Estudio Septiembre 2013 Sector Inmobiliario

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FORMACIÓN CONTINUA ESPECIALIZADA PARA EL SECTOR INMOBILIARIO DEL DEPARTAMENTO DE ANTIOQUIA

FICHA TÉCNICA:

Descripción: Boletín de estadísticas sectoriales, dirigido al sector Inmobiliario con crecimiento y cifras de construcción, PIB, Índice de Precios al Consumidor de vivienda y arrendamientos, evolución de la construcción, rotación de los inventarios, tenencia de la vivienda, entre otros. Artículos de las temáticas expuestas.

Autores: Dirección Económica de FENALCO ANTIOQUIA, información secundaria del DANE, El Banco de la República, El CENAC, La Lonja de Medellín y Antioquia, CAMACOL, Galería Inmobiliaria, Medellín Cómo Vamos, Superintendencia de Servicios Públicos, FEDESARROLLO, entre otros.

Editor: FENALCO ANTIOQUIA

Fecha de Publicación: Septiembre de 2013

Tipo: Obra colectiva realizada por iniciativa y bajo orientación de FENALCO ANTIOQUIA.

Copyright 2013 – Todos los derechos reservados. Prohibida su reproducción total o parcial, así como su traducción a cualquier idioma sin autorización escrita de FENALCO ANTIOQUIA.

EL 80% DE ESTE MATERIAL DE FORMACIÓN ES COFINANCIADO POR EL SENA EN DESARROLLO DEL CONVENIO 00024 DE 2013 ENTRE EL SENA Y FENALCO.

Impresa por: Gente Visual PublicitariaSeptiembre de 2013

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El sector de Servicios Inmobiliarios y de Alquiler: Mucha presencia y gran impacto

Ocupa a 1.516.000 personas en el país, 1.120.000 en las Trece Áreas y 177.000 en Medellín y Valle de Aburrá. Genera el 7,2% del empleo nacional, el 10,9% en las Trece principales Áreas y el 10,3% en Medellín y su Área Metropolitana (A.M).

Del total nacional de ocupados en actividades inmobiliarias, el 73,9% está en las Trece principales Áreas Metropolitanas y en Medellín A.M, el 15,8% de los ocupados de las Trece Áreas y el 11,7% de los ocupados del Sector en todo el país.

El valor agregado de los Servicios Inmobiliarios y de Alquiler de Vivienda ascendió en 50,8 billones de pesos corrientes en 2012. En Antioquia supera los 7 billones de pesos y como sucede en el nivel nacional está muy cercano al producto de la construcción, considerando edificaciones y obras civiles.

En el país, en 2012, había 6.274.571 hogares que habitaban en vivienda propia de los 13.060.304 hogares que reportó el DANE en la Encuesta de Calidad de Vida y 4.492.773 estaban pagando arriendo, la cifra restante estaba en usufructo o posesión. En Antioquia eran 918.968 los propietarios y 591.552 los hogares que pagaban arriendo, de un total de 1.791.340 hogares.

Una gran mayoría de los hogares en Colombia tienen vivienda propia, 48%, mientras que en arriendo vive un 34,4%. Antioquia supera el porcentaje con vivienda propia, 51,3%; mientras que Bogotá y el Valle del Cauca cuentan con un porcentaje más alto de hogares pagando arriendo, 44,7% y 40,4%.

En Medellín A.M se producen 4,73 viviendas por cada 1.000 habitantes.

El 75.3% de las viviendas en Medellín y el 64% de las construidas en 2012 están ubicadas en los estratos 1,2 y 3.

En el primer trimestre de 2013, la rotación del inventario de vivienda nueva se acerca a los 8 meses en Colombia y en Medellín a los 9,8, según datos de Galería Inmobiliaria, cálculos posteriores marcan una tendencia similar. Esta misma fuente indica que en Colombia el 78% de la compra de vivienda se hace para vivir y en Medellín el 68%, en ambas, la cifra restante se hace para inversión (en arriendo o para la venta) y para vacacionar.

La disposición a comprar vivienda de los hogares se ha deteriorado con respecto a 2012 en todos los estratos, pero en menor medida en los estratos medios.

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Al cierre del primer semestre de 2013, el saldo de deuda hipotecaria y de vivienda de los hogares ascendió a 36 billones de pesos, incluyendo a los bancos con 21,2, el leasing con 5,6, las titularizaciones, 5,2 y el FNA, 4,1, lo cual representa un incremento del 17,2% con respecto a junio de 2012, cuando alcanzaba 30.7 billones, no obstante los niveles de morosidad aún no son preocupantes para el sistema financiero.

1. En el país ocupa a 1.516.000 personas

A nivel nacional, el Sector de Servicios Inmobiliarios y de Alquiler de Vivienda reporta mayor número de ocupados directos que la misma actividad de la construcción. Las actividades inmobiliarias generan el 7,2% del empleo nacional, ocupan en el país a 1.516.000 personas, de los cuales 1.440.000 están en las cabeceras urbanas y 76.000 en el resto del territorio. En las Trece principales Áreas Metropolitanas estos servicios emplean 1.120.000 personas, las cuales representan el 10,9% de la ocupación total ofrecida por el conjunto de actividades económicas y de ese total el 34,9% son informales, según metodología del DANE. En Medellín y Valle de Aburrá, los ocupados suman 177.000, es decir el 9,3% del empleo.

En 2013 la participación de la actividad inmobiliaria en el empleo nacional volvió a incrementarse y en el trimestre mayo - julio fue de 8,2%, frente al 7,6% del mismo trimestre de 2012. En las Trece Áreas también fue mejor 2013 con niveles del 9,1% frente al 4,2% del año anterior, y en Medellín A.M pasó del 17,4% en el trimestre de referencia de este año desde el -5,2% del anterior para el mismo trimestre.

Evolución de la ocupación en la actividad inmobiliaria 2009 – 2013 Ocupados por actividad económica, cifras en miles

2009 2010 2011 2012 2013May-jul May-jul May-jul May-jul May-jul

Nacional. Ocupados todas las actividades 18.487 19.039 19.778 20.771 21.091

Nacional. Total actividades inmobiliarias 1.201 1.174 1.302 1.400 1.516

Cabecera 1.132 1.124 1.251 1.315 1.440Resto 69 49 51 85 75Trece Áreas. Ocupados todas las actividades 8.917 9.169 9.625 9.038 10.242

Trece Áreas. Actividades inmobiliarias 905 879 986 1.027 1.120

Medellín A.M Ocupados todas las actividades 1.492 1.532 1.606 1.648 1.730

Medellín A.M Actividades inmobiliarias 155 128 159 151 177

Fuente: DANE. Gran Encuesta Integrada de Hogares

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Del total nacional de ocupados en actividades inmobiliarias, el 73,9% está en las Trece principales Áreas Metropolitanas, mientras que Medellín y Valle de Aburrá, concentran el 15,8% de los ocupados de las Trece Áreas y el 11,7% de los ocupados del Sector en todo el país.

Ocupados en la actividad inmobiliaria. Cifras en miles de personas

PeríodoOcupados Participación % en el

total de ocupados

Nacional 13 Áreas Medellín A.M Nacional 13 Áreas Medellín

A.MOct - dic 2001 731 536 85 4,4 7,2 7,1Oct - dic 2002 715 548 78 4,4 7,1 6,1Oct - dic 2003 769 567 82 4,5 7,1 6,0Oct - dic 2004 763 595 101 4,5 7,5 7,4Oct - dic 2005 763 602 84 4,3 7,2 6,2Oct - dic 2006 836 645 108 5,0 8,1 8,4Oct - dic 2007 1.040 774 132 5,8 9,0 9,1Oct - dic 2008 1.123 854 138 6,4 9,9 9,6Oct - dic 2009 1.238 926 156 6,4 10,1 10,2Oct - dic 2010 1.215 932 136 6,1 9,8 8,6Oct - dic 2011 1.355 1.001 156 6,4 10,0 9,3Oct - dic 2012 1.468 1.079 170 6,9 10,6 9,9May - jul 2012 1.400 1.027 151 6,7 10,9 10,3May - jul 2013 1.516 1.120 177 7,2 10,2 9,2Fuente: DANE

Entre tanto la población desocupada proveniente de la actividad, en el total nacional participa en el trimestre mayo - julio con el 8,2% y aumenta en 3,0%, en las Trece principales Áreas participa con el 10,4% y crece el 5,6% y en Medellín y Valle de Aburrá participa con 10,1% y se expande al 15,1%, lo cual indica que hay una movilidad importante de los ocupados laboralmente en el Sector.

