Estudio-viabilidad(1)

ESTUDIO DE VIABILIDAD

Mdulo 10, Sistemas de Informacin, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Pgina 1

Maestra en Direccin de Empresas Constructoras e Inmobiliarias (MDI)

07/03/2012


Proyecto Inmobiliario

Mdulo 10. Sistemas de Informacin

Arq. Roberto Ponce.



Contenido INDICE .................................................................................................................................................. 2

I. ANLISIS DEL SITIO: .......................................................................................................................... 6

ZONA 15 ...................................................................................................................................... 6

PERCEPCIN DE LA ZONA DESDE EL PUNTO DE VISTA INMOBILIARIO ....................................... 6

UBICACIN .................................................................................................................................. 6

TRFICO ....................................................................................................................................... 7

SERVICIOS GENERALES ................................................................................................................ 8

COBERTURA DE AGUA POTABLE ................................................................................................. 8

DISPOSICIN DE LA BASURA ....................................................................................................... 9

SEGURIDAD .................................................................................................................................. 9

PERCEPCIN DE LA ZONA EN COMPARACIN CON OTRAS ZONAS .......................................... 10

ENTORNO INMEDIATO .............................................................................................................. 11

PERCEPCIN DEL ENTORNO ...................................................................................................... 11

PLANO DE DEFINICIN DEL ENTORNO INMEDIATO .................................................................. 11

DESARROLLO INMOBILIARIO DEL ENTORNO ............................................................................ 11

RESIDENCIAL .............................................................................................................................. 12

VACOS DE OFERTA .................................................................................................................... 12

MADUREZ Y TENDENCIA DEL ENTORNO ................................................................................... 12

VALOR DEL SUELO DEL ENTORNO ............................................................................................. 13

SEGURIDAD ................................................................................................................................ 13

TAMAO Y TOPOGRAFA ........................................................................................................... 14

UBICACIN DEL PREDIO ............................................................................................................ 14

PLANO DE UBICACIN DENTRO DE LA ZONA 15 ....................................................................... 14

DIMENSIONES E INFORMACIN GENERAL DEL TERRENO ......................................................... 14

INFORMACIN CATASTRAL Y DEFINICIN DE ZONAS SEGN POT ........................................... 15

PLANO DE DISTRIBUCIN DE REAS SEGN POT ..................................................................... 15

PLANO DE CURVAS A NIVEL GENERALES DEL TERRENO ........................................................... 16

CLCULOS DE ACTUACIN POSIBLE SEGN POT ...................................................................... 17

VISIBILIDAD ................................................................................................................................ 18

REGISTRO FOTOGRFICO DEL ENTORNO INMEDIATO ............................................................. 18

REGISTRO FOTOGRFICO DEL TERRENO ................................................................................... 18



ACCESOS .................................................................................................................................... 19

PLANO GENERAL DE ACCESOS INMEDIATOS ............................................................................ 19

DESCRIPCIN DEL TRFICO EN ENTORNO INMEDIATO ........................................................... 19

OFERTA INMOBILIARIA EN EL SECTOR ....................................................................................... 19

PLANO DE UBICACIN DE LA OFERTA ....................................................................................... 19

DESCRIPCIN DE LA OFERTA EXISTENTE ................................................................................... 19

SELECCIN DE POSIBLE PROYECTO ........................................................................................... 20

DEFINICIN DE USO DE SUELO PTIMO PARA EL TERRENO .................................................... 20

CONSIDERACIONES TCNICAS DEL TERRENO PARA DEFINIR PROPUESTA ................................ 20

PLANO ESQUEMTICO DE PROPUESTA PRELIMINAR................................................................. 22

CONSIDERACIONES PARA ESTIMAR EL VALOR DE LA TIERRA..................................................... 23

PRELIMINAR ANLISIS FINANCIERO DEL PROYECTO ................................................................... 24

PERCEPCIN DEL SITIO EN BASE A ENCUESTA DE EXPERTOS Y USUARIOS, UTILIZANDO EL

MTODO DELPHI. .......................................................................................................................... 24

MATRIZ DE RESULTADOS ............................................................................................................. 24

CONCLUSIONES RESPECTO AL ANLISIS DE SITIO ........................................................................ 25

II. ANLISIS MACROECONMICO:..................................................................................................... 27

MACRO REGIN C.A. Y GUATEMALA ............................................................................................ 29

MACRO GUATEMALA .................................................................................................................... 32

MACRO DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCION ................................................................................ 34

MERCADOS GEOGRFICOS ........................................................................................................... 39

DENSIDAD POBLACIONAL .............................................................................................................. 39

INDICADORES ................................................................................................................................ 43

CORRELACIONES ............................................................................................................................ 47

CONCLUSIONES RESPECTO AL ANLISIS MACROECONMICO ..................................................... 48

III. ANLISIS DE LA COMPETENCIA .................................................................................................... 52

OBJETIVOS DEL ANLISIS: .............................................................................................................. 52

ANLISIS DE LA COMPETENCIA: .................................................................................................... 52

INFORMACIN DE LOS PROYECTOS COMPETIDORES ................................................................... 53

INFORMACIN ESPECFICA DE LOS PROYECTOS ........................................................................... 54

GRFICAS COMPARATIVAS PARA ANLISIS DE COMPETENCIA .................................................... 55

MAGNITUD DE LOS PROYECTOS: ................................................................................................... 55



COMPARACIN DE REAS (m2) DE APARTAMENTOS: .................................................................. 56

PROMEDIO DE REAS (m2) POR APARTAMENTO: .................................................................... 56

COMPARACIN DE PRECIOS MAYORES POR m2.: .................................................................... 57

COMPARACIN DE PRECIOS MENORES POR m2: ..................................................................... 57

PRECIO PROMEDIO POR m2: ..................................................................................................... 58

PORCENTAJES DE ABSORCIN - VELOCIDAD DE VENTAS: ........................................................ 59

DISEO ARQUITECTNICO: ....................................................................................................... 60

IV. DETERMINACIN DE LA DEMANDA ............................................................................................. 72

TABLA DE DATOS GENERALES DE PROYECTOS COMPETIDORES. ............................................... 72

CORRELACIONES ENTRE TODAS LAS VARIABLES ......................................................................... 73

ANLISIS DE REGRESIN SIMPLE ................................................................................................. 74

PRONSTICO DEL PRECIO MAYOR, RESPECTO AL REA DE LOS APARTAMENTOS. ................... 75

PRONSTICO DEL PRECIO MENOR, SEGN EL REA MNIMA DE LOS APARTAMENTOS: ........... 76

ANLISIS DE REGRESIN MLTIPLE ............................................................................................. 77

V. CONCLUSIN PRINCIPAL DEL PROYECTO ...................................................................................... 79

CONCLUSIONES GENERALES DEL SECTOR INMOBILIARIO: ........................................................... 79



ANLISIS DE SITIO GRUPO 1

Arq. Juan Luis Montes Arq. Erwin Gonzlez

Arq. Julio Castellanos Ing. Hugo Pea



I. Anlisis del sitio:

a. Zona 15 Lo que hasta hace una dcada era una zona residencial con casas muy grandes, habitadas por hogares en su mayora AB y C+, ha atrado la atencin a comerciantes y desarrolladores de vivienda en altura, quienes estiman que el rea es de alto trfico y que an no est completamente desarrollada.

i. Percepcin de la zona desde el punto de vista inmobiliario Consultores inmobiliarios comparten que los atractivos de la zona 15 en la actualidad son, la posibilidad de conseguir rentas mas baratas que las de la zona 10 y 14, posicin geogrfica estratgica porque est muy cerca de los polos de trabajo tradicionales de la capital y sirve de enlace con las reas de crecimiento residencial del oeste (carretera a El Salvador) de la ciudad.

ii. Ubicacin

|



I. Trfico A pesar que la zona de Carretera a El Salvador es el mercado mas competitivo de Guatemala, el desorden que caus el crecimiento habitacional y comercial del rea en general ocasion grandes problemas de trnsito que ahuyenta a los potenciales compradores. De acuerdo con las estadsticas de las autoridades de EMETRA, un promedio de 40 mil vehculos circulan a diario por el boulevard Vista Hermosa y vas afluentes, siendo sus mayores usuarios los estudiantes de las universidades Rafael Landvar y Del Valle, de colegios y personas que viven en el sector pero sin descartar quienes utilizan la zona como puente.



