONVARIADA TABELONES MACHIHEMBRADOPLANA X CANAL 90 LOSA ENTREPISO X FIBROCEMENTO OTRO:

SERVICIOS PAREDES REVESTIMIENTOS

AGUA POTABLE X LADRILLO FRISO LISO X

AGUAS SERVIDAS X BLOQUE DE CONCRETO

X FRISO RUSTICOX

ELECTRICIDAD X BLOQUE DE ARCILLA OBRA LIMPIAGAS X CONCRETO ARMADO TEXTURIZADOTRANSPORTE PUBLICO X TABIQUES CERAMICA (BAÑOS) XOTRO: OTRO: PIEDRA ORNAMENTAL

LINDEROS PUERTAS VENTANASNORTE: Solar y casa de Marcos Sánchez. HIERRO

X PROTECTORES DE HIERRO X

SUR: Solar y Casa de David García. ALUMINIO Y VIDRIO

MACUTO Y VIDRIOX

ESTE: Solar y Casa de Miguel REJA DE HIERRO X BASCULANTE

Antonio Méndez.OESTE: Calle 16 bis o Av. #3. MAD.ENTAMBORADA X PANORAMICA

INFORMACION BIENHECHURIAS MAD.MACIZA

BATIENTE

COBERTIZO (GARAJE) X SANTA MARIA X MADERA Y VIDRIO

FORMA PISOSCUADRADA CERAMICA CAICO RECTANGULAR CEMENTO PULIDO X MARMOL POLIGONO REGULAR X CEMENTO RUSTICO VYNIL POLIGONO IRREGULAR GRANITO X TERRACOTA

ZONIFICACION Y REGLAMENTOS

PARQUET ASFALTO

ZONIFICACION TERRACOTA ALFOMBRA

%CONSTRUCCION EQUIPOS Y COMPLEMENTOSAREA MINIMA INTERCOMUNICADOR TANQUE ELEVADO X% UBICACION PORTON ELECTRICO EQ.HIDRONEUMATICO X

ACCESOS CASILLERO DE CORREOS TANQUE SUBTERRANEO XCALLE X RECOLECTOR DE BASURA CIRCUITO CERRADO

AVENIDA CENTRAL TELEFONICA INTERNET X

CARRERA CALENTADOR T.V POR CABLE X

DESARROLLO DE LA ZONA ESTRUCTURACONSOLIDADO X CONCRETO ARMADO X TIPO TUNEL

METALICA MADERA

LOCALIDAD Y ENTORNO

Entorno: Locales comerciales, Viviendas unifamiliares, bifamiliares, bancos,

abastos, panaderías, comercios al mayor y detal, mercado municipal,

instalaciones deportivas.

Acceso: Calle 16 bis o Av. #3, paseo Argimiro Gabaldón (Barrio El Progreso,

Guanare).

Servicios: Todos los servicios públicos.

Población: Clase Media baja.

Tendencia: Desarrollo completo.

Actividades Económicas Predominantes: Comercios al detal, Ferreterías,

Panaderías, Abastos, áreas recreativas y deportivas, restaurantes de comida

rápida, Escuelas Públicas, Canchas Deportivas, entre otros.

Desarrollo y Consolidación de la Zona: Consolidada, requiriendo

mejoras.

Nivel Socio – Económico: Clase Media baja.

Tipos de Construcciones en el sector: Viviendas unifamiliares y

bifamiliares con comercio y oficinas; incluyendo construcción de dos niveles,

escuelas, canchas deportivas, paseos turísticos, restaurantes, ferreterías,

panaderías, comercios al mayor y detal en general.

SITUACIÓN JURÍDICA SOBRE ARRENDAMIENTO

Ocupado por el Propietario Arrendada X

DATOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Fecha de la Firma del Contrato:

Sin datos.

Duración del Contrato:Renta Estipulada:Revisión del Canon:

SITUACIÓN LEGAL DEL INMUEBLE

Hipoteca(s)/ Prohibición(es)/ Ejido/Otros(s): LIBRE DE GRAVAMEN.

SITUACIÓN URBANÍSTICA DEL INMUEBLE

Zonificación AR-I

Cumple con las ordenanzas

No cumple con las ordenanzas

Cédula de Habitabilidad SI NOX

COMENTARIOS

Zona con Viviendas unifamiliares y bifamiliares, con comercio y oficinas;

incluyendo construcción de edificaciones de dos niveles, escuelas,

restaurantes, servicios, panaderías, ferreterías, comercios al mayor y detal e

instalaciones deportivas.

Avalúo:

METODO DE COSTO; VALOR DE REPOSICION; DEPRECIACION POR ROSS-HEIDECKE.

VIVIENDA.

PLANTA BAJA.

VA= VR ((1- (1-r) * (A + (1-A)*C)).

VR= AREA *PU. CONST. (CINPRONET, 3er TRIMESTRE 2010, actualizado por

INPC).

VR= 132,30m2* 2.785,83 Bs. /m2.

VA= 368.565,56 * (1-(1-0,10)) FACTOR ROSS-HEIDECKE.

VA= 368.565,56 * (1-(1-0,10)) * F.R.H. (Con estado (2,5) y uso (34,28%)).

VA= 368.565,56 * (1-(1-0,10) * 0,2924).

VA= 271.547,12 Bs.