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Desocupados en actividades inmobiliarias. Cifras en miles de personas y participación en porcentaje

PeríodoDesocupados Participación % en el total

de desocupados

Nacional 13 Áreas

Medellín A.M Nacional 13

ÁreasMedellín

A.M

Oct - dic 2001 110 69 11 5,2 5,7 6,0

Oct - dic 2002 91 69 8 3,9 5,9 4,3

Oct - dic 2003 102 82 13 5,0 7,3 7,4

Oct - dic 2004 88 62 7 4,7 6,0 4,0

Oct - dic 2005 85 72 7 5,2 7,6 5,3

Oct - dic 2006 124 83 13 7,5 9,3 8,8

Oct - dic 2007 90 65 11 5,9 8,3 7,7

Oct - dic 2008 113 80 15 6,8 9,3 9,0

Oct - dic 2009 134 91 17 6,6 8,2 7,7

Oct - dic 2010 112 70 14 5,6 6,9 7,1

Oct - dic 2011 125 89 11 6,7 9,1 6,2

Oct - dic 2012 148 105 15 8,0 10,5 8,0

May - jul 2012 155 106 16 8,2 10,4 10,1

May - jul 2013 160 112 19 7,2 9,1 7,4Fuente: DANE – Cálculos FENALCO ANTIOQUIA

Al analizar el comportamiento del empleo en los servicios inmobiliarios en los últimos 10 años, se destacan 2007 y 2008 por la expansión acelerada de la ocupación, la positiva evolución en 2011, la desaceleración en 2012 y el repunte en 2013.

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Empleo en las actividades inmobiliarias. Total nacional. Variación anual, 2002 – 2013


En Medellín y el Valle de Aburrá, la desaceleración fue más fuerte en 2012 que en las Trece principales Áreas y el total nacional, aunque al cierre del año la tendencia cambió favorablemente y en lo corrido de 2013 esa evolución se mantiene.

Empleo en las actividades inmobiliarias. Variación anual, 2010 – 2013


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50,8 billones de pesos de valor agregado y 7,8% de participación en el PIB

El valor agregado de los Servicios Inmobiliarios y de Alquiler de Vivienda asciende a 50,8 billones de pesos corrientes y el de la construcción a 51,3 billones en el país, lo cual es solo un indicador de los muchos que explican la importancia de la actividad en el desarrollo económico y social. Actualmente su participación dentro del total del Producto Interno Bruto Nacional está alrededor del 8%, cifra que sin incluir en el análisis el impacto en otros eslabonamientos sectoriales, está a la par con la participación de la actividad de la construcción, con la cual está estrechamente ligada.

Colombia. Participación % de la Construcción y los Servicios Inmobiliarios y de Alquiler de Vivienda en el PIB nominal, 2000 - 2013

Fuente: DANE. Cuentas Nacionales

La evolución de su crecimiento real ha sido positiva y estable en los últimos 10 años, moviéndose alrededor del 3%, comportamiento que se mantiene en las cifras publicadas en el primer trimestre de 2013, en las cuales, el DANE evidencia que el sector Servicios Inmobiliarios y Alquiler de Vivienda presentó una expansión de 2,9%, al compararlo con el mismo período del año 2012.

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Colombia. Variación % real de la Construcción y los Servicios Inmobiliarios y de Alquiler de Vivienda en el PIB, 2001 - 2012

Año Sector Construcción

Construcción y Reparación

de Edificaciones

Construcción de

Obras Civiles

Servicios Inmobiliarios y de Alquiler de Vivienda

2001 5,5 6,2 5,0 2,5

2002 12,3 19,8 7,1 2,0

2003 8,3 11,0 6,1 3,0

2004 10,7 23,1 (0,0) 3,9

2005 6,9 2,5 11,7 3,7

2006 12,1 12,1 12,2 4,0

2007 8,3 1,6 15,8 3,7

2008 8,8 13,3 4,2 2,8

2009 5,3 -1,6 13,2 3,5

2010 -0,1 -0,3 0,1 3,6

2011 10,0 3,3 17,4 3,1

2012 3,3 5,0 1,5 3,0

2012 ITrim. -1,5 3,1 -5,6 3,2

2013 ITrim. 16,9 16,0 17,5 2,9

Fuente: DANE. Cuentas Nacionales

Esta evolución se explica por el aumento en la producción de los servicios de alquiler de bienes raíces residenciales en 3,2%, de los servicios de bienes raíces no residenciales en 2,5% y de los servicios inmobiliarios a comisión en 1,0%.

Al compararlo con el cuarto trimestre de 2012, el Sector registró un crecimiento en 0,9%, por los incrementos en la producción de los servicios inmobiliarios a comisión o por contrato en 1,2%, los servicios de alquiler de bienes raíces residenciales en 0,9% y los servicios de alquiler de bienes raíces no residenciales 0,6%.

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Colombia. PIB. Variación anual real. 2001 -2013

Fuente: DANE – Cálculos FENALCO ANTIOQUIA

PIB Servicios Inmobiliarios y Alquiler de Vivienda. Variación anual 2011 - 2013

Actividades 2011 2012 I Trimestre 2013

Servicios alquiler de vivienda 3,1 3,1 3,2

Servicios inmobiliarios a comisión 4,9 2,9 1,0

Servicios de alquiler de no residenciales 3,3 2,5 2,5

Servicios inmobiliarios y alquiler de vivienda 3,3 2,9 2,9

Fuente: DANE

En el comportamiento trimestral, se aprecia también la estabilidad del crecimiento comparado con la evolución de la construcción de edificaciones. Así las cosas, todo parece indicar que en 2013 las cifras se mantendrán sin cambios significativos en esta variable.

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Antioquia. Participación % de la Construcción y los Servicios Inmobiliarios y de Alquiler de Vivienda en el PIB nominal, 2000 - 2011

Fuente: DANE. Cuentas Nacionales Departamentales

En Antioquia, el PIB nominal del Sector ascendió a 6,64 billones de pesos para 2011, última cifra publicada oficialmente, que si se ajusta por el crecimiento promedio, en 2012 superó los 7 billones de pesos y como sucede en el nivel nacional está muy cercano pero por encima del producto de la construcción, considerando edificaciones y obras civiles.

Antioquia. PIB. Variación % real anual. 2001 - 2011

Fuente: DANE – Cálculos FENALCO ANTIOQUIA

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3. El pago de arrendamiento, gasto prioritario de los hogares

Es indiscutible que una de las inversiones más importantes, sino la principal, para la familia es la vivienda y entre los gastos prioritarios está el pago del arrendamiento. De hecho, por tipo de grupo de bienes, muchos centros de investigación han optado por definir a los alimentos y la vivienda como imprescindibles dentro del presupuesto de gastos de los hogares; el transporte, las comunicaciones, la educación y la salud como intocables; vestuario, calzado, cultura y esparcimiento entre los sacrificables; y otros tantos bienes entre los intermitentes, según el gusto, la necesidad y la disponibilidad presupuestal.

Cuando en las encuestas de percepción Medellín Cómo Vamos se le pregunta a los ciudadanos qué es lo que deja de pagar cuando tiene dificultades con su presupuesto, las respuestas son dicientes: Sacrifican primero servicios públicos, alimentos, educación, salud, seguridad social y luego aparecen las cuotas para pagar vivienda y los arriendos.

¿Qué es lo primero que ha sacrificado el hogar al no tener con qué pagar? % respuestas

Bienes y servicios que sacrifica 2008 2009 2010 2011Otros 15,0 12,0 5,0 4,0

Gastos en transporte 0,0 0,0 0,0 3,0

Créditos/Obligaciones bancarias 0,0 4,0 4,0 12,0

Vivienda (Arriendo/cuota) 10,0 11,0 9,0 13,0

Aliment./Educac./Salud/Seg. Social 21,0 19,0 15,0 15,0

Servicios públicos 50,0 54,0 64,0 53,0

Fuente: Medellín Cómo Vamos - Encuesta de Percepción Ciudadana

Si nos remitimos al peso asignado por el DANE a cada grupo de gasto dentro de la canasta familiar, encontramos que en la última canasta de ingresos y gastos, la vivienda desplazó a los alimentos del primer lugar, marcando la gran importancia que tiene este bien dentro del gasto de las familias, su presupuesto, su calidad de vida, etc. El arrendamiento, es el principal componente del gasto en vivienda.