II. Servicios generales a. Cobertura de Agua Potable

b. Cobertura de Drenajes

c. Cobertura de Electricidad



d. Disposicin de la basura

III. Seguridad



iii. Percepcin de la zona en comparacin con otras zonas

COMPARACION ZONAS EQUIVALENTES

1 SEGURIDAD

DEFINICIN / ZONAS 9 10 13 14 15 17

TOTAL

Hechos delictivos en general 40 17 34 12 16 19

138

Asesinatos 26 19 21 8 9 20

103

sumas 66 36 55 20 25 39

241

porcentaje 27% 15% 23% 8% 10% 16%

100%

PONDERACIN 1 4 2 6 5 3

2 CALIDAD DE VIVIENDA


ndice Integrado de Calidad R5 R5 R3 R4 R5 R4


3 COBERTURA DE AGUA POTABLE


Servicio Municipal exclusivo 95.59 88.97 77.67 81.53 91.30 79.72

Servicio Municipal compartido 0.19 0.27 5.08 0.79 3.37 5.09

Pozo propio 2.68 5.24 2.34 2.49 1.54 1.06

Servicio por camin 0.00 0.59 4.15 8.16 0.18 5.58

sumas 98.46 95.07 89.24 92.97 96.39 91.45


4 COBERTURA DE DRENAJES


% Drenaje Individual 90.8 95.83 79.46 84.45 89.91 76.42

% Drenaje Compartido 0.19 0.27 4.98 0.81 3.48 5.49

sumas 90.99 96.1 84.44 85.26 93.39 81.91


5 COBERTURA DE ELECTRICIDAD


% Hogares servidos EEGSA 99.43 98.49 98.01 98.35 99.11 97.93


6 COBERTURA DE ELECTRICIDAD


% de escolaridad superior 25.98 34.77 11.79 24.15 43.36 20.55

% de escolaridad media 34.70 32.40 37.58 31.85 29.67 36.02

sumas 60.68 67.17 49.37 56.00 73.03 56.57


TOTAL COMPARATIVO 26 28 9 20 31 13

UBICACIN FINAL 3 2 6 4 1 5



b. Entorno Inmediato i. Percepcin del entorno I. Plano de definicin del entorno inmediato

II. Desarrollo inmobiliario del entorno

TERRENO

TERRENO



Residencial

Comercial

III. Vacos de oferta Se pudo constatar que en el entorno inmediato aunque si bien es cierto existen las oficinas de los colegios profesionales de Guatemala, no hay ni locales ni edificios para oficinas. As mismo no hay locales para entretenimiento ni edificios para residencia especializada como estudiantes universitarios o tercera edad.

IV. Madurez y tendencia del entorno De acuerdo a las entrevistas realizadas con vecinos en funcin de los montos de las rentas cobradas en alquiler, mismas que han decrecido en los ltimos cinco aos se puede inferir que el entorno est en decadencia pero mas sin embargo el desarrollo de edificios residenciales y de comercios permite pensar que la tendencia es hacia la estabilidad del valor de la tierra

TERRENO

TERRENO



V. Valor del suelo del entorno

Sobre el boulevard Vista Hermosa se cotiza la tierra entre 301 y 400 dlares la vara cuadrada, en las calles adyacentes se cotiza entre 201 y 300 dlares la vara cuadrada, segn la municipalidad de Guatemala y la revista Inmobilia.

VI. Seguridad

A pesar que existe una sub estacin es la polica nacional civil muy

cerca del terreno, los vecinos indican que la zona en general es

muy peligrosa, que muchos propietarios han tenido que construir



muros altos en zonas que no les pertenecen y algunos otros han tenido que dejar sus casas vacas.

1.2 Tamao y topografa a. Ubicacin del predio i. Plano de ubicacin dentro de la zona 15

b. Dimensiones e informacin general del terreno

i. Plano del terreno con dimensiones generales estimadas



ii. Informacin catastral y definicin de zonas segn POT

iii. Plano de distribucin de reas segn POT

c. Topografa del terreno



i. Plano de curvas a nivel generales del terreno

ii. Plano topogrfico segn POT



d. Clculos de actuacin posible segn POT

DIRECCIN 0 calle 15-98 zona 15 Colonia El Maestro

Nmero Catastral 150011002

rea Catastral 8,454.86 m2 1.43115 12,100.17 v2

Zonas y reas segn POT

G4/G5 969.25 m2

1,387.15 v2

G5 8.82 m2

12.62 v2

G1 6,569.20 m2

9,401.51 v2

G0 907.59 m2

1,298.89 v2

Clculo de Edificabilidad

G5

BASE 6.00 978.07 5,868.43 m2

AMPLIADO 9.00 978.07 8,802.65 m2

Stanos estimados 2.00

1,320.00 m2 2,640.00 m2

Planta tpica estimada

850.00 m2

BASE 3.80

850.00 m2 3,228.43 m2

AMPLIADO 7.25

850.00 m2 6,162.65 m2

TODAS LAS PLANTAS SE SEPARAN 5 METROS DE LAS COLINDANCIAS PARA CUMPLIR

CON LA RESTRICCIN DEL BLOQUE SUPERIOR

SEGN PLANO POT EN LA ZONA SE PUEDEN CONSTRUIR HASTA 56 M. DE ALTURA

NUESTRO CASO 8 NIVELES POR 4 M. ALTURA C/U ES IGUAL A 32 METROS DE

ALTURA TOTAL POR LO CUL SI SE CUMPLE

G1

BASE 1.20 6,569.20 7,883.04 m2

AMPLIADO 1.80

11,824.56 m2

LA MAXIMA ALTURA PERMISIBLE ES 16 METROS



1.3 Visibilidad a. Registro fotogrfico del entorno inmediato

b. Registro fotogrfico del terreno



1.4 Accesos a. Plano general de accesos inmediatos

b. Descripcin del trfico en entorno inmediato Segn la empresa municipal de transporte y la empresa SkyscraperCity Por el boulevard de Vista Hermosa circulan en horas pico un promedio de 5,000 vehculos y en total un promedio de 48,500 vehculos diarios.

1.5 Oferta Inmobiliaria en el sector a. Plano de ubicacin de la oferta

b. Descripcin de la oferta existente



1.6 Seleccin de posible proyecto a. Definicin de uso de suelo ptimo para el terreno

Se decide entonces que el proyecto a evaluar ser un edificio de apartamentos, tomndose como premisa que debe de ser para el segmento C+, con dimensiones entre 80 y 110 m2. Esta hiptesis deber comprobarse en los captulos siguientes del presente trabajo.

b. Consideraciones tcnicas del terreno para definir propuesta Matriz resultado de encuestas para definir peso de ponderacin en matriz de evaluacin del sitio.



Matriz de definicin de evaluacin del sitio



En funcin del resultado de la matriz se puede sugerir seguir adelante con la posibilidad de

emplear el terreno para el desarrollo de algn proyecto.

c. Plano esquemtico de propuesta preliminar



Consideraciones para estimar el valor de la tierra



d. Preliminar anlisis financiero del proyecto

e. Percepcin del sitio en base a encuesta de expertos y usuarios, utilizando el mtodo Delphi.

MATRIZ DE RESULTADOS



Conclusiones respecto al Anlisis de Sitio

La zona 15 est siendo bien apreciada por los actores del mercado inmobiliario con respecto a otras zonas.

El terreno propuesto en zona 15 tiene muchas posibilidades de ser empleado para una promocin inmobiliaria respecto a terrenos equivalentes en las zonas comparadas.

Las diferentes condicionantes tanto en pre factibilidad legal y tcnica indican que el terreno es aprovechable y permite una promocin inmobiliaria.

Siempre y cuando el precio de la tierra sea un valor razonable y se pueda negociar su forma de pago, el proyecto puede ser rentable.

Una posible cadena de steak holders define la zona, el terreno y el proyecto como interesante.

Vale la pena seguir con el anlisis de las siguientes fases para determinar el proyecto ad-hoc en el terreno.



ANLISIS MACROECONMICO GRUPO 2

Arq. Anelisa Reyes Ing. Edgar Lpez

Lic. Mauricio Acua Arq. lvaro Coutio



II. Anlisis Macroeconmico:

Este anlisis se circunscribe a Guatemala y comprende el perodo 2007-2012. Las variables macroeconmicas describen los resultados de las decisiones relacionadas con los problemas econmicos de un pas Para el caso que nos interesa en esta tarea, el crecimiento econmico de Guatemala en los ltimos cinco aos muestra una tendencia de aumento, sin embargo para en el ao 2009 denota una baja de 2.72 (miles millones de USD) ver cuadro No.1 y grfica No. 1 En contraste, el ndice de inflacin denota un crecimiento durante el perodo 2006-2008, sin embargo en el ao 2009 refleja un baja considerable y adquiere valores muy bajos, el ao en el 2010 comienza a crecer. Una posible explicacin sobre los valores adquiridos es que la influencia del encarecimiento de los insumos de la produccin (importados) as como la perdida en el poder adquisitivo de los guatemaltecos en ese ao, obligaron a los productores y proveedores de bienes de consumo y servicios a no aumentar precios en el ao 2009. La informacin disponible indica que la tasa de desempleo en Guatemala desde el ao 2007 al ao 2012 es del 3.2% colocndonos entre los pases con la menor tasa de desempleo ocupando la posicin 25 ao 2010 en el ranking mundial. En cifras se resume que Guatemala tiene el 70% de la PEA (Poblacin Econmicamente Activa) y una tasa de migracin de 2.17 por cada 1,000 habitantes. El IMAE (ndice mensual de actividad econmica) fue modificado en el ao 2009 tratando de involucrar el cambio en la actividad econmica que en ese momento se viva. Esto ha generado por un lado incertidumbre en la manera de clculo as como una mejor aproximacin a la realidad que se vive en el pas. La actividad econmica ms importante que se refleja en el IMAE es la produccin de bines y servicios. El IMAE se encuentra en valor de 3.28 en contraposicin del ao 2007 que fue de 5.20 observndose una reduccin del 1.92 en los cinco aos observados. El crdito tanto pblico como privado se observa que va en crecimiento desde el ao 2007 al 2012, lo que significa que el sistema bancario se ha adaptado a las necesidades tanto pblicas como privadas. El tipo de cambio se ha mantenido estable salvo por un aumento que se observ a partir de marzo 2008 y que se mantuvo hasta finales del 2011. Esta variable no refleja realmente la cotizacin de la moneda USD ya que el Banco de Guatemala interviene comprando y vendiendo dlares segn sea la conveniencia. El ingreso y el gasto pblico estn desequilibrados ya que el gobierno parte de un presupuesto basado en proyectos de inversin que no es capaz de ejecutar por la mala gestin del gasto pblico.