PLANTA ALTA.

VA= VR ((1- (1-r) * (A + (1-A)*C)).

VR= AREA *PU. CONST. (CINPRONET, 3er TRIMESTRE 2010, actualizado por

INPC).

VR= 132,30m2 *2.459,87 Bs. /m2.

VA= 325.441,01 * (1-(1-0,10) * 0,3695).

VA= 217.204,72 Bs.

COBERTIZO.

VA= VR ((1- (1-r) * (A + (1-A)*C)).

VR= AREA *PU. CONST. (MOPVI, Noviembre 2010, actualizado por INPC).

VR= 45,60m2 * 736,54 Bs. /m2.

VA= 33.586,12 * (1-(1-0,10) * 0,3407).

VA= 23.287,46 Bs.

CERCA PERIMETRAL (Pared de Bloques de concreto incluye machones, viga de corona y de fundación, y rejas metálicas).

VA= VR ((1- (1-r) * (A + (1-A)*C)).

VR= AREA *PU. CONST. (MOPVI, Noviembre 2010, actualizado por INPC).

VR= 185,28m2 * 446,15 Bs. /m2.

VA= 82.661,98 * (1-(1-0,10) * 0,3630).

VA= 55.659,68 Bs.

VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN: Bs. 567.574,64.

TABLA DE HEIDECKE.

(Depreciación por estado de conservación).

ESTADO CARACTERISTICAS C

Nuevo o no muy nuevo

Regular, conservación normal

Necesitando reparaciones sencillas

Reparaciones importantes

Demolición

0,032%

18,10%

33,20%

52,60%

75,20%

100.00%

MÉTODO VENTAS COMPARABLES DE MERCADO.

PARCELA DE TERRENO.

ESTUDIO DE MERCADO.

Para analizar la valoración de la parcela de terreno en estudio se utilizó el

método directo de mercado; basado en los referenciales de compra – venta de

terrenos similares obtenidos en el registro subalterno del Municipio

Guanare(suministrados por CINPRONET), se analizaron 12 referenciales

seleccionando los que a criterio del tasador son similares con la parcela en

estudio, resultando al depurar la muestra los siguientes datos; a los cuales se

les aplicara los criterios estadísticos para obtener el modelo que explica el

comportamiento del mercado.

ESTUDIO DE MERCADO

REFERENCIALES.

AJUSTES DE REFERENCIALES.

Nº UBICACIÓN

1 Barrio El Progreso 125 114.472 Barrio El Progreso 149.11 100.16

AREA (M2)

P.U (Bs./M2)

F.A.I= INPC (Mes Actual) / INPC (Mes Referencial).INPC: Índice Nacional de Precio al Consumidor a nivel Nacional.

CALCULO DE LA MEDIA ARITMÉTICA X= 796,17= 132,70 Bs. /m2. 6

Calculo del intervalo de confianza de 95%:

I= X ± t975; 5 * (S / √¯n); Donde t975; 5 =2,571; según tabla de t de Student.

Los limites serian: 132,70± 2,571 * (24,84 / √¯6).

Limite Inferior= 106.63

Limite Superio 158.77

Se puede concluir con el 95% de certeza que el valor de mercado de la parcela tasada está en el intervalo comprendido entre Bs. 106,63/m2 y Bs. 158,77/m2.

En este caso se toma el valor superior debido a las buenas condiciones de ubicación de la parcela en estudio y que dicho valor está contenido en el intervalo de confianza.

Nº FECHA P.U (BS./M2)

1 4/10/2009 114.47 1.5311

AJUSTE. F.A.I

CÁLCULOS

Desarrollo de los Métodos:

Valor de Terreno: Bs. 56.131,54.

CONSTRUCCIONES:

Valor Actual: Bs. 567.698,98.

Monto de Avalúo: Bs. 623.830,52.

FUENTE UTILIZADA PARA PRECIOS UNITARIOS DE CONSTRUCCIÓN:

CINPRONET, TERCER TRIMETRE 2010 2010.

Cálculos propios.

Archivos del tasador.

Datos Valor de Reposición a Nuevo:

INPC (BCV): SEPTIEMBRE 2010 (BASE Dic. 2007).

ENERO 2011 (BASE Dic.2007).

Resumen del Avalúo.

RESUMEN DEL AVALÚO.

1- Valor Actual inmueble ..................................... Bs. 623.830,52

Total.......................................... Bs. 623.830,52

Valor Redondeado.............................Bs. 625.000,00

SON: SEISCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES CON 00/100.

PERITO AVALUADORIng. ROMAYE DIAZ

Anexos.

INFORME FOTOGRAFICO.

VISTA FACHADA PRINCIPAL.

COBERTIZO (GARAJE) VISTA INTERIOR PLANTA BAJA

BAÑO HABITACION PRINCIPAL VISTA INTERIOR ENTREPISO.

INFORME FOTOGRAFICO.

VISTA PLANTA ALTA VISTA LATERAL ACCESO PLANTA ALTA

VENTANAS TIPO MACUTO TECHO PLANTA ALTA

VISTA INTERIOR DE HABITACIONES PLANTA ALTA

Credenciales del

Avaluador.

Documentos de

Propiedad.

Croquis de Ubicación

Croquis de Distribución.

Informe Fotográfico

Ejemplo de Avaluo Romaye

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