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Ponderación del gasto en vivienda y arrendamientos por nivel de ingresos

Cobertura Descripción Bajo Medio Alto Total

Nacional

Total Vivienda 29,7 30,4 29,7 30,1Gasto de ocupación 18,7 20,7 22,4 20,3Arrendamiento efectivo 10,1 6,6 3,9 7,3

Arrendamiento imputado 8,3 12,2 14,2 11,3

Otros gastos de ocupación 0,4 1,9 4,3 1,7

Bogotá




Medellín A.M




Cali A.M




Barranquilla A.M



Otros gastos de ocupación 0,2 1,3 4,5 1,4Fuente: DANE. Índice de Precios al Consumidor. Sistema de Ponderaciones

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3.1. La inflación en arrendamientos crece menos que el Índice de Precios al Consumidor

En términos generales se puede decir que los arriendos han crecido moderadamente y hasta 2011 se situaron por debajo de la inflación promedio nacional para el consumidor, no obstante, en 2012 esta regla se rompió y hubo un repunte en el crecimiento de los arriendos en Colombia y en Medellín y el Área Metropolitana que los colocaron por encima de los promedios respectivos del IPC al acercarse al 4%. Hasta agosto de 2013 la moderación en la inflación fue la regla, pero los arrendamientos estuvieron por encima del crecimiento en el Índice de Precios al Consumidor.

Es importante tener en cuenta que hay varios factores que determinan el precio de los arrendamientos, entre ellos la oferta y la demanda. El comportamiento promedio del IPC nacional causado para cada año y que es el porcentaje autorizado de incremento para el año siguiente según la Ley de Arrendamientos de Vivienda Urbana para incrementar anualmente el canon del año siguiente; la evolución del precio base de las viviendas que en el último año subió considerablemente y afecta los contratos nuevos que se firman. Diferentes informes del Banco de la República permiten deducir que el valor del arrendamiento promedio mensual de la vivienda se sitúa por debajo del 1% del valor comercial del inmueble, cifra tope autorizada por la normatividad.

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Índice de Precios al Consumidor, arrendamientos y vivienda. Año completo 2010 - 2012 y año corrido a agosto 2010 - 2013

Período Zona Vivienda Gasto de Ocupación Arrendamientos

Ocupación de la

vivienda propia

Otros gastos de ocupación

2010Colombia 3,69 3,22 3,31 3,14 3,28Medellín 3,82 3,15 3,28 3,10 3,03

Ago - 10Colombia 2,97 2,52 2,56 2,46 2,79Medellín 3,05 2,50 2,54 2,42 2,86






Fuente: DANE. Índice de Precios al Consumidor

3.2. El precio de la vivienda nueva y usada crece y crece pero no al mismo ritmo

En Colombia los precios de la vivienda nueva y usada en los últimos cinco años han crecido soportados por el buen comportamiento de la demanda que ha coincidido con el crecimiento, por varios años, del ingreso disponible de los hogares en términos reales; mejores condiciones del crédito hipotecario y disminución de la inflación, lo cual ha mejorado la asequibilidad de vivienda a los hogares.

Hoy las familias colombianas que compran vivienda VIS y No VIS comprometen menos veces su ingreso anual en la adquisición que en 1996 cuando ese valor ascendía a 5,3 en No VIS y 4,8 en VIS. El nivel del crédito hipotecario con relación al valor del activo es bajo, si se compara con las cifras históricas. Por el lado de la oferta, las restricciones están estrechamente relacionadas con lo que pasa con los costos de la construcción y específicamente con la disponibilidad de suelo urbano y los servicios públicos. No obstante, para algunos analistas, hay evidencia de

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problemas por el lado de la demanda y también por el lado de la oferta, dado que el precio real de la vivienda está muy por encima de su media histórica, y preocupa la sostenibilidad del mercado y el crecimiento a largo plazo en el valor de los inmuebles, si se desinfla el ingreso de las familias y la actividad económica. Para otros, no hay condiciones actuales que indiquen que el retorno esperado de los activos sea mayor a las que el mercado puede realmente ofrecer o explicar, aunque si deben monitorear frecuentemente los comportamientos para reducir el riesgo.

La variación de los precios de la vivienda nueva y usada en Colombia ha ido en aumento; en Medellín para la mayoría de los años ha sucedido lo mismo. Al cierre del primer semestre de 2013 el aumento de precios mantenía la tendencia.

Índice de Precios de la Vivienda Nueva. Variación real anual año corrido 2000 – 2013

Fuente: DANE - Índice de Precios de Vivienda Nueva

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Índice de Precios de Vivienda Usada. Variación anual. 2000 - 2012

Fuente: Banco de la República, con información proveniente de las entidades financieras: Davivienda, BBVA, AV Villas, Bancolombia, Colmena BCSC y Colpatria.

Niveles y variaciones anuales del índice de precios de vivienda por ciudad y estrato

Estrato

Precio promedio del metro cuadrado a diciembre de 2012 (millones de pesos)

Variación diciembre de 2012 (porcentaje)

Cali Medellín Alrededoresde Bogotá Bogotá Cali Medellín Alrededores

de Bogotá Bogotá

3 1,1 1,5 1,8 2,7 3,6 3,1 8,3 1,4

4 1,6 2,4 2,5 3,7 (0,4) 1,0 (0,2) 7,7

5 1,7 2,8 3,0 4,3 (0,5) (0,3) (2,0) 5,6

6 2,6 3,8 3,2 6,3 4,1 8,3 (2,1) 4,5

Total a/ 1,5 2,3 1,6 3,3 5,0 3,0 (1,8) 7,4

Total a/: Incluye estratos 1 y 2. Fuente: La Galería Inmobiliaria - cálculos del Banco de la

República

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Niveles y variaciones anuales del índice de precios de vivienda por ciudad y estrato (Región Caribe)

Estrato Precio promedio del metro cuadrado a diciembre de 2012

(millones de pesos)

Variación diciembre de 2012(porcentaje)

Barranquilla Cartagena Santa Marta

Barranquilla Cartagena Santa Marta

3 1,7 1,9 1,6 (3,0) 17,7 0,8

4 2,2 3,0 2,2 6,3 23,7 (5,1)

5 2,4 3,7 2,9 8,3 3,4 (6,7)

6 3,3 4,6 4,3 12,9 (9,1) 12,7

Total a/ 2,1 3,0 3,1 18,6 2,7 14,6

Total a/: Incluye estratos 1 y 2. Fuente: La Galería Inmobiliaria - cálculos del Banco de la

República

Precio por metro cuadrado en millones de pesos y variación porcentual anual

Fuente: Titularizadora Colombiana. Datos DANE y Banco de la República

4. La vivienda, determinante de la riqueza de los hogares y su nivel de vida

El acceso a la vivienda es un aspecto fundamental para mejorar el bienestar de las personas y constituye una parte crucial dentro del análisis de la calidad de vida, en tanto contribuye al desarrollo de potencialidades, la ampliación de capacidades y mejores procesos de socialización y acumulación de riqueza.

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La valorización de los inmuebles en el tiempo, la capacidad de endeudamiento actual y futura de los hogares, la carga financiera que deben soportar cuando los niveles de endeudamiento y los costos financieros no evolucionan en la misma dirección y proporcionalidad con el ingreso disponible; la relación precio de los inmuebles con el arrendamiento; la concordancia entre oferta y demanda y variables económicas como el crecimiento económico, el empleo, la evolución de la Tasa de Interés, la Inflación y el ingreso, entre otras que se puedan analizar con respecto a la finca raíz (apartamentos, edificaciones industriales, fincas, locales, lotes, oficinas, bodegas, parqueaderos, hoteles y hospedajes) son destacables en la medida que inciden en la riqueza de los hogares. Los balances y el impacto de lo que pase con la vivienda, no solo es para los hogares, también para los inversionistas, constructores, promotores, prestadores de servicios inmobiliarios, el sistema financiero, entre otras actividades y de ahí las repercusiones en el desarrollo económico y social y la necesidad de que su evolución no solo sea positiva sino sostenible, para minimizar riesgos de burbujas que afecten la actividad económica y los mercados.

4.1. Distribución de las viviendas por estratos socioeconómicos

La mayoría de las viviendas del país están catalogadas entre los estratos 1 y 3. Por ejemplo, para Medellín el 75,3% de las viviendas están clasificadas así, pero también la mayor parte de la población que no tiene acceso a la vivienda propia se ubica en estos niveles de ingresos como lo ratifican las distintas fuentes de información de la ciudad.