La principal fuente de ingreso del gobierno debera ser la recaudacin fiscal, sin embargo la mala planificacin presupuestal obliga a financiar el dficit fiscal por medio de prstamos a entidades internacionales y adicionalmente a la colocacin de bonos del estado.

La estabilidad macroeconmica de Guatemala es un fuerte atractivo para el inversionista, cuenta con PIB de US$ 66.4 millones representando el 39.8% del PIB total de Centroamrica. La meta al 2013 es una inversin extranjera directa de US$ 1,512 millones, que junto a una inversin local de US 10,650 millones equivaldran al 25% del PIB. Esto refleja el alto potencial productivo del pas siendo uno los principales motores de la economa los sectores de la industria de la construccin, donde ha experimentado tasas de crecimiento importantes que han contribuido al crecimiento econmico del pas, donde est proyectado para este 2012 segn el BANGUAT un crecimiento del 3.9%. Segn las previsiones de la Evolucin del PIB en las principales economas del mundo para el 2013 sern las siguientes: USA -0.3, Japn 0.4, China -0.7, India -0.8, Alemania -0.9, Italia -1.1, Brasil -0.2, Mxico -0.2. Por lo que la recuperacin mundial est siendo amenazada por los significativos daos en el rea del euro y fragilidad en otras regiones. Lo cual nos lleva a pensar que las condiciones financieras se deterioraran, disminuir el crecimiento y aumentaran los riegos. Las tasas de inters y el tipo de cambio mantienen la tendencia a la baja y de una forma constante lo cual beneficia al sector de la construccin, impulsando la adquisicin de vivienda. La calificacin soberana de Guatemala es de BB+ (estable), lo que destaca un mejor perfil crediticio del pas segn la firma FITCH Ratings, lo que nos da una mayor certeza para la inversin extranjera y nos impulsa a una mejora en los ingresos tributables, para lo que es necesario una reforma fiscal y una solucin a los problemas Tratados de Libre Comercio con Chile, Mxico, Colombia, promueven la inversin extranjera directa, permiten mejores oportunidades y mejoran las relaciones entre los pases internacionales. Guatemala exporta ms de 4000 productos a ms de 131 mercados y cuenta con ms de 4000 compaas que promueven el comercio Guatemalteco, es el primer exportador en cardamomo, hule, caf para la cadena Internacional Starbucks. La diversificacin de productos y destinos, ha permitido un crecimiento de las exportaciones de productos no tradicionales, textiles, artesanas, manufacturas, hidrobiolgicos, verduras, frutas entre otros. Entre todos suman el 65% del total de las exportaciones y el 35% son productos tradicionales. Los estudios recientes de banca de inversin destacan la gran estabilidad econmica de Guatemala a lo largo de su historia. El crecimiento econmico de Guatemala ha sido constante y estable, con la volatilidad en crecimiento del PIB ms baja de Amrica Latina entre 1990 2012.



2.5 2.1

1 1.3

1.9

00.5

11.5

22.5

3

po

rcen

taje

TASA DE CRECIMIENTODE LA POBLACIN EN EL REA (2010)

-en porcentaje-

2.1 2.2

1

2

3.2

0

1

2

3

4

CRECIMIENTO REAL PIB (2010) -en porcentaje-

EN PORCENTAJE

I. MACRO REGIN C.A. Y GUATEMALA La Repblica de Guatemala, con una extensin de 108.889 kilmetros, es la tercera nacin en tamao en la regin centroamericana y es el pas ms poblado. Su territorio est dividido en 22 departamentos, su capital, Ciudad de Guatemala, tiene 2 millones de habitantes. La poblacin urbana en Guatemala es del 64% con una densidad de 98 habitantes por Km2 Poblacin estimada (2011) y Tasa de Crecimiento de la poblacin en el rea C.A. (2010)

Fuente: Proyeccin Fondo Monetario Internacional. Grfica: Elaboracin propia.

Producto Interno Bruto per cpita en la regin C.A. (2009) y Crecimiento Real PIB (2010)

Fuente: Proyeccin Fondo Monetario Internacional. Grfica: Elaboracin propia.

14.4

8 6.1 5.7 4.6

0

5

10

15

20

GUATEMALA HONDURAS ELSALVADOR

NICARAGUA COSTARICA

POBLACIN ESTIMADA (2011) -en millones-

2,839.00 1829.3

3623.2

1070.8

6908.6

0.002,000.004,000.006,000.008,000.00

PRODUCTO INTERNO BRUTO PER CAPITA EN LA REGIN (2009)

-en US% per capita-

US$.

Como se puede observar en la grfica Guatemala cuenta con la poblacin y la tasa de crecimiento ms grande de Centroamrica, en este sentido, Guatemala cuneta con 13.018.759 habitantes de los cuales el 50.4% son hombre y el 49.6% son mujeres. Con relacin a los diferentes grupo tnicos del pas el 55% son mestizos, el 43% con indgenas y al 2 % restantes pertenecen a otros grupos. La mayora de la poblacin habita en las zonas urbanas del pas mientras que slo el 36% vive en el campo. La ciudad de Guatemala es la de ms alta densidad con un 20.8% La distribucin de la poblacin segn rangos de edad es de 0-14 aos el 43.6%, 15 a 59 aos el 51.1% y con ms de 60 aos el 5.3%. Guatemala presenta la mayor tasa de crecimiento de Centroamrica. Se estima que para el 2015 Guatemala llegara a los 16 millones de habitantes. Aumentando as la demanda de vivienda en el pas.

La composicin del PIB Guatemalteco refleja el alto potencial productivo del pas, siendo los principales motores de la economa los sectores de la industria, la agricultura y el comercio. Sectores como los servicios, el transporte y la construccin han experimentado tasas de crecimiento importantes que han contribuido al crecimiento econmico del pas. La economa Guatemalteca es la ms diversificada de toda Centroamrica. En los ltimos aos, se ha convertido en uno de los principales mercados emergentes de Latinoamrica, siendo la economa ms grande de Centro Amrica, representando el 28,3% del Producto Interno Bruto (PIB) de la regin, incluyendo a Belice y Panam.



IMAE - ndice Mensual de Actividad Econmica (Variacin Interanual) Aos 2005 2010 / En porcentajes Centro Amrica & Panam

Fuente: Departamento de Anlisis Estadstico de la Cmara de Construccin de Guatemala con informacin de la Secretara Ejecutiva

de SECMCA, Bancos Centrales y CAPAC

Crecimiento Econmico, Segn Pas Aos 2005 2015 / En porcentajes

Fuente: Departamento de Anlisis Estadstico de la Cmara de la Construccin de Guatemala con informacin del FMI; Bancos

Centrales; Contralora de la Repblica de Panam y CAPAC Costa Rica: 2010 y 2011 Banco Central de Costa Rica; Guatemala: 2010 lmite

superior (Banco de Guatemala); Honduras: 2010 y 2011 lmites superiores (Banco Central de Honduras); Nicaragua: 2007, 2008 y 2009

preliminares (Banco Centra l de Nicaragua); Panam: 2008, preliminar; 2009, estimado; 2010, proyectado. (Contralora de la Repblica

de Panama

En 2011 la economa Guatemalteca creci un 3.9%, el mejor desempeo 2007. La expansin se vio impulsada por el dinamismo del consumo privado, se sustent en el ingreso de remesas familiares por un monto equivalente al del PIB. Con respecto a 2005, la inflacin se redujo de un 8,6% a un 6.6%, dficit fiscal fue ligeramente mayor del 2.9% estimado al 2011-del PIB en comparacin con 1,7% del 2010 y el de la cuenta corriente de la balanza de pagos, del 5,1% del PIB, vari. Aunque el dficit comercial fue elevado (17,6% del PIB), la afluencia ingresos externos permiti que las reservas internacionales prosiguieran con

Guatemala es uno de los pases Centroamericanos con mayor estabilidad econmica de la regin. Pese a los acontecimientos econmicos mundiales, el crecimiento econmico proyectado al 2015 se mantiene.

En el caso de la actividad de la construccin, alquileres de vivienda se increment de 5.61% a 12.14 % superior en 6.53 puntos porcentuales. Se estima que la poblacin econmicamente activa de Guatemala en el ao 2010 fue de 5,276,000 ( aproximadamente) siendo sta la ms alta de Centroamrica con una tasa de crecimiento del 4.69%. La tasa del desempleo desde el 2007 se mantiene en el 3.2%. lo que significa que la oferta de empleo que Guatemala de tener para el sector productivo es de aproximadamente 5,107,168 empleos, siendo sta la ms alta de Centroamrica. Guatemala se muestra como uno de los pases Centroamericanos con mayor estabilidad econmica de la regin. Pese a los ltimos acontecimientos econmicos mundiales.



Tasa de Inters Activa de Corto Plazo en C.A. Aos 2005 2010 / En porcentajes

Fuente: Departamento de Anlisis Estadstico con informacin de SECMCA

Crecimiento de la Construccin en C.A. y Guatemala Aos 2005 2011 / En porcentajes

Fuente: Departamento de Anlisis Estadstico de la Cmara de la Construccin de Guatemala.

Existen dos monedas que representan un gran volumen de movimientos crediticios y de ahorro:

Quetzal y Dlar. En los ltimos aos, las tasas de inters en general, en moneda nacional como

extranjera, han mantenido su tendencia a la baja. La tasa de inters activa promedio del sistema

bancario es del 7,6% (2010) y una pasiva de 3,1% (ambas en moneda extranjera). La grafica muestra

la constante que ha tenido Guatemala en sus tasa de inters activa durante los ltimos 10 aos. Dicha

constante es comparable nicamente con pases de la zona en el que su moneda oficial es el dlar.

A partir del 2010 Guatemala inicia el proceso de recuperacin despus de una fuerte crisis econmica. No todos los pases de Centroamrica presentan el mismo comportamiento, el sector de la construccin es uno de los principales indicadores de la lenta recuperacin con un 17% de crecimiento para el 2012



Crdito Bancario al Sector Construccin en C.A. (Variacin Interanual) Aos 2005 2010 / En %.

Fuente: Departamento de Anlisis Estadstico con informacin de Bancos Centrales, SECMCA y Superintendencia de Bancos de Panam

y Guatemala Costa Rica, El Salvador, Panam y Rep. Dominicana.

II MACRO GUATEMALA Inversin local y extranjera en Guatemala

Fuente: Banguat, Cepal, Gross Capital Formation, clculos Pronacom. Grfica: Elaboracin propia.

5057.00 5377.00 5566.00 7070.00 7642.00

9021.00 10650.00

105.00 131.00 226.00 535.00 685.00 1018.00

1512.00

18.2% 18.2% 17.7% 20.2% 21.4% 22.8%

24.7%

0.00

2000.00

4000.00

6000.00

8000.00

10000.00

12000.00

2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013

Inversin en Guatemala 2001-2011 -2012 proyectada

inversion local inversion extranjera directa total de la inversion

La inversin extranjera proyectada al 2013 va hacer de un 15% del total de la inversin en el pas. En los ltimos aos dicha inversin aumento en un 25% anualmente.

De 2001 al 2010, la inversin extranjera directa anual aument de US$ 105 millones a US$ 686,8 millones, un crecimiento anualizado mayor al 50%. La meta al 2013 es una inversin extranjera directa de US$ 1.500 millones anuales, junto a una inversin local de US$ 10.650 millones, lo que equivaldra al 25% del PIB. Esta tasa de inversin sostendr el crecimiento econmico por encima del 6% anual que el pas tanto necesita para salir de la pobreza



17.90% 16.30%

11.20% 13.30%

10.20% 10.70%

7.50% 2.90%

4.30% 2.50%

0.60%

0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00%

MANUFACTURA

COMERCIO

ALQUILER DE VIVIENDA

ADMINISTRACIN PBLICA

INTERMEDIACION FINANCIERA

MINAS Y CANTERAS

Producto Interno Bruto Participacin por Sector - 2011

-en porcentaje-

2.5 3.2 3.3

5.4 6.3

3.3

0.5

2.8

0

2

4

6

8

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

po

rce

nta

je

aos 2003-2010

Tasa de crecimiento PIB (2003-2010) -en porcentaje-

8.8

7.4 6.8 6.9 7.2

7.6 7.6 8.5 8.6

7.6

4.0

3.6 3.0 3.1

3.4 3.8 3.6

3.8 3.9

3.1

0

2

4

6

8

10

12

14

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Tasa de Inters Activa y Pasiva Promedio Ponderado - en moneda extranjera y porcentaje -

tasa inters activa

tasa inters pasiva

7.70

7.82

7.93

8.10

7.59 7.61

7.69

7.60

8.11 8.07

7.30

7.40

7.50

7.60

7.70

7.80

7.90

8.00

8.10

8.20

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Tipo de Cambio

Quetzalez x 1 $US.

Tasa de Crecimiento PIB Guatemala aos 2003 a 2010 y PIB participacin por Sector aos 2011

Fuente: BANGUAT. Grfica: Elaboracin propia.

Fuente: BANGUAT. Grfica: Elaboracin propia.

Tasa de inters activa y pasiva y Tipo de cambio aos 2001-2010

Fuente: BANGUAT. Grfica: Elaboracin propia

En trminos generales, la tendencia es hacia arriba, es decir muestra un crecimiento, sin embargo se observan puntos de inflexin (cambio de tendencia) durante el ao 2007,2008 y 2009. El primer punto de inflexin indica una baja y posteriormente vuelve a subir. La explicacin a este fenmeno observado es por influencias directas de otras economas que sufrieron efectos econmicos, concretamente se observa los efectos de la crisis sufrida principalmente en Estados Unidos. Para 2012 las autoridades proyectan un crecimiento del PIB de un 6.6%, que se vera favorecido por el inicio de nuevas obras pblicas; un rango meta de inflacin de entre un 4% y un 6%, y un dficit del gobierno central de un 1,9% del PIB.

En los ltimos aos, las tasas de inters en general, en moneda nacional como extranjera, han mantenido su tendencia a la baja. La tasa de inters activa promedio del sistema bancario es del 7,6% (2010) y una pasiva de 3,1% (ambas en moneda extranjera). Guatemala tiene un sistema financiero muy slido, con excelentes niveles de reservas internacionales y un bajo nivel de deuda pblica externa de US$ 6.382,5 millones (2011), la ms baja de la regin. Mientras que la mayora de los recursos financieros son manejados por bancos comerciales, una pequea parte est distribuida entre entidades no bancarias.



14.6 14.2 16.4

3.6

7.9

4.5

13.6

4.7

9.3 6.5

0

5

10

15

20

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Inflacin del Sector de la Construccin

en porcentaje

2.4

3.9

2.5 3.2 3.3

5.4 6.3

3.3

0.5

2.8

0

2

4

6

8

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Crecimiento Econmico de la Construccin

en porcentaje

2747.47 2723.63

2679.58

2218.39 2161.96

2407 3234.47

5572.49 6825.85

9949.46 11512.2

9801.2 9442.66

10067.54

0

5000

10000

15000

Crdito Total al Sector Construccin

en Millones de Quetzalez-18.3

12.1 15.4

-3.7

-8.9

4.5

13.1 8.8

-0.5

-10.8 -11.8

-1.4

-20

-10

0

10

20

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Crecimiento anual del sector de la construccion Aos 1991 -2011 En porcentajes

III. MACRO DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCION

Crecimiento econmico y inflacin del sector de la Construccin aos 2001-2011

Fuente: Departamento de Anlisis Estadstico de la Cmara de la Construccin de Guatemala

Crdito y crecimiento del sector de la construccin aos 1998-2011


El mercado de Guatemala presenta desde el 2010 un crecimiento normal, sin embargo es probable que la crisis econmica de Europa pueda golpear nuevamente a el sector de la construccin.

La apertura de crditos por parte de la banca local impacto positivamente en el repunte del sector construccin a partir del 2011. Se espera que para el 2013, el crdito para construccin supere el obtenido en el 2008.



45%

25%

10%

20%

Porcentaje

Vivienda Comercio Industria Otros

45%

20% 10%

25%

Empleos Generados por Sector Inmobiliario - en porcentajes 2011 -

Vivienda Comercio Industria Otros

1081 244

783 196 25

461

2790

0

5000Unidades Habitacionales Construidas en el

Municipio de Guatemala - FHA -

Unidades Habitacionales

79 51 224

25

522

0

1000Unidades Habitacionales Construidas por

Departamentos de Guatemala - FHA -

Unidades Habitacionales

Crecimiento del sector de la construccion y empleos generados ao 2011


Unidades habitacionales construidas (FHA) en el Municipio de Guatemala y en los Departamentos ao 2011


El sector de la vivienda ocupa la mayor parte de crecimiento en el sector de la construccin. El crecimiento proyectado al 2015 de la poblacin intensifica la necesidad de vivienda en el pas.

Un 39% de las unidades realizadas por el FHA en el departamento de Guatemala, se ubican en el municipio de Villanueva, un 28% se ubica en Fraijanes y un 17% en Mixco. Villanueva duplica el nmero de viviendas en comparacin al nmero de viviendas construidas en todo el interior del pas.



-20

-15

-10

-5

0

5

10

15

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Variacion anual del indice mensual de la actividad de la construccion -IMACON- y PIB construccion

Aos 2003 - 2011 En porcentajes

-100

0

100

200

300

400

ene-

09

feb

-09

mar

-09

abr-

09

may

-09

jun

-09

jul-

09

ago

-09

sep

-09

oct

-09

no

v-0

9d

ic-0

9en

e-1

0fe

b-1

0m

ar-1

0ab

r-1

0m

ay-1

0ju

n-1

0ju

l-1

0ag

o-1

0se

p-1

0o

ct-1

0n

ov-

10

dic

-10

ene-

11

feb

-11

mar

-11

abr-

11

may

-11

jun

-11

Variacion de los prestamos y descuentos al sector de la construccion

aos 2009-2011

-100

-50

0

50

100

ene-

09

mar

-09

may

-09

jul-

09

sep

-09

no

v-0

9

ene-

10

mar

-10

may

-10

jul-

10

sep

-10

no

v-1

0

ene-

11

mar

-11

may

-11

Variacion Interanual del total de las licencias de construccion autorizadas

aos 2009-2011

-100

0

100

ene-

09

mar

-09

may

-09

jul-

09

sep

-09

no

v-0

9

ene-

10

mar

-10

may

-10

jul-

10

sep

-10

no

v-1

0

ene-

11

mar

-11

may

-11

Variacin interanual del total de metros cuadrados de construccin autorizados

Aos 2009-2011

Variacin anual del ndice mensual de la construccin y variacin de los prstamos al sector de la

construccin

Fuente: Departamento de Anlisis Estadistico CGC con informacin del Banco de Guatemala.