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Distribución del total de viviendas por estrato socioeconómico, según el servicio de energía eléctrica. Junio 2013Departamento Uno Dos Tres Cuatro Cinco SeisAntioquia 19,3 38,8 28,0 7,2 4,7 2,1Arauca 62,2 29,0 7,8 1,0 0,0 0,0Atlántico 38,0 32,3 17,0 7,5 2,9 2,3Bogotá, D.C. 6,9 35,6 35,6 13,6 4,7 3,7Bolívar 51,7 29,0 10,7 3,9 2,0 2,7Boyacá 10,9 56,1 25,4 5,9 1,7 0,0Caldas 19,2 40,7 27,2 7,1 2,4 3,4Caquetá 63,2 27,5 8,4 0,9 0,0 0,0Casanare 30,1 50,5 17,1 2,2 0,0 0,0Cauca 64,8 21,1 9,9 2,9 1,1 0,2Cesar 43,6 41,6 11,1 2,5 1,0 0,3Chocó 85,2 10,0 4,8 0,0 0,0 0,0Córdoba 70,6 21,8 5,4 1,2 0,6 0,4Cundinamarca 11,3 60,9 22,1 4,3 0,7 0,8Guaviare 50,0 38,3 11,8 0,0 0,0 0,0Huila 36,0 50,5 9,9 2,9 0,7 0,1La Guajira 41,0 47,4 10,9 0,5 0,2 0,0Magdalena 43,2 27,0 19,4 5,0 1,4 4,0Meta 25,4 38,3 29,3 4,7 1,7 0,6Nariño 54,3 31,4 10,0 3,5 0,8 0,0Norte de Santander 24,1 50,7 17,3 6,5 1,2 0,2Putumayo 68,8 28,5 2,7 0,0 0,0 0,0Quindío 23,2 38,2 25,0 7,2 5,5 0,9Risaralda 15,9 37,9 26,4 10,8 5,6 3,5Santander 19,8 41,9 22,4 12,4 1,7 1,8Sucre 62,5 29,4 5,9 1,6 0,2 0,4Tolima 26,4 50,7 16,9 4,7 1,1 0,2Valle del Cauca 20,0 37,2 27,3 8,5 5,4 1,6Total general 26,1 38,7 23,0 7,4 3,0 1,8

Fuente: Superintendencia de Servicios Públicos

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Distribución del total de viviendas por estrato socioeconómico, según el servicio de energía eléctrica. Junio de 2013

Ciudad Uno Dos Tres Cuatro Cinco SeisBogotá, D.C. 6,9 35,6 35,6 13,6 4,7 3,7Armenia 22,0 27,4 30,1 9,9 9,3 1,4Barranquilla 31,0 21,7 24,9 13,1 5,3 4,1Bucaramanga 14,5 19,6 25,4 31,6 3,2 5,7Cali 16,4 27,0 32,2 12,6 8,7 3,0Cartagena 36,1 31,0 17,8 6,5 3,7 4,8Cúcuta 26,4 41,8 20,0 9,8 1,9 0,1Ibagué 18,0 47,4 23,2 9,5 1,5 0,4Manizales 10,1 24,4 38,3 14,3 5,0 8,0Medellín 11,0 34,5 29,8 11,6 8,6 4,6Pasto 22,5 42,7 23,5 8,5 2,7 0,0Pereira 15,6 33,1 18,9 15,5 10,4 6,6Villavicencio 21,9 29,1 38,3 7,0 2,8 0,9

Fuente: Superintendencia de Servicios Públicos – Sistema Único de Información de Servicios Públicos, S.U.I. Nota: Para esta información están disponibles los números absolutos y el detalle por municipios de cada departamento del país.

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Medellín: Número de viviendas por Comuna, 2011 - 2012

Comunas 2011 2012Rural 63.312 65.428

Belén 66.000 67.800

Guayabal 20.278 20.495

El Poblado 40.745 42.047

San Javier 44.660 45.620

La América 29.654 30.864

Laureles - Estadio 40.169 40.633

La Candelaria 28.203 29.282

Buenos Aires 44.952 46.032

Villa Hermosa 43.242 44.298

Robledo 48.735 51.326

Doce de Octubre 46.991 47.779

Castilla 36.222 36.660

Aranjuez 41.417 42.034

Manrique 45.276 46.486

Santa Cruz 29.543 30.183

Popular 36.065 36.718 Fuente: Subdirección de Información. Datos de 2012 son preliminares. Tomado de Medellín Cómo Vamos 2012.

Stock de Viviendas por estrato económico. 2012

Estrato Número

1 87.130

2 254.740

3 212.917

4 81.541

5 59.171

6 31.722

Total 727.221 Fuente: Subdirección de Información. Datos de 2012 son preliminares. Tomado de Medellín Cómo Vamos 2012.

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4.2. Tenencia de la vivienda

Si bien la construcción de unidades habitacionales ha estado dinámica en los últimos años, las cifras de tenencia de la vivienda indican que el porcentaje de hogares en arriendo o en usufructo no se ha reducido significativamente en los últimos años y que en las cabeceras municipales esta tendencia se acentúa.

En el país eran 6.274.571 los hogares que habitaban en vivienda propia de los 13.060.304 hogares que reportó el DANE en 2012 y 4.492.773 pagaban arriendo, la cifra restante estaba en usufructo o posesión. En Antioquia ascendían a 918.968 los propietarios y a 591.552 los hogares que pagaban arriendo, de un total de 1.791.340 hogares.

Una gran mayoría de los hogares en Colombia tienen vivienda propia, 48%, mientras que en arriendo vive un 34,4%. Antioquia supera el porcentaje con vivienda propia, 51,3%; mientras que Bogotá y el Valle del Cauca cuentan con un porcentaje más alto de hogares pagando arriendo, 44,7% y 40,4%.

Hogares por tenencia de la vivienda, según regiones del país 2012

Regiones Total hogares

Propia totalmente

pagada

Propia la están pagando

En arriendo o

subarriendo

Con permiso del propietario, sin pago alguno (usufructuario)

Posesión sin título

(ocupante de

hecho) o propiedad

Total nacional

Total 13.060.304 5.650.953 623.618 4.492.773 1.982.680 310.279

Cabecera 10.187. 831 4.188.049 568.938 4.143.240 1.115.298 172.307

Resto 2.872.473 1.462.904 54.680 349.533 867.382 137.973

BogotáTotal 2.293.513 868.456 198.963 1.024.064 174.148 27.882

Cabecera 2.293.513 868.456 198.963 1.024.064 174.148 27.882

Antioquia

Total 1.791.340 842.304 76.664 591.552 251.797 29.023

Cabecera 1.408.690 648.313 68.409 537.441 134.860 19.667

Resto 382.650 193.991 8.255 54.111 116.937 9.356

Valle del Cauca

Total 1.341.172 492.852 67.674 542.234 223.363 15.049

Cabecera 1.177.230 431.265 65.073 512.497 161.355 7.040

Resto 163.942 61.587 2.600 29.737 62.009 8. 009

Fuente: DANE. ECV - Encuesta de Calidad de Vida

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Total. Hogares por tenencia de vivienda

TenenciaTotal

Nacional Antioquia Bogotá Valle del Cauca

2011 2012 2011 2012 2011 2012 2011 2012

Propia, totalmente pagada 42,6 43,3 42,9 47,0 38,8 37,9 36,9 36,7

Propia, la están pagando 5,4 4,8 6,5 4,3 10,5 8,7 1,7 5,0

En arriendo 32,3 34,4 30,3 33,0 44,5 44,7 39,0 40,4

Usufructo 16,6 15,2 18,2 14,1 5,4 7,6 21,2 16,7

Posesión sin título 3,1 2,4 2,1 1,6 0,8 1,2 1,2 1,1 Fuente: DANE. ECV - Encuesta de Calidad de Vida

Cabecera. Hogares por tenencia de vivienda

Tenencia Total

Nacional Antioquia Valle del Cauca

2011 2012 2011 2012 2011 2012Propia, totalmente pagada 41,5 41,1 40,3 46,0 37,5 36,6

Propia, la están pagando 6,5 5,6 7,6 4,9 1,8 5,5

En arriendo 38,6 40,7 36,5 38,2 42,4 43,5

Usufructo 11,0 10,9 13,8 9,6 17,4 13,7

Posesión sin título 2,4 1,7 1,7 1,4 0,9 0,6 Fuente: DANE. ECV - Encuesta de Calidad de Vida

Los resultados de las encuestas de percepción ciudadana sobre la vivienda en Medellín y en otras ciudades del país también muestran cifras que ratifican estos hallazgos. Cuando se les pregunta a los ciudadanos de Medellín, en qué calidad tiene la vivienda en que habita, el 58% responde que es propietario, porcentaje que comparativamente con 2009 y 2010 indica que, proporcionalmente, los propietarios se redujeron frente a otras formas de tenencia o habitación, aunque en 2012 hubo una mejora con respecto a 2011.

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¿Usted vive en una vivienda…?

Fuente: Medellín Cómo Vamos 2012

Por zonas geográficas de la ciudad, todas superan el 50% de propiedad, aunque la Suroriental, es la que tiene más propietarios y menos arrendatarios, en el otro extremo está, la Sur Occidental. Característica que está muy relacionada con la estratificación económica.