Variacin interanual de las licencias de construccin autorizada y total de metros cuadrados autorizados aos

2009-2011


El pas tiene uno de los dficits fiscales ms bajos de Latinoamrica 2,9% estimados para el 2011, la menor deuda externa 13,5% del PIB (2010) y el mejor record de pago. Adems, el pas tiene los niveles de reservas ms altos de la regin US$ 6.382,5 millones (2011). Guatemala no ha sufrido ninguna crisis bancaria o financiera desde la gran depresin de los aos 30. Los estudios recientes de banca de inversin destacan la gran estabilidad econmica de Guatemala a lo largo de su historia. El crecimiento econmico de Guatemala ha sido constante y estable, con la volatilidad en crecimiento del PIB ms baja de Amrica Latina entre 1990 2010.

Se observ un desempeo positivo de los sectores productivos. La construccin, el transporte y las comunicaciones, y la banca y los seguros fueron las actividades ms dinmicas. La notable evolucin de la construccin (21%) estuvo encabezada por el sector privado tras su recuperacin de 2005. La actividad del sector transporte y comunicaciones se elev un 14%. Licencias de construccin cayeron un 20.5 por ciento en el 2009, por lo que el sector de la construccin reporta reduccin en la cantidad de licencias y metros de construccin autorizados, lo que traduce la menor actividad en el 2010. Por su lado, las licencias otorgadas muestran un comportamiento menos errtico y aun cuando denota una cada cercana al 40% desde finales de 2007 hasta mediados de 2009. La superficie autorizada de construccin inici un lento proceso de recuperacin hasta tocar el terreno positivo en mayo de 2011.



Q260.00

Q310.00

Q360.00

Q410.00

Q460.00

Q510.00

Q560.00

Varilla corrugadade 3/8 grado 40(quintal), preciodist.Varilla corrugadade 3/8 grado 60(quintal), preciodist.2

050

100150200250300

jun

-10

jul-

10

ago

-10

sep

-10

oct

-10

no

v-1

0

dic

-10

ene-

11

feb

-11

mar

-11

abr-

11

may

-11

jun

-11

WTI(US$/bar

Precio promedio del quintal de varilla corrugada


Mercado de futuros de petrleo BRENT


Mes Varilla corrugada de 3/8 grado 40 (quintal), precio

dist.

Varilla corrugada de 3/8 grado 60 (quintal), precio

dist.2

jun-10 Q 346.08 Q 341.45

jul-10 Q 349.68 Q 345.05

ago-10 Q 349.68 Q 345.05

sep-10 Q 354.32 Q 349.61

oct-10 Q 340.05 Q 335.61

nov-10 Q 340.05 Q 355.61

dic-10 Q 346.98 Q 342.20

ene-11 Q 366.22 Q 361.44

feb-11 Q 408.53 Q 397.78

mar-11 Q 408.53 Q 397.78

abr-11 Q 408.53 Q 397.78

may-11 Q 408.53 Q 397.78

jun-11 Q 408.53 Q 397.78

BRENT (US$/barril)

WTI (US$/barril)2

jun-10 77.45 78.05

jul-10 78.18 78.95

ago-10 74.64 71.92

sep-10 82.31 79.97

oct-10 83.41 82.18

nov-10 85.92 84.11

dic-10 93.03 89.84

ene-11 101.01 92.19

feb-11 111.86 96.97

mar-11 117.36 106.72

abr-11 125.89 113.52

may-11 116.73 100.29

jun-11 112.48 95.42

El precio promedio del quintal de varilla corrugada ha tenido un comportamiento al alza a partir de julio de 2008. Por su parte, el precio promedio del quintal de varilla corrugada ha sido voltil, marcndose un salto importante a partir del 2006 hasta mediados de 2008, etapa que se atribuye al fuerte aumento del precio internacional del acero, derivado de la mayor demanda mundial, principalmente de China. A finales de abril de 2011, el precio del hierro de 3/8 grado 40 se situ en Q408.53 y el del hierro de 3/8 grado 60 ascendi a Q397.60. El petrleo guatemalteco empez el ao 2011 con buen pie, con incrementos considerables en el precio por barril en comparacin con los ltimos meses de 2010. Observando las expectativas de ganancias que los bancos de inversin calculan para el sector en 2012, se avecina un ao de contraccin econmica. Ms que nada, porque esperan que el beneficio neto de las empresas petroleras se reduzca un 0,6% respecto al que han obtenido en 2011. Adems, la Agencia Internacional de la Energa y (AIE) y la OPEP contemplan una cada en la demanda de esta materia prima.



$-

$2.00

$4.00

$6.00

$8.00

$10.00

$12.00

mar-11 abr-11 may-11 jun-11

Precio promedio del cemento US$/42.5 kg Honduras

El Salvador

Guatemala

Costa Rica

Precio promedio del cemento ao 2011


Metros cuadrados de construccin autorizados de vivienda (FHA) aos 2009-2011


-

20,000.00

40,000.00

60,000.00

80,000.00

100,000.00

ene-

09

abr-

09

jul-

09

oct

-09

ene-

10

abr-

10

jul-

10

oct

-10

ene-

11

abr-

11

Metros cuadrados de construccin de vivienda autorizados FHA Aos 2009-2011

Metros Cuadrados

Honduras El Salvador Guatemala Costa Rica

mar-11 $ 7.15 $ 7.80 $ 8.55 $ 9.80

abr-11 $ 7.15 $ 7.80 $ 8.92 $ 9.81

may-11 $ 7.15 $ 7.79 $ 8.89 $ 9.80

jun-11 $ 7.15 $ 8.31 $ 8.75 $ 9.99

Tanto el ndice de ventas como el de produccin de cemento, muestran una leve mejora, aunque voltil, a partir del 2010 hasta la fecha. A abril 2011, el precio promedio del saco de cemento de 42.5 kgs. fue de Q68.08.

En el sector de la construccin el FHA se muestra como un indicador de la situacin real de dicho

sector. A finales del 2010 la recuperacin se ve reflejada por los altos picos que muestran el numero

de metros cuadrados construidos por el FHA



1993 2003 2010 2015

Zona 10 682 757 704 737

Zona 15 1579 1995 2454 2701

Zona 16 1170 1746 2577 2885

Zona 14 2353 3151 3813 4217

Zona 13 1643 2007 2323 2518

Santa Catarina Pinula 2202 5378 8106 9717

Fraijanes 789 1688 2279 2727

Tendencia de Hogares AB

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

DENSIDAD HOGARESAB AL 2011

2914

7941

1277

3180 3407

1443

Zona 15

Zona 14

Zona 10

Zona 16

Zona 13

Santa Catarina

IV. MERCADOS GEOGRFICOS

Densidad poblacional

Fuente: Municipalidad de Guatemala

Tendencia de hogares AB y Densidad de hogares AB ao 1993- 2011

Fuente: Arq. Ponce

Vemos como la zona 15 es una excelente opcin para el desarrollo de un proyecto inmobiliario. Es

una de las zonas con menor densidad de habitantes de Guatemala.

La zona 15 representa tan solo el 20% del sector AB del mercado primario. Se estima un crecimiento anual de

hogares AB en esta zona de un 10% al 2015.



0% 10% 20% 30% 40%

% de Profesionales

Tendencia de profesionales exitosos, ejecutivos de alto nivel

Santa Catarina

Zona 13

Zona 16

Zona 14

Zona 15

zona 10 543

3,066 3,970

5,803

-

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

NINGUNA PRIMARIA MEDIA SUPERIOR

Nivel de Escolaridad de Poblacin mayor a 7 aos

Zona 10

Zona 13

Zona 14

Zona 15

Zona 16

Tendencia de profesionales exitosos y nivel de escolaridad de poblacin

Fuente: Arq. Ponce

Estratificacin socioeconmica por sector censal


La zona 15 se presenta como una de las zonas con ms altos ndices de escolaridad y profesionales , debido a la

gran cantidad de colegios y universidades que se ubican en el sector.

El NSE que predomina en la zona 15 , es el segmento AB, cabe aclarar que tambin encontramos A+ y C+.



Calidad de vivienda


Crmenes y tendencias

El mapa muestra que la zona 15 es una de las zonas con ms baja intensidad de criminalidad entre los aos 2006

y 2007 en comparacin con todas las zonas que conforman el municipio de Guatemala.

Fuente: Mercado Inmobiliario y Violencia Revista Plusvala Guatemala 2007

Dentro de las cifras reportadas de hechos delictivos se agrupan tanto asaltos, robos, violencia intrafamiliar as

como accidentes de trnsito. Siendo la zona 14 y la zona 15 las que poseen el menor nmero de hechos

delictivos de la Ciudad.

Los segmentos AB, A+ y C+ presentes en la zona 15, desarrollan alta exigencia para los

desarrolladores inmobiliarios en lo referente a la calidad de sus viviendas.



Zonas violentas ao 2011

Segn el monitoreo del GAM, entre los meses de enero y agosto del 2011 antes de las elecciones presidenciales,

la zona 15 no presentaba ninguna muerte por violencia, mientras que las zonas que mayor reportaron fueron las

zonas 10, San Jos Pinula y Santa Catarina Pinula. Fuente: GAM (Grupo de Apoyo Mutuo), rea de transparencia, monitoreo en medios de comunicacin.

Trfico vehicular

Fuente: Arq. Ponce

0

50

100

150

200

250

1990 1995 1999 2010

18

43 45

80

24 38

54

93 84

116

153

233

Trfico Vehcular en miles

Boulevar los Proceres

Boulevar Vista Hermosa

Boulevar Liberacin

4

14

13

14

10

6

1

0

0 5 10 15

Fraijanes

Santa Catarina Pnula

San Jos Pnula

Zona 10

Zona 13

Zona 16

Zona 14

Zona 15

ZONAS MAS VIOLENTAS DURANTE 2011

MUERTES DURANTE ENERO- AGOSTO 2011

Segn la informacin de la SAT el parque vehicular para el 2012 ser de 2,051,000 vehculos, lo que

ha ocasionado que las arterias principales estn saturadas en las horas de ingreso y salida de la

ciudad.



V. INDICADORES

INMOBILIARIO

UN

IDA

DES

F.H

.A (

segu

ros

de

hip

ote

cas)

Am

plia

cio

nes

Co

mer

cio

Ind

ust

ria

Uso

Co

lect

ivo

Viv

ien

da

en S

erie

Viv

ien

da

Mu

ltif

amili

ar

Viv

ien

da

Un

ifam

iliar

M2

AU

TOR

IZA

DO

AM

AG

m2

au

tori

zad

os.

VIV

IEN

DA

Pro

du

cci

n d

e so

luci

on

es H

abit

acio

nal

es

(Un

idad

es).

A.M

.A.G

.

Viv

ien

da

Un

ifam

iliar

y e

n S

erie

Co

nst

ruid

a

(Un

idad

es)

A.M

.A.G

.

Viv

ien

da

Mu

ltif

amili

ar y

en

Ser

ie

Co

nst

ruid

a (m

2)

A.M

.A.G

.

Co

mer

cio

s C

on

stru

ido

s (m

2)

A.M

.A.G

.

Cr

dit

os

par

a la

Co

nst

rucc

in

(M

illo

nes

Q.)

2,011 49,341.00 328,401

1,258

6,126

136,050

117,233

280,905

1,027,924

236,551

1,239

858 135,890 198,071

10,171

2,010 3,046 54,456.00 143,769

16,040

14,155

109,202

11,740

316,697

786,135

174,307

1,134

1,079 50,426 74,000

9,442

2,009 3,385 58,305.00 201,800

19,260

20,225

107,433

69,551

276,107

894,197

164,629

943

605 122,195 149,896

9,801

2,008 4,206 56,463.50 561,883

17,584

19,057

184,519

57,742

380,433

1,392,868

301,590

1,872

1,502 111,983 486,530

11,512

2,007 4,510 73,266.10 808,195

52,339

31,631

465,920

334,530

430,666

2,340,349

647,168

4,016

1,948 437,090 718,589

9,949

2,006 4,203 91,425.87 346,154

260,679

51,706

433,248

727,302

485,322

2,499,420

952,351

4,841

1,532 739,347 234,557

6,822

2,005 3,456 87,813.07 405,370

223,488

65,782

310,713

130,131

560,251

1,924,663

479,835

4,062

2,281 193,248 353,189

5,572

2,004 4,000 42,775.72 343,799

17,411

15,058

244,894

109,240

407,897

1,365,037

215,129

1,608

656 160,139 230,409

3,235

2,003 3,713 40,500.00 221,268

11,778

28,417

155,771

59,306

505,584

1,192,503

226,116

1,793

1,279 91,622 104,600

2,407

2,002 2,739 55,513.00 243,765

4,083

15,198

130,267

16,573

538,351

1,181,057

235,518

1,475

1,302 52,543 190,850

2,162



INDICADORES

TASAS DE INTERES BANCA PIB (% de crecimiento)

A

O

/ IN

DIC

AD

OR

ES

tasa

act

iva

ban

cari

a n

om

inal

GU

A

(hip

ote

cari

o p

ara

vivi

end

a)

Tasa

pas

iva

GU

A

tip

o d

e ca

mb

io

crd

ito

s se

cto

r co

nst

rucc

in

en

mill

on

es

P.I

.B. G

ENER

LAL

(VA

RIA

CI

N)

P.I

.B. C

ON

STR

UC

CIO

N

AG

RIC

ULT

UR

A

P.I

.B. M

INA

S

MA

NU

FAC

TUR

A

ELEC

TRIC

IDA

D

CO

MER

CIO

TELE

CO

MU

NIC

AC

ION

ES

INTE

RM

EDIA

CI

N F

INA

NC

IER

A

ALQ

UIL

ER D

E V

IVIV

END

A

2011 13.50 5.2

10,068

2010 13.30 5.3 8.07

9,443 2.80 2.50 0.70 1.70 1.90 2.00 2.90 6.70 2.90

2009 13.60 5.6 8.11

9,801 0.50 1.70 -1.10 1.00 0.10 -1.60 4.80 6.30 3.10

2008 13.80 5.5 7.60

11,512 3.30 -0.50 2.00 3.30 2.40 4.00 4.00 18.20 11.80 3.60

2007 12.90 4.9 7.69

9,949 6.30 8.80 3.40 9.00 3.30 5.20 4.10 18.80 16.00 3.90

2006 12.90 4.8 7.61

6,826 5.40 13.10 3.10 4.60 3.80 6.30 3.40 9.30 3.70 2.70

2005 12.70 4.6 7.59

5,572 3.30 4.50 2.40 -1.30 2.90 3.50 2.60 8.40 2.10 2.40

2004 13.50 4.5 8.10

3,234 3.2 -8.9 4.3

2003 14.10 4.5 7.93

2,407 2.5 -3.7 4.7

2002 16.20 6.9 7.82

2,162 2.25 15.4 3.5



INDICADORES

POBLACION INSUMOS ACTIVIDAD ECONMICA SOCIALES COMUNICACIONES

A

O

/ IN

DIC

AD

OR

ES

Po

bla

ci

n G

uat

emal

a

DIE

SEL

Val

or

del

pas

aje

bu

ses

CA

NA

STA

B

SIC

A V

ITA

L

PA

RQ

UE

VEH

ICU

LAR

EX

IXST

ENTE

PA

RQ

UE

VEH

ICU

LAR

(n

uev

os

y u

sad

os

ingr

esad

os

al p

as)

VEN

TAS

DE

VEH

CU

LOS

NU

EVO

S

(un

idad

es)

Mat

rim

on

ios

Tota

l Gu

atem

ala

Div

orc

ios

Acc

iden

tes

de

tran

sito

Extr

acci

n

de

agu

a p

ota

ble

su

per

fici

al (

m3

)

tele

fon

a f

ija

tele

fon

a m

vi

l

2011 14,713,763 1.10 Qtz. 133.51 1,743 93,962 5,009

2010 14,361,666 24.42 1.10 Qtz. 123.53 2,051,945 80,973 1,668 99,928 4,644 3,187

2009 14,017,057 20.07 1.10 Qtz. 118.80 1,912,469 97,393 1,784 3,528 62,801,574 1,413,234 17,307,459

2008 13,677,815 30.12 1.10 Qtz. 113.11 1,760,013 115,341 3,054 2,834 3,169 59,035,392 1,448,988 14,948,640

2007 13,344,770 21.50 1.10 Qtz. 95.98 1,558,145 134,392 3,068 53,860 2,128 3,510 63,695,077 1,413,695 11,897,563

2006 13,018,759 19.99 1.10 Qtz. 86.74 1,302,272 119,208 52,186 1,917 2,781 63,693,932 1,354,926 7,178,745

2005 12,700,611 18.13 1.10 Qtz. 83.00 1,080,068 95,001 57,505 2,088 2,008 57,771,454 1,248,161 4,510,067

2004 12,390,451 13.68 1.10 Qtz. 78.27 62,628 51,908 1,188 1,811 54,680,550 1,132,121 3,168,256

2003 12,087,014 11.18 1.10 Qtz. 75.53 54,263 51,247 967 2,226 55,152,435 944,176 2,034,777

2002 11,791,136 1.10 Qtz. 73.32 47,537 51,857 904 2,730 55,911,599 845,746 1,530,150



INDICADORES

GOBIERNO COMERCIO ELECCIONES EN LA REGION

A

O

/ IN

DIC

AD

OR

ES

RES

ERV

AS

MO

NET

AR

IAS

INTE

RN

AC

ION

ALE

S

DEF

ICIT

FIS

CA

L

REM

ESA

S

INFL

AC

IN

GU

ATE

MA

LA

ELE.

MEX

ELEC

. EN

U.S

.A.

ELE.

EL

SALV

AD

OR

ELE.

HO

ND

UR

AS

ELE.

NIC

AR

AG

UA

ELE.

CO

STA

RIC

A

ELE.