El stock de vivienda en Medellín aumentó entre 2011 y 2012 en 19.157 unidades, lo que representa un aumento del 2,7% entre esos dos años. Esas nuevas viviendas se repartieron en 16.043 para el área urbana y 3.114 para la rural.

25

Medellín. Propiedad sobre la vivienda que se habita. % respuestas

Medellín 2010 2011 2012Propia 62,0 56,0 58,0Arrendada 37,0 35,0 33,0Familiar/No está seguro 1,0 9,0 9,0Noroccidental 2010 2011 2012Propia 61,0 57,0 57,0Arrendada 37,0 33,0 35,0Familiar/No está seguro 2,0 10,0 8,0Centroccidental 2010 2011 2012Propia 55,0 54,0 57,0Arrendada 41,0 36,0 39,0Familiar/No está seguro 4,0 10,0 3,0Suroccidental 2010 2011 2012Propia 61,0 57,0 51,0Arrendada 36,0 37,0 43,0Familiar/No está seguro 3,0 6,0 6,0Nororiental 2010 2011 2012Propia 65,0 57,0 56,0Arrendada 33,0 35,0 29,0Familiar/No está seguro 2,0 8,0 15,0Centroriental 2010 2011 2012Propia 55,0 47,0 57,0Arrendada 44,0 44,0 39,0Familiar/No está seguro 1,0 9,0 3,0Suroriental 2010 2011 2012Propia 86,0 78,0 77,0Arrendada 13,0 16,0 12,0Familiar/No está seguro 1,0 6,0 10,0

Fuente: Medellín Cómo Vamos - Encuesta de Percepción Ciudadana 2012

Los medellinenses expresan como principal razón para no vivir en vivienda propia, la falta de la cuota inicial para hacer la compra, 51% de los consultados. El mismo motivo predomina en cada una de las zonas geográficas.

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Medellín. Principales razones por las cuales usted no vive en su vivienda. % respuestas

Zona y añoNo ha podido acceder a un

crédito de vivienda

No ha podido contar con un subsidio de vivienda

No tiene capacidad económica para pagar

la cuota inicial

Tiene casa propia, pero no vive en

ella

Medellín 2011 25,0 28,0 42,0 nd2012 23,0 28,0 51,0 7,0Nororiental 2011 44,0 27,0 34,0 nd2012 24,0 24,0 62,0 8,0Noroccidental 2011 10,0 18,0 43,0 nd2012 20,0 32,0 48,0 1,0Centroriental 2011 28,0 29,0 54,0 nd2012 26,0 30,0 45,0 8,0Centroccidental 2011 20,0 45,0 35,0 nd2012 23,0 25,0 46,0 13,0Suroriental 2011 7,0 7,0 32,0 nd2012 18,0 12,0 27,0 14,0Suroccidental 2011 20,0 31,0 49,0 nd2012 20,0 29,0 55,0 8,0

*nd: No disponible Fuente: Medellín Cómo Vamos - Encuesta de Percepción Ciudadana 2012

4.3. Producción de vivienda

En el mercado inmobiliario y muy específicamente en el de vivienda, constructores y compradores se interrogan sobre si hay suficiente producción de viviendas, si hay riesgo de una burbuja, si la demanda es suficiente, entre otras situaciones.

En Colombia, el consolidado de negocios que reporta la empresa Galería Inmobiliaria muestra una caída del 3.8% en el total de viviendas nuevas vendidas en las principales ciudades del país, con 94.710 unidades

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comercializadas durante 2012. Es de resaltar que buena parte de esta reducción, se origina en las menores ventas reportadas en la capital de la República, las cuales, alcanzaron un total de 28.943 unidades, 9.286 menos que las reportadas durante 2011.

En el caso de las oficinas, las ventas ascendieron a 43.800 metros cuadrados en el año anterior, 46% más que en 2011. El 90% de ellas coincidieron con inmuebles ubicados en complejos de servicios, por encima de aquellas de centros zonales o parques industriales.

Los locales tuvieron unas ventas de 21.660 metros cuadrados durante 2012, 4.164 metros cuadrados más que los comercializados en 2011. Un dato importante es que el 70% de los locales vendidos se encontraban en centros comerciales, el restante en centros zonales, parques industriales, edificios de servicios y viviendas.

En su informe especial de estabilidad financiera a marzo de 2013, El Banco de la República afirma que en cuanto a la oferta por vivienda nueva, el promedio anual para el conjunto de las ciudades estudiadas tendió al alza durante 2012 y el ritmo de crecimiento fue menor que el registrado un año antes (4,3% frente a 15,1%). A diciembre de 2012 tanto Bogotá como Cali mostraron una caída en el indicador (1,8% y 17,5%, respectivamente) y en los alrededores de Bogotá y en Medellín la dinámica fue positiva con crecimientos de 17,9% y 12,3% entre diciembre de 2011 y un año después.

En Bogotá, y específicamente en sus alrededores, la oferta se concentró en los estratos 2 y 3, a diferencia de Cali y Medellín, donde predominaron los estratos 4, 5 y 6. A partir de 2010 Medellín y municipios aledaños y los alrededores de Bogotá han ganado participación, mientras que la zona metropolitana de Bogotá ha perdido terreno. En ventas, si bien se aprecia un fuerte aumento en la participación de los municipios cercanos a la capital, en Medellín no se presentaron mayores cambios, a pesar del crecimiento observado en la oferta.

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Oferta de vivienda por estratos, promedio 2010 - 2012. Porcentaje

Fuente: La Galería Inmobiliaria, cálculos del Banco de la República

Oferta por estratos en la Región Caribe, promedio 2010 - 2012. Porcentaje

Fuente: La Galería Inmobiliaria, cálculos del Banco de la República

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CAMACOL Antioquia afirmó que la demanda efectiva de vivienda total disminuyó en Medellín entre 2010 y 2012 por la disminución significativa de la demanda de No VIS, pues la demanda de VIS presentó un aumento del 15% entre año y año de referencia. No obstante, la oferta de vivienda nueva fue de de 10.899 iniciaciones de vivienda para 2012, lo que representa un aumento del 2,5% con respecto a lo reportado para el año 2010.

Medellín: Demanda efectiva de vivienda, 2010 - 2012

Año VIS No VIS Total

2010 6.524 11.129 17.653

2012 7.521 4.298 11.819

Fuente: Estudio de Demanda de Vivienda Valle de Aburrá. CAMACOL Antioquia

Iniciaciones de viviendas nuevas, 2011 - 2012

Año VIS No VIS Total

2011 5.338 5.291 10.629

2012 5.278 5.621 10.899 Fuente: Sistema de Información Georreferenciado – Coordenada Urbana. CAMACOL Antioquia. Nota: La oferta de vivienda corresponde al stock existente al mes de diciembre de cada año.

Los estratos 1 al 3 tienen el 64% de las viviendas y el 36% está del 4 al 6. Fue el estrato tres el que más aumento de viviendas tuvo en 2012 con respecto a 2011 (7.246, para una tasa de crecimiento de 3,5% entre ambos años), hecho que, según el informe de Medellín Cómo Vamos 2012, podría estar ratificando una evolución más positiva en cuanto al déficit cuantitativo para este estrato frente a los estratos dos y uno; mientras tanto, en el estrato cuatro se observó un aumento de 3,5% (2.727 viviendas) y el estrato uno lo hizo en 3% (con 2.577 viviendas más que en 2011).

Las cifras del CENAC, indican que en Medellín y su Área Metropolitana la producción de vivienda fue positiva en el último año a marzo de 2013 con respecto a igual período de 2012, explicado por la evolución de la vivienda No VIS, en la VIS la cifra disminuyó.

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Medellín, Área Metropolitana. Doce meses a marzo de cada año. 2003 - 2013

Año VIS No VIS Total2003 4.437 5.060 9.497

2004 7.174 6.804 13.978

2005 4.677 10.141 14.818

2006 5.461 6.537 11.998

2007 6.446 10.991 17.437

2008 4.712 9.534 14.246

2009 6.734 10.370 17.104

2010 6.270 10.235 16.505

2011 7.296 7.404 14.700

2012 8.640 9.080 17.720

2013 7.667 10.524 18.191 Fuente: CENAC - DANE

La participación de la Vivienda de Interés Social en el total de unidades disminuyó de 48,8% a 42,1% entre un año y otro y en metros cuadrados tiene la misma tendencia al bajar del 30,9% al 24,1%.

Participación de la VIS culminada en las viviendas culminadas totales. Medellín, Área Metropolitana. Doce meses a marzo de cada año (Primer trimestre). 2003 – 2013

Año Unidades M22003 46,7 29,12004 51,3 33,22005 31,6 17,82006 45,5 25,62007 37,0 20,82008 33,1 18,62009 39,4 22,92010 38,0 20,52011 49,6 30,72012 48,8 30,92013 42,1 24,1

Fuente: CENAC - DANE

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Aunque ahora se afirma que en Medellín y el Valle de Aburrá se está construyendo a un ritmo elevado, la realidad indica que por cada mil habitantes, Medellín, está por debajo de Bogotá, Bucaramanga y Pereira.

Producción de vivienda por cada 1.000 habitantes

Año Bogotá D.C. A.U

Medellín A.M

Cali, A.U

B/quilla,

A.U

B/manga,

A.M

Pereira, A.U

Armenia, A.U

2005 4,84 4,56 3,35 2,99 3,76 5,32 2,692006 5,42 5,81 4,11 2,21 4,86 10,37 2,252007 5,19 4,54 5,18 2,69 3,78 5,98 3,032008 6,59 4,78 3,39 2,28 8,75 5,35 3,632009 5,83 5,64 3,91 2,70 5,43 5,47 2,432010 5,58 4,60 3,46 1,87 5,67 3,72 2,872011 6,08 4,64 3,57 2,60 5,79 6,17 6,162012 6,52 4,73 3,20 2,97 5,35 6,91 4,20

A.U: Área Urbana – A.M: Área Metropolitana Fuente: DANE. Censo de Edificaciones – Cálculos CENAC

Las cifras del primer semestre de 2013 para la edificación de vivienda nueva muestran que el número de unidades vendidas creció un 7,6%, la facturación un 12,4% y el área 6,4%. No obstante, la oferta no ha tenido el mismo comportamiento que las ventas y a nivel nacional tenemos a corte de junio un 1,1% menos de proyectos que en junio de 2012, jalonado por el comportamiento de Bogotá y Cali, principalmente. El número de unidades en oferta se mantiene inalterado y el área de proyectos crece en un 4,5%.

Ventas de vivienda en el primer semestre 2013Ciudad Enero - junio 2013 Enero - junio 2012

Unids. Mill. $ M2 Unids. Mill. $ M2Bogotá 14.029 3.263.850 968.398 15.501 3.057.722 1.042.029Aledaños Bogotá

14.587 1.339.979 854.841 11.614 1.083.506 711.539

Total Bogotá 28.626 4.603.829 1.823.239 27.715 4.141.228 1.753.568Medellín A.M 10.116 1.773.411 703.236 9.816 1.461.415 648.744Cali 5.655 622.002 395.101 5.172 570.723 355.404Bucaramanga 4.446 741.099 294.881 3.874 716.998 272.851Barranquilla 2.519 606.427 231.572 2.196 481.377 210.674Cartagena 1.532 406.235 139.485 1.013 300.452 99.109

Santa Marta 1.031 315.994 95.960 1.058 288.159 100.381Villavicencio 1.460 207.319 108.350 1.193 260.099 118.357Campestre 395 110.926 32.376 422 128.985 33.889Total 55.780 9.386.612 3.824.199 51.859 8.349.435 3.592.978

Fuente: La Galería Inmobiliaria

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Según las últimas cifras de Galería Inmobiliaria, en el primer semestre de 2013 se comercializaron 10.116 viviendas nuevas en el Valle de Aburrá, en donde hay un mercado dinámico con un crecimiento del 3.1% en el número de unidades vendidas y del 21% en el valor de los negocios.

Ventas y oferta de unidades de vivienda. Enero - junio 2013 con respecto a enero - junio de 2012

CiudadVariación % Ventas Variación % Oferta

2013Unids. Unids. Mill. $ M2 Mill. $ M2

Bogotá -9,5 -6,4 -9,0 -1,9 6,7 -7,1

Aledaños Bogotá 25,7 -5,2 -17,4 -24,3 23,7 20,1

Total Bogotá 5,6 -6,0 -12,4 -11,4 11,2 4,0

Medellín A.M 3,1 4,6 6,9 12,1 21,3 8,4

Cali 9,3 -12,8 -1,0 1,9 9,0 11,2

Bucaramanga 14,8 -1,8 6,4 8,4 3,4 8,1

Barranquilla 14,7 9,7 14,0 31,3 26,0 9,9

Cartagena 51,2 6,8 17,3 17,1 35,2 40,7

Santa Marta -2,6 1,4 18,8 24,0 9,7 -4,4

Villavicencio 22,4 13,2 12,0 32,5 -20,3 -8,5

Campestre -6,4 9,5 -3,9 -13,8 -14,5 -4,5

Total 7,6 -1,1 0,1 4,5 12,4 6,4


En cuanto a la composición de las ventas es innegable la menor participación de la Vivienda de Interés Social en el número de unidades vendidas: Mientras en 2009 el 50% de las ventas pertenecían a este rango, para 2013 su participación se redujo al 32% mostrando como en los estratos bajos se minimizó el impulso otorgado a la compra de vivienda nueva.

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Oferta de vivienda en el primer semestre 2013

CiudadA junio de 2013 A junio de 2012

Nº Proy.

Nº Unid. M2 Unids. Mill. $ M2

Bogotá 524 11.483 962.892 560 12.625 981.769

Aledaños Bogotá 317 7.107 544.704 250 8.601 719.662

Total Bogotá 761 18.590 1.507.595 810 21.226 1.701.431

Medellín 361 14.731 1.176.667 345 13.778 1.049.494

Cali 170 5.019 381.104 195 5.071 373.843

Bucaramanga 220 5.276 377.437 224 4.959 348.117

Barranquilla 170 4.214 438.986 155 3.695 334.245

Cartagena 110 2.877 305.229 103 2.453 261.351

Santa Marta 71 2.016 212.564 70 1.697 171.375

Villavicencio 86 2.489 250.830 76 2.222 189.313

Campestre 69 1.367 107.349 63 1.423 124.500

Total 2.018 56.579 4.758.460 2.041 56524 4.553.668


De igual manera la oferta continuó creciendo de manera importante en el Valle de Aburrá, durante el primer semestre de este año hubo 361 proyectos de vivienda nueva con un total de 14.731 unidades representadas en 1.176.667 metros cuadrados, lo que implica crecimientos importantes.

Las cifras de CAMACOL también dan cuenta del comportamiento de la oferta y demanda nacional de viviendas en lo corrido del año de 2013.

Indicadores nacionales de la construcción 2012 - 2013

Indicador total

Acumulado 12 meses a junio 2012


Enero - junio 2012

Enero - junio 2013

Lanzamientos 128.044 113.357 64.714 54.174Iniciaciones 114.987 106.415 59.086 53.885

Ventas 123.722 134.563 62.925 68.818

Fuente: DANE y CAMACOL

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La variación de lanzamiento e iniciaciones fue negativa en los doce últimos meses a junio y en el año corrido, mientras que la evolución de las ventas fue positiva.

Indicador VISAcumulado 12 meses a junio 2012


Enero - junio 2012

Enero - junio 2013


Ventas 46.404 51.940 23.579 26.674Fuente: DANE y CAMACOL

En VIS, el comportamiento ha sido en la misma dirección del total, no obstante, la disminución en la producción ha sido menor que en el promedio, mientras que las ventas han sido más favorables.

Indicador No VIS



Enero - junio 2012

Enero - junio 2013


Ventas 77.318 82.623 39.346 42.144Fuente: DANE y CAMACOL

Cayeron los lanzamientos, las iniciaciones y aumentaron las ventas en la Vivienda No VIS. Esto significa que el inventario comenzará en los próximos meses a reducirse.