PA

NA

MA

2011 6,188 -11,911 4,378

2010 5,954 -9,844 4,126 5.39

2009 5,213 -9,672 3,912 (0.28)

2008 4,659 -4,777 4,314 9.40 0 0 1 0 0 0 0 0

2007 4,320 -3,772 4,128 8.75 1 0 0 0 0 0 0 0

2006 4,061 -4,471 3,609 5.79 0 1 0 0 0 0 1 0

2005 3,782 -3,594 2,992 8.57 0 0 0 0 1 0 0 0

2004 3,528 -2,080 2,550 9.23 0 0 1 1 0 0 0 1

2003 2,919 -4,566 2,106 5.85 1 0 0 0 0 0 0 0

2002 2,370 -1,770 1,579 6.33 0 0 0 0 0 1 1 0



VI. CORRELACIONES

PIB

RES

ERV

AS

DEF

ICIT

FIS

CA

L

REM

ESA

S

INFL

AC

ION

TIP

O D

E

CA

MB

IO

TASA

AC

TIV

A

CR

EDIT

O

SEC

TOR

C

ON

STR

UC

CIO

N

PO

BLA

CIO

N

PA

IS

M2

AU

TOR

IZA

DO

S

VIV

IEN

DA

UN

IFA

MIL

IAR

VIV

IEN

DA

M

ULT

I Y E

N

SER

IE

(UN

IDA

DES

) A

.M.A

.G

AO

2,011

6,188 -11,911

4,378 13.5 10,067.54 14,713,763.42

1,027,924 280,905 135,890

2,010 2.8

5,954 -9,844

4,126 5.39 8.07 13.30 9,442.66 14,361,665.74

786,135 316,697 50,426

2,009 0.5

5,213 -9,672

3,912 -0.28 8.11 13.6 9,801.20 14,017,057.23

894,197 276,107 122,195

2,008 3.30

4,659 -4,777

4,314 9.4 7.6 13.8 11,512.20 13,677,815.35

1,392,868 380,433 111,983

2,007 6.30

4,320 -3,772

4,128 8.75 7.69 12.90 9,949.46 13,344,769.77

2,340,349 430,666 437,090

2,006 5.40

4,061 -4,471

3,609 5.79 7.61 12.90 6,825.85 13,018,759.18

2,499,420 485,322 739,347

2,005 3.30

3,782 -3,594

2,992 8.57 7.59 12.70 5,572.49 12,700,611.30

1,924,663 560,251 193,248

2,004 3.2

3,528 -2,080

2,550 9.23 8.10 13.50 3,234.47 12,390,451.17

1,365,037 407,897 160,139

2,003 2.5

2,919 -4,566

2,106 5.85 7.93 14.10 2,407.00 12,087,014.00

1,192,503 505,584 91,622

2,002 2.25

2,370 -1,770

1,579 6.33 7.82 16.20 2,161.96 11,791,136.00

1,181,057 538,351 52,543

87.22% -29.51% 52.22% 6.34% 44.12% -75.20% -44.56% -0.90% -27.60% Correlacin M2 Autorizados

32.49% -86.40% 82.93% -71.66% 47.50% -58.43% 22.50% -70.99% -86.58% Correlacin Vivienda Unifamiliar

76.71% -5.24% 21.84% 22.66% 10.00% -51.16% -48.56% 11.45% -4.01% Correlacin Vivienda Multi y en Serie A.M.A.G



Conclusiones respecto al Anlisis Macroeconmico

Durante el 2010 todos los pases de Centroamrica y Panam lograron una recuperacin en sus principales indicadores econmicos.

Guatemala logra una menor recuperacin, aunque es uno de los que menos cae en aos anteriores.

Guatemala presenta una economa predecible, a pesar de que contina la desconfianza y una menor inversin por la inseguridad por la que atraviesa el pas.

La banca se muestra positiva y necesitada de proyectos.

No encontramos razones para esperar problemas fuera de lo normal para el 2011. (Elecciones incluidas)

El pas registra una estabilidad macroeconmica desde hace 10 aos.

Ubicacin estratgica es una ventaja comparativa debido a su privilegiada ubicacin convirtindolo en el puente de entre las amricas, Ms Exportaciones a nuevos destinos en mayor cantidad.

La Apertura Comercial del pas, ha logrado acuerdos y tratados comerciales con varios pases generando inversin extranjera, impulsando el crecimiento de las inversiones privadas nacionales y extranjeras

Los incentivos a la inversin es el mayor desafo econmico de Guatemala, donde es indispensable el generar ms y mejor empleo.

Los costos de salarios, servicios son competitivos y uno de los ms bajos a nivel regional.

Para que Guatemala se desarrolle es indispensable el desarrollo de infraestructura conformada por carreteras, puertos, aeropuertos, eficientes y de calidad certificada.

La Ciudad de Guatemala es el centro poltico y econmico que mueve las riendas de la nacin y es lder de la regin Centroamericana.

En 2011, la prdida de empleos sum 100.789 plazas de trabajo. Esa actividad. De acuerdo con clculos de la CGC, el sector genera unas 360.000 y en el ao 2012 caer 9,1%.

Las proyecciones para 2012 son positivas, ya que se calcula que la economa del pas crezca de 3.9%, de acuerdo con clculos del Banco de Guatemala

La inflacin para diciembre del 2011 es de 6.20%. Lo que para diciembre del 2012 se proyecta que la inflacin ser del 4.5% +/- un punto porcentual.

La crisis econmica mundial produjo en 2009 una cada de 27.1 por ciento en el comercio intrarregional de los 12 pases de la Asociacin Latinoamericana. Lo que provoco en Guatemala, falta de liquidez y crecimiento lento.

En el 2011 el repunte de crditos concedidos para la adquisicin de bienes duraderos represento un incremento mayor del 30.7% segn datos de la superintendencia de bancos.

Existe una relacin entre el nmero de prstamos que se otorgan por el sector bancario que afecta directamente en los nmeros de metro cuadrados de construccin. A menor costo de endeudamiento mayor nmero de prstamos lo que influye directamente en el aumento de los metros cuadrados de construccin

El aumento en los metros cuadrados en la construccin incide directamente en el producto interno bruto. En el 2010, Guatemala pudo crecer ms, pero los efectos acumulados de la tormenta tropical Agatha y la erupcin del Volcn de Pacaya inhibieron un poco ese comportamiento. La economa de Guatemala aumento 3 por ciento durante el 2011.

Despus de la crisis de la burbuja inmobiliaria en los Estados Unidos se ve claramente que retorna nuevamente el grado de estabilidad en Guatemala.



La inflacin para diciembre del 2011 es de 6.20%. Lo que para diciembre del 2012 se proyecta que la inflacin ser del 4.5% +/- un punto porcentual.

La crisis econmica mundial produjo en 2009 una cada de 27.1 por ciento en el comercio intrarregional de los 12 pases de la Asociacin Latinoamericana. Lo que provoco en Guatemala, falta de liquidez y crecimiento lento.

En el 2011 el repunte de crditos concedidos para la adquisicin de bienes duraderos represento un incremento mayor del 30.7% segn datos de la superintendencia de bancos.

Existe una relacin entre el nmero de prstamos que se otorgan por el sector bancario que afecta directamente en los nmeros de metro cuadrados de construccin. A menor costo de endeudamiento mayor nmero de prstamos lo que influye directamente en el aumento de los metros cuadrados de construccin

El aumento en los metros cuadrados en la construccin incide directamente en el producto interno bruto. En el 2010, Guatemala pudo crecer ms, pero los efectos acumulados de la tormenta tropical Agatha y la erupcin del Volcn de Pacaya inhibieron un poco ese comportamiento. La economa de Guatemala aumento 3 por ciento durante el 2011.

Despus de la crisis de la burbuja inmobiliaria en los Estados Unidos se ve claramente que retorna nuevamente el grado de estabilidad en Guatemala.

Licencias de construccin cayeron un 20.5 por ciento en el 2009, por lo que industria del ladrillo reporta reduccin en la cantidad de licencias y metros de construccin autorizados, lo que traduce la menor actividad en el 2010. Por su lado, las licencias otorgadas muestran un comportamiento menos errtico y aun cuando denota una cada cercana al 40% desde finales de 2007 hasta mediados de 2009. La superficie autorizada de construccin inici un lento proceso de recuperacin hasta tocar el terreno positivo en noviembre de 2010.

El precio promedio del quintal de varilla corrugada ha tenido un comportamiento al alza a partir de julio de 2008. Por su parte, el precio promedio del quintal de varilla corrugada ha sido voltil, marcndose un salto importante a partir del 2006 hasta mediados de 2008, etapa que se atribuye al fuerte aumento del precio internacional del acero, derivado de la mayor demanda mundial, principalmente de China. A finales de abril de 2011, el precio del hierro de 3/8 grado 40 se situ en Q408.53 y el del hierro de 3/8 grado 60 ascendi a Q397.60.

El petrleo guatemalteco empez el ao 2011 con buen pie, con incrementos considerables en el precio por barril en comparacin con los ltimos meses de 2010. Observando las expectativas de ganancias que los bancos de inversin calculan para el sector en 2012, se avecina un ao de contraccin econmica. Ms que nada, porque esperan que el beneficio neto de las empresas petroleras se reduzca un 0,6% respecto al que han obtenido en 2011. Adems, la Agencia Internacional de la Energa y (AIE) y la OPEP contemplan una cada en la demanda de esta materia prima.

Tanto el ndice de ventas como el de produccin de cemento, muestran una leve mejora, aunque voltil, a partir del 2010 hasta la fecha. A abril 2011, el precio promedio del saco de cemento de 42.5 kgs. fue de Q68.08.