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Saldo de la Oferta Disponible – Total mercado. Variación y contribución %Regional Var % anual junio Contribución

Caribe 102,9 3,1Antioquia 6,4 1,4

Huila 48,9 1,2Santander 11,8 0,7Risaralda -8,8 -0,2

Nariño -28,1 -0,4Caldas -20,0 -0,5Tolima -99,1 -0,6Cúcuta -18,7 -0,7Boyacá -23,6 -0,8

Valle del Cauca -9,6 -0,8Bolívar -40,0 -1,2

Bogotá D.C -20,4 -3,9Cundinamarca -34,1 -7,1

Total -9,8 -9,8Fuente: CAMACOL

Resumen de indicadores del Total de la construcción

Departamento Lanzamientos Ventas Iniciaciones Oferta

12 meses

Enero - Junio de 2013

12 meses


12 meses


Var. % anual

Antioquia -9,7 -6,9 3,3 9,6 -5,0 -8,5 6,4

Bogotá D.C -21,1 -31,9 -10,5 -10,0 -13,4 -22,3 -20,4

Bolívar -13,1 41,5 79,9 23,1 -26,6 -53,0 -40,0

Boyacá -42,5 -73,7 64,7 41,9 40,7 13,8 -23,6

Caldas -8,7 -1,9 48,3 42,4 -11,3 -4,0 -20,0

Caribe 27,9 31,7 24,9 20,6 18,7 -7,9 102,9

Cúcuta -19,8 200,6 25,7 32,2 -50,6 -29,6 -18,7

Cundinamarca -14,9 -12,5 22,4 25,2 4,0 10,5 -34,1

Huila -2,7 31,1 39,9 82,5 -43,7 -41,9 48,9

Nariño -72,3 -76,6 -36,5 -42,8 -67,2 -81,7 -28,1

Risaralda -10,0 -8,5 -5,2 -0,6 -1,3 35,7 -8,8

Santander 24,5 -37,1 22,6 14,8 24,8 44,2 11,8

Tolima 18,8 -100,0 44,0 -49,7 10,6 -69,8 -99,1

Valle del Cauca -0,8 -2,0 11,0 12,5 -17,8 -7,5 -9,6

Totalnacional -11,5 -16,3 8,8 9,4 -7,5 -8,8 -9,8

Fuente: CAMACOL Las cifras del DANE, al cierre del semestre indican un repunte importante de la VIS, especialmente en el segundo trimestre con la iniciación de 22.777 unidades habitacionales, el nivel más alto en los últimos años y un crecimiento del 50% en comparación con el mismo período del año anterior. En el año corrido se iniciaron 45.371 unidades de este tipo.

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4.4. Rotación de Inventarios

El índice de rotación, cuantifica el tiempo que tomaría en venderse un inmueble si la oferta no cambia y el ritmo de ventas se mantiene y si hay aumentos inesperados en el indicador puede representar un riesgo para el sector de la Construcción, en la medida en que el activo inmobiliario se hace menos líquido. Medellín por lo general tiene el índice más alto y creciente desde 2010, lo cual podría asociarse con aumentos en la oferta que no estaban justificados en una mayor demanda. Por su parte, en Bogotá el tiempo de venta se ha mantenido en niveles relativamente bajos, aunque presentó un incremento en el último trimestre de 2012, reflejando el comportamiento de las ventas.

Cabe resaltar que los alrededores de Bogotá muestran un índice de rotación con tendencia a la baja desde 2008, lo que estaría explicado por un aumento en las ventas más que proporcional al de la oferta.

Al evaluar el comportamiento de los inventarios de vivienda en diciembre de los últimos cuatro años, se observa que va en aumento el número de meses que un inmueble se demora en ocuparse. En 2009 eran cinco meses, en 2010 de seis meses y en 2012 de siete meses, en diciembre específicamente fue de 7.4 meses, con incremento en todos los segmentos de precio, más significativo en más altos.

Rotación de Inventarios. Número de meses

Fuente: CAMACOL - Coordenada Urbana

Los departamentos que han presentado mayor variación en la rotación del stock de vivienda fueron Cúcuta y Huila, 5,9 meses, le sigue Boyacá con 5,5, mientras que Valle y Risaralda han mejorado considerablemente.

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Rotación de Inventario. Promedio anual

Fuente: CAMACOL - Coordenada Urbana

Las cifras disponibles para los primeros meses de 2013 indican que la lenta rotación del inventario tiende a crecer y en Medellín es evidente.

Rotación del inventario en meses a febrero de 2013


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Al cierre del semestre, para el Valle de Aburrá, el indicador de rotación de inventario de vivienda nueva presenta una cifra promedio de 8,3 meses, 5.9 meses para la Vivienda de Interés Social y 9.3 meses para la vivienda de rangos superiores a VIS, lo que implica una lenta velocidad de las ventas.

Según La Lonja de Antioquia el mercado de arrendamientos experimentó un crecimiento del 14% en la oferta durante el primer semestre del año, impulsada principalmente por la construcción de vivienda de Medellín. En el primer semestre de este año el mercado continuó absorbiendo la oferta de vivienda para arrendamiento a un ritmo similar al que lo hiciera en años anteriores: En el primer semestre del año una vivienda se arrendó en promedio en 132 días, diez menos que los registrados en 2012. El mercado de vivienda usada continuó exhibiendo precios de oferta muy por encima de lo aceptado por el mercado, contribuyendo así al incremento en los meses que necesita una vivienda para comercializarse (Análisis inmobiliario No.113, agosto de 2013).

Hay alertas de burbujas de precios en Colombia, pero son varios los comportamientos que hacen percibir que aún está lejana esta posibilidad, por ejemplo, que la compra de unidades de vivienda ha estado más orientada a satisfacer necesidades habitacionales que a la inversión.

Razones de compra de la vivienda. Porcentaje de respuestas

Ciudad Vivir Inversión arriendo

Inversión venta

Pasar vacaciones

Total 78,0 17,0 4,0 1,0Bogotá 81,0 15,0 4,0 0,0Medellín 68,0 27,0 5,0 0,0Cali 88,0 10,0 0,0 2,0Barranquilla 74,0 23,0 2,0 1,0Bucaramanga 69,0 24,0 7,0 0,0Santa Marta 45,0 41,0 5,0 9,0

Fuente: La Galería Inmobiliaria. Informe mensual sector Hipotecario, Titularizadora Colombiana, junio 2013

4.5. Endeudamiento de los hogares en vivienda ascendió a 36 billones de pesos y sigue en aumento en 2013

Del endeudamiento de los hogares en 2012 el 26,3% estaba representado por préstamos de vivienda. El saldo total de crédito hipotecario incluyendo bancos, titularizada, leasing y FNA creció a junio de 2013 a 36 billones de pesos, de los cuales, los bancos aportan 21,2 billones y el leasing 5,6 billones, lo cual equivale a un crecimiento del 17,2% con respecto a junio

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de 2012, cuando era de 30.7 billones. En cuanto a su composición según el tipo de vivienda, la mayor parte de los desembolsos continúa siendo destinada a financiar la compra de vivienda diferente de Vivienda de Interés Social (VIS).

En el primer trimestre de 2013 el número de viviendas nuevas financiadas, disminuyó frente a 2012, al pasar de 17.267 a 15.999, es decir -7,3%. Similarmente, entre 2012 y 2011, la caída fue de 0,7%.

Valor Créditos Individuales desembolsados para la compra de vivienda nueva. 2000 - 2013

Fuente: DANE. Entidades Financiadoras de Vivienda

Valor Créditos Individuales desembolsados para la compra de vivienda usada. 2000 - 2013

Fuente: DANE. Entidades Financiadoras de Vivienda

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5. Expectativas de demanda inmobiliaria en percepción del consumidor

Las encuestas de FEDESARROLLO indican que la disposición a comprar vivienda se ha deteriorado a medida que avanza 2013. Por ciudades esta perspectiva del consumidor se manifestó principalmente en Medellín, Cali y Barranquilla, en Bogotá también hubo disminución pero con respecto al comportamiento del mismo mes del año anterior.

Disposición a comprar vivienda por ciudades (Balance entre respuestas favorables y desfavorables, %)

Ciudad 2010 julio

2011 julio

2012julio

2013julio

2013Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio

Bogotá 28,5 32,1 36,0 29,5 32,4 18,1 22,5 16,7 22,3 21,5

Medellín 32,4 56,6 51,1 41,9 49,6 18,2 23,1 19,5 42,2 55,6

Cali 26,1 43,6 27,6 20,2 40,2 33,8 34,4 40,2 41,6 45,8

B/quilla 40,8 32,1 46,2 39,8 36,9 41,4 42,2 45,7 24,5 52,0

4 Ciudades 30,4 39,3 39,1 31,4 37,5 21,9 25,6 23,0 30,0 35,0 Fuente: FEDESARROLLO - Encuesta de Opinión del Consumidor (EOC)

Por nivel socioeconómico se deteriora en el alto y en menor medida en el medio, pues en el estrato bajo se presentó una mejora mayor a cuatro puntos. Al comparar con julio del año anterior, solo se identifica una ligera mejora en el estrato bajo.

Disposición a comprar vivienda por el nivel socioeconómico (Balances entre respuestas favorables y desfavorables, %)

Ciudad 2010 julio

2011 julio

2012 julio

2013

Junio Julio

Alto 45,8 48,0 20,0 49,1 -3,4

Medio 22,3 39,9 42,2 30,5 27,3

Bajo 35,3 37,6 38,6 37,4 41,7

Total 30,4 39,3 39,1 35,0 31,4 Fuente: FEDESARROLLO - Encuesta de Opinión del Consumidor (EOC)

6. Establecimientos Inmobiliarios

Según el Censo económico del DANE, en Colombia existen 10.667 establecimientos dedicados a actividades inmobiliarias, y generan 48.656

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empleos. En Antioquia hay 1.000 inmobiliarias con 4.681 personas empleadas.

Tipo de establecimiento inmobiliario Unidades Económicas Empleo

Colombia Alquiler - Compra venta de bienes propios o arrendados 7.210 34.230

Alquiler - Ventas de casas, edificaciones, lotes, Administración 3.457 14.426

Antioquia Alquiler - Compra venta de bienes propios o arrendados 469 1.951

Alquiler - Ventas de casas, edificaciones, lotes, Administración 531 2.730

Fuente: Censo DANE

Para recordar. El Sector Inmobiliario y de Alquiler comprende la producción de los servicios de alquiler de bienes raíces residenciales, los servicios inmobiliarios a comisión o por contrato y los servicios de alquiler de bienes raíces no residenciales, es decir, arrendamientos, compraventa de inmuebles, avalúos, entre otros. Su comportamiento está relacionado estrechamente con la evolución de la actividad edificadora, el stock de inmuebles en las diferentes ciudades, la formación de nuevos hogares y el comportamiento del ingreso de las familias; genera sinergias con los servicios de reparación, decoración, comercialización de productos de ferretería liviana, y un sinnúmero de actividades.

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Bibliografía y fuentes de consulta

Boletín Estadístico – Contexto Sectorial Medellín y Antioquia, julio de 2013 [En línea] / Centro de estudios de la construcción y el desarrollo urbano y regional CENAC. – Bogotá D.C. : CENAC, 2013. URL: http://www.cenac.org.co/index.shtml?apc=I1----&x=20152630>

Comunicado de prensa. Encuesta de Opinión del Consumidor. Boletín No. 141. Resultados a julio de 2013. [En línea] / FEDESARROLLO. - Bogotá D.C. , 2013: URL: <http://www.fedesarrollo.org.co/encuesta-de-opinion-del-consumidor-eocno-141-julio-de-2013/>

Sector Hipotecario [En línea] / Titularizadora Colombiana. Bogotá D.C. :. URL: <http://www.titularizadora.com/archivos/documentos/interes/FinHipotecario/SectorHipotecarioMayo2013.pdf >

Sector Hipotecario [En línea] / Titularizadora Colombiana, Bogotá D.C., 2013 :. URL: <http://www.titularizadora.com/archivos/documentos/interes/FinHipotecario/SectorHipotecarioJunio2013.pdf>

Sector Hipotecario, febrero de 2013 [En línea] /Titularizadora Colombiana. Bogotá D.C., 2013 :. URL: <http://www.titularizadora.com/archivos/documentos/ in teres/F inHipotecar io /Sector%20Hipotecar io%20Diciembre%202012v1.pdf>

Sector Hipotecario [En línea] / Titularizadora Colombiana Bogotá D.C., 2013 : URL: <http://www.titularizadora.com/archivos/documentos/interes/FinHipotecario/SectorHipotecarioAbril2013.pdf >

Sector Hipotecario [En línea] / Titularizadora Colombiana Bogotá D.C., 2013 : URL: <http://www.titularizadora.com/archivos/documentos/interes/FinHipotecario/Sector%20Hipotecario%20Enero%202013.pdf>

Panorama Actual de la Oferta de Vivienda [En línea] / Cámara Colombiana de la Construcción. – Bogotá D.C. : CAMACOL, Estudios Económicos, No. 46, marzo de 2013. --URL: http://camacol.co/sites/default/files/secciones_internas/Informe%20Econ%C3%B3mico%20-%20Mar2013-%20No%2046_0.pdf

Perspectivas del sector edificador en medio de un panorama de ajuste [En línea] / Cámara Colombiana de la Construcción. – Bogotá D.C. : CAMACOL, Estudios Económicos, No. 48, julio de 2013. --URL: <http://camacol.co/sites/default/files/secciones_internas/Informe%20Econ%C3%B3mico%20Jul-2013%20No.%2048.pdf>

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Informe de la actividad edificadora, junio de 2013 [En línea] / Cámara Colombiana de la Construcción. - Bogotá D.C. : CAMACOL, agosto 2013. -- URL: <http://camacol.co/sites/default/files/secciones_internas/IAE_Junio%202013%20VF.PDF>

Cuentas nacionales departamentales [En línea] / Departamento Administrativo Nacional de Estadística. – Bogotá D.C. : DANE, 2013. – URL< http://www.dane.gov.co/files/investigaciones/pib/departamentales/B_2005/PIB_Departamentos_2011p_29_05.xls>

Construcción [En línea] / Departamento Administrativo Nacional de Estadística. – Bogotá D.C. : DANE, 2013. – URLhttp://www.dane.gov.co/index.php/construccion-alias/censo-de-edificaciones-ceed

Análisis de la actividad inmobiliaria: Resumen 2012, No. 108 [Documento electrónico] / Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia. – Medellín : La Lonja, febrero de 2013.

Análisis de la actividad inmobiliaria: Estudio de vivienda, No. 110 [Documento electrónico] / Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia. – Medellín : La Lonja, mayo de 2013.

Informe Especial de Estabilidad Financiera marzo de 2013 [Documento electrónico] / Banco de la República de Colombia. - Bogotá DC., 2013. 8 p. URL<http://www.banrep.gov.co/documentos/publicaciones/report_estab_finan/2013/iepref_mar_5_2013.pdf>

Estimación de la Carga Financiera en Colombia. [Documento electrónico] / Gerencia de Riesgo. Asobancaria – CIFIN. Banco de la República de Colombia. -Bogotá DC., marzo de 2011. 38 p URL<http://www.banrep.gov.co/documentos/publicaciones/report_estab_finan/2011/Tema2_marzo2011.pdf>

Establecimientos de crédito. Volúmenes desembolsados por modalidad de crédito. [En Línea] / Superfinanciera, 2012. URL<http://www.superfinanciera.gov.co/Cifras/informacion/mensual/desembolsos/desembol-resumen.xls >

Informe sobre inflación junio de 2013 [En línea] / Banco de la República de Colombia. - Bogotá DC., 2013. 8 p. URL: <http://www.banrep.gov.co/sites/default/files/publicaciones/archivos/isi_jun_2013.pdf>

Informe Especial de Estabilidad Financiera marzo de 2013 [Documento electrónico] / Banco de la República de Colombia. - Bogotá DC., 2013. 8 p. URL

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Informe de la Junta Directiva al Congreso de la República, julio de 2013 [En línea] / Banco de la República de Colombia. - Bogotá DC., 2013. 8 p. URL: <http://www.banrep.gov.co/sites/default/files/publicaciones/archivos/ijd_jul_2013.pdf>

Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá [En línea] / Bogotá D.C. : La Lonja, 2013. URL: <http://www.lonjadebogota.org.co/>

Informe de la calidad de vida en Medellín, 2012 [Documento electrónico] / Medellín Cómo Vamos. – Medellín : Medellín cómo vamos, 2012. 133 p. Análisis de la evolución de la calidad de vida en Medellín, 2008-2011[Documento electrónico] / Medellín cómo vamos. – Medellín : Medellín cómo vamos, 2011. 92 p. – URLhttp://medellincomovamos.org/file/2017/download/2017

Encuesta de percepción ciudadana, Medellín 2011[En línea] / Medellín cómo Vamos; Ipsos Napoleón Franco. – Medellín : Medellín cómo vamos, 2011. 56 p.

Lonja de Medellín y Antioquia. Análisis Inmobiliario 2013, No. 113, agosto de 2013

CAMACOL. Informe de la actividad edificadora, junio de 2013. Agosto de 2013

Otras páginas y documentos para consulta

http://www.banrep.gov.co/documentos/publicaciones/report_estab_finan/2013/iepref_mar_4_2013.pdf

http://www.titularizadora.com/archivos/documentos/interes/FinHipotecario/Sector%20HipotecarioJulio2013.pdfhttp://www.ospinas.com.co/noticias/sector-inmobiliario/

http://www.banrep.gov.co/series-estadisticas/see_precios_ipvu.htm

http://voxpopuli.net/ventas-de-vivienda-en-bogota-caen-y-aumentan-en-villavicencio-y-cartagena/

http://www.asobancaria.com/portal/page/portal/Eventos/eventos/foro_vivienda_2012/Tab5/ALBERTO%20ISAZA.pdf

http://www.finanzaspersonales.com.co/gaste-eficientemente/vivienda/articulo/donde-es-mas-facil-vender-y-arrendar-vivienda/36885

http://www.en-obra.com.co/esta-sobreofertado-el-mercado-de-oficinas-en-bogota.htm

Estudio Septiembre 2013 Sector Inmobiliario

Economy & Finance

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