El ndice de Precios al Consumidor (IPC) present una variacin anual de 6.20% en diciembre de 2011, superior en 0.81 puntos porcentuales al registrado en el ao anterior (5.39%). En diciembre de 2011 el IPC present una variacin mensual de 0.22%, superior en 0.14 puntos porcentuales al registrado en el mismo mes de 2010 cuando lleg a 0.08%. La cifra de variacin anual super levemente a la meta de inflacin prevista por la Junta Monetaria para el ao 2011, establecida entre 4% y 6%.

A partir de 2008 se observa una desaceleracin bastante significativa en el ritmo de crecimiento de la cartera, por el deterioro de las expectativas de los agentes econmicos y de



la coyuntura econmica asociada a la crisis financiera, lo que llevo al sistema bancario a restringir la concesin de crditos y a enfocar los recursos disponibles a inversiones en

Operaciones de estabilizacin monetaria del Banco Central. Ese mismo ao se observa un incremento sustancial de la morosidad en el sector (en trminos absolutos), mismo que se mantuvo hasta finales de 2009, punto que marca la mejora en la calidad de la cartera de crditos de dicho sector.

Guatemala cuenta con una ubicacin geogrfica y condiciones naturales para consolidarse como Centro Logstico y de Servicios Regional. Su infraestructura est conformada por carreteras, puertos eficientes y certificados en calidad y seguridad en los ocanos Atlntico y Pacfico; con un nuevo y moderno aeropuerto en el corazn de la ciudad de Guatemala as como con infraestructura tecnolgica moderna.

El desarrollo de esta infraestructura por aire, mar, tierra y fibra ptica, para su mximo aprovechamiento en el clima de negocios de inversin, se contempla en el Plan Multimodal de Obras de Infraestructura Prioritarias PMOI que plantea interconectar los sistemas portuario, areo y vial, ofreciendo una excelente plataforma comercial para los interesados en hacer negocios desde y hacia Guatemala, convirtindola en un verdadero centro logstico y de servicios, con un fcil acceso a los mercados internacionales ms importantes.



ANLISIS DE MERCADO Y DE LA COMPETENCIA

GRUPO 3

Lic. Gloria Escobar Ing. Edgar Bartlett Lic. Cesar Vsquez Arq. Marielos Sigu



III. ANLISIS DE LA COMPETENCIA

Para realizar el estudio, se defini el sector geogrfico que se considera competencia del terreno

ubicado en la zona 15. Esta rea est integrada por las zonas 10, 14, 15 y 16 de la Ciudad de Guatemala.

Objetivos del Anlisis:

I. Encontrar las variables claves de xito, que influyen en la absorcin del proyecto.

Anlisis de la Competencia:

A. Sector Residencial:

1. Edificios de Apartamentos:

En el rea definida como competencia del proyecto, se observan por lo menos 24 desarrollos de este

tipo, incluyendo los que se encuentran inaugurados y los que estn en proceso de construccin, tambin

los que se estn comercializando y los que recientemente se terminaron de vender.

Se observa, entonces, que el sector es atractivo para los guatemaltecos que buscan un apartamento para

residir, independientemente si prefieren alquilar o comprar.

A continuacin se muestran dos tablas de informacin detallada de los proyectos ms relevantes y sus

caractersticas, as como grficas comparativas necesarias para el correcto anlisis de los edificios de

apartamentos competidores.



INFORMACIN DE LOS PROYECTOS COMPETIDORES

Zon

a

Proyecto Ubicacin Desarrolladora

N

me

ro d

e T

orr

es

N

me

ro d

e N

ive

les

N

me

ro d

e

un

idad

es

con

stru

das

15 Botticelli 2 0 calle 19-70 z.15 Corporacin Victoria 1 19 76

15 Catalonia 23 av z.15 Grupo Sacor 1 11 44

15 Lar del valle Vista Hermosa III z.15 Valdivielso 1 9 33

15 Las pilas29 Avenida 2-53, Zona 15,

Colonia Vista Hermosa, N/E 1 16 32

15 Apartamentos Orleans Vista Hermosa II Z.15 Corporacin AICSA 1 10 40

15 Robledal0 calle y 15 avenida, zona 15,

Colonia El Maestro Corpo Races 1 9 8

15 Tarragona18 calle "B" Vista hermosa I

Zona 15

Sacor Hispano Guatemalteca de

Inversiones, S.A. 2 13 40

15Verde Vista

23 av. 5-70 Vista Hermosa I,

Zona 15 Invermo Corp, S,A, 1 11 28

15 Meridian 3a calle zona 15 Construcciones La Caada. 1 14 50

15 Torreverde 0 calle 21-65 zona 15 Aproye- Grupo Inmobiliario 1 11 31

10 Casa Margarita Diagonal 6 zona 10 Invermo Corp, S,A, 1 17 68

10 Jardines del Acueducto16 Av. 20-60 zona 10 Inverplus 2 13 155

10 Edificio Santa Mara 12 Calle 6-36 Zona 10. Inmobiliaria Los Proceres, S.A. 1 17 116

14 Edificio Benevento 14 avenida 7-13, z 14 1 7 34

14 Casa Rialto 5 avenida y 18 calle Z14 Corporacin AICSA 1 16 43

14 Edificio Dal 4 Av 20-00 Z 14 Premiere Properties 1 19 74

14 Edificio Plenum 14 05 avenida 18-58 Grupo Krea 1 17 79

14Edificio Residenza

04 avenida 14-35, 14-65, 14-69 y

14-75 Corporacin AICSA 1 16 41

14 Edificio Tadeus 01 avenida 07-73 Corporacin Victoria 1 18 118

14 Villa Rish 02 avenida 14-68 Y 14-96 Ucb Group 1 18 38

DATOS GENERALES DE PROYECTO



INFORMACIN ESPECFICA DE LOS PROYECTOS

ABS.

Zon

a

Proyecto

rea

Mn

ima

(m2

)

po

r A

par

tam

en

to

re

a M

xim

a (m

2)

po

r A

par

tam

en

to

Pre

cio

Me

no

r

Pre

cio

May

or

Pre

cio

May

or

po

r

m2

Pre

cio

Me

no

r p

or

m2

Po

rce

nta

je d

e

abso

rci

n

Pis

cin

a

re

a V

erd

e

Sta

no

s

Ele

vad

ore

s

Gim

nas

io

15 Botticelli 2 265 287 $ 240,000.00 $ 258,300.00 $ 905.66 $ 900.00 1 1 2 2 1

15 Catalonia 171 171 $ 190,000.00 $ 190,000.00 $ 1,111.11 $ 1,111.11 3.59 1 1 4 2 1

15 Lar del valle 165 205 $ 210,000.00 $ 240,000.00 $ 1,272.73 $ 1,170.73 87.5 0 1 2 1 1

15 Las pilas106 256

$ 103,000.00 $ 230,000.00 $ 971.70 $ 898.44 39.71 0 1 4 1 1

15 Apartamentos Orleans 154 291 $ 146,000.00 $ 275,000.00 $ 948.05 $ 945.02 0 1 2 2 0

15 Robledal165 187

$ 157,000.00 $ 175,000.00 $ 951.52 $ 935.83 0 0 1 2 0

15 Tarragona105 105

149,000.00$ 149,000.00$ $ 1,419.05 $ 1,419.05 96.53 0 1 2 4 1

15Verde Vista 162 277

186,000.00$ 315,000.00$ $ 1,148.15 $ 1,137.18 13.60 0 1 2 2 1

15 Meridian 200 274 245,000.00$ 275,000.00$ $ 1,225.00 $ 1,003.65 0 1 4 3 0

15 Torreverde 96 378 122,000.00$ 310,000.00$ $ 1,270.83 $ 820.11 71.00 0 1 1 2 1

10 Casa Margarita 240 605 450,489.40$ 600,000.00$ $ 1,877.04 $ 991.74 18.13 1 1 3 2 1

10 Jardines del Acueducto160.5 270

181,365.00$ 299,700.00$ 1,130.00$ 1,110.00$ 2.77 0 1 2 4 1

10 Edificio Santa Mara 79.26 309 115,000.00$ 472,000.00$ 1,527.51$ 1,450.92$ 90 0 1 2 4 1

14 Edificio Benevento 160 186 165,000.00$ 190,000.00$ $ 1,031.25 $ 1,021.51 16.88 1 1 2 2 1

14 Casa Rialto 156 180 195,000.00$ 219,000.00$ $ 1,250.00 $ 1,216.67 2.2 1 1 3 2 1

14 Edificio Dal 200 200 230,000.00$ 230,000.00$ $ 1,150.00 $ 1,150.00 1.03 1 1 6 3 1

14 Edificio Plenum 14 116.32 250 350,000.00$ 475,000.00$ $ 3,008.94 $ 1,151.00 5.01 0 1 3 3 1

14Edificio Residenza 225 225

250,000.00$ 250,000.00$ $ 1,111.11 $ 1,111.11 0.70 1 1 3 2 1

14 Edificio Tadeus 290 926 334,370.00$ 1,000,000.00$ $ 1,153.00 $ 1,079.91 10.24 3 1 3 3 2

14 Villa Rish 190 525 280,000.00$ 735,000.00$ $ 1,473.68 $ 1,400.00 13.57 1 1 4 4 1

DATOS GENERALES

DE PROYECTORANGOS DE REAS POR

APARTAMENT

Estudio-viabilidad(1)

Documents

Transcript of Estudio-viabilidad(